Marktüberblick: Ein Kreis, zwei Welten
Der Ortenaukreis ist mit 1.850 km² der flächengrößte Landkreis Baden-Württembergs und vereint auf seinem Gebiet drei völlig unterschiedliche Landschaften: die Oberrheinische Tiefebene im Westen, den Mittleren Schwarzwald mit der Kinzigmulde und den Nordschwarzwald im Osten. 444.390 Einwohner verteilen sich auf 51 Gemeinden. Der Kreis gehört zum Verband Region Südlicher Oberrhein im Regierungsbezirk Freiburg und wird vom Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 112 von rund 400 deutschen Kreisen eingeordnet (Gesamtrang; Dynamikrang 139, Stärkerang 121).
Der Immobilienmarkt spiegelt diese innere Zerrissenheit wider. Die durchschnittlichen Kaufpreise liegen bei 3.012 EUR/m², die durchschnittlichen Mietangebote bei 10,58 EUR/m². Damit rangiert der Ortenaukreis auf Platz 26 von 44 Kreisen in Baden-Württemberg – deutlich unter den Spitzenreitern Freiburg (5.722 EUR/m²), Heidelberg (5.402 EUR/m²) und Stuttgart (5.108 EUR/m²), aber über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 EUR/m². Die Bruttorendite liegt bei durchschnittlich 4,33 Prozent.
Doch diese Mittelwerte verdecken die enorme Spreizung innerhalb des Kreises. Die Kaufpreise reichen von 1.740 EUR/m² in Hornberg im mittleren Schwarzwald bis 4.100 EUR/m² in Ortenberg an der Vorbergzone. Die Mieten variieren zwischen 8,31 EUR/m² in Steinach und 13,13 EUR/m² in Rust am Taubergießen. Die Renditen spannen sich von 2,73 Prozent in Lautenbach bis 6,41 Prozent in Oppenau. Der Median der Kaufpreise liegt bei 3.104 EUR/m², der der Mieten bei 10,64 EUR/m² – beide leicht über den Mittelwerten, was auf eine recht symmetrische Verteilung hindeutet.
Innere Struktur: Preisgefälle von der Rheinebene in den Schwarzwald
Die teuersten Gemeinden des Kreises konzentrieren sich auf zwei unterschiedliche Typen. Ortenberg (4.100 EUR/m², 3.456 Einwohner), Rust (4.050 EUR/m², 5.156 Einwohner), Lautenbach (4.046 EUR/m², 1.980 Einwohner), Fischerbach (3.805 EUR/m², 1.746 Einwohner) und Nordrach (3.678 EUR/m², 2.026 Einwohner) bilden die Preisspitze. Ortenberg und Rust liegen in der Vorbergzone zwischen Rheinebene und Schwarzwald, unmittelbar westlich von Offenburg – eine Lage, die Pendler vom Schwarzwald her anzieht, die in Offenburg oder weiter nördlich arbeiten wollen. Rust am Rand des Taubergießen-Naturschutzgebiets profitiert zusätzlich von der Naherholungsfunktion. Lautenbach am Eingang des Renchtals, Fischerbach und Nordrach im nördlichen Schwarzwald sind kleine Erholungsgemeinden mit begrenztem Wohnangebot und hoher Attraktivität für Zweitwohnsitz-Käufer.
Den Gegenpol bilden die günstigsten Gemeinden im mittleren und nördlichen Schwarzwald: Hornberg (1.740 EUR/m², 4.256 Einwohner), Oppenau (1.950 EUR/m², 4.914 Einwohner), Seebach (2.047 EUR/m², 1.424 Einwohner), Bad Peterstal-Griesbach (2.076 EUR/m², 2.763 Einwohner) und Schuttertal (2.158 EUR/m², 3.172 Einwohner). Diese Orte liegen abseits der Haupterschließungsachsen, haben geringere Einwohnerzahlen und sind strukturell ländlich geprägt. Die hohen Renditen von bis zu 6,41 Prozent in Oppenau korrespondieren mit den niedrigen Kaufpreisen – hier zahlen Mieter relativ viel im Verhältnis zum Kaufpreis.
Die großen Städte des Kreises liegen preislich in der Mitte: Offenburg (3.354 EUR/m²), Lahr (3.115 EUR/m²), Kehl (3.012 EUR/m²), Achern (3.160 EUR/m²) und Oberkirch (3.124 EUR/m²). Sie bilden einen kompakten Preisring um die 3.000 bis 3.400 EUR/m², was die Funktion als Zentren mit guter Infrastruktur widerspiegelt.
Ein deutliches Preisgefälle ist entlang der Achse Rheinebene–Schwarzwald erkennbar. Die Gemeinden an der Vorbergzone und in der Ebene sind teurer als die tief im Schwarzwald gelegenen Orte. Dieses Muster entspricht dem typischen Umland-Phänomen: Wer im Schwarzwald wohnen möchte, akzeptiert niedrigere Preise; wer die Nähe zu Offenburg und den Arbeitsmärkten sucht, zahlt Aufschläge.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt: Oberzentrum Offenburg und internationale Vernetzung
Der Ortenaukreis verfügt über eine klare hierarchische Zentrenstruktur. Offenburg ist als einzige Große Kreisstadt des Kreises und als Oberzentrum ausgewiesen – neben Freiburg das zweite Oberzentrum des Verbands Region Südlicher Oberrhein. Zum Mittelbereich Offenburg gehören 17 Gemeinden im Ortenaukreis, darunter Appenweier, Bad Peterstal-Griesbach, Durbach, Gengenbach, Neuried, Oberkirch, Ohlsbach, Schutterwald und Zell am Harmersbach. Daneben bilden Lahr, Kehl, Achern und Haslach/Hausach/Wolfach weitere Mittelzentren mit eigenen Einzugsbereichen.
Die Wirtschaft des Kreises ist durch die Lage an der Grenze zur Rheinebene und zum Schwarzwald geprägt. Offenburg und Lahr bilden das wirtschaftliche Rückgrat. Der Burda-Verlag, einer der größten Medienkonzerne Deutschlands, hat seinen Ursprung in einer Druckerei in Lahr und ist heute in Offenburg beheimatet. Die Hochschule Offenburg mit ihren ingenieurwissenschaftlichen und wirtschaftswissenschaftlichen Fakultäten sowie die Hochschule für öffentliche Verwaltung Kehl sind wichtige Bildungsinstitutionen und Arbeitgeber.
Der Ortenaukreis gehört zur Region Südlicher Oberrhein, die durch starke internationale Verflechtungen gekennzeichnet ist. Kehl grenzt direkt an Straßburg, und die RS 4 der Regio S-Bahn Ortenau verbindet Offenburg über Kehl mit Straßburg im 30- bis 60-Minuten-Takt. Diese grenznahe Lage schafft besondere Pendlerströme in beide Richtungen.
Der Weinbau ist ein weiterer Wirtschaftsfaktor: Durbach und Ohlsbach liegen an der Badischen Weinstraße. Der Tourismus spielt eine bedeutende Rolle, insbesondere im Schwarzwaldteil des Kreises. Bad Peterstal-Griesbach ist ein staatlich anerkannter Kneipp- und heilklimatischer Kurort, Sasbachwalden ein staatlich anerkannter heilklimatischer Kurort am Westrand des nördlichen Schwarzwalds. Die Hornisgrinde, mit 1.163 Metern die höchste Erhebung des nördlichen Schwarzwalds, liegt im Ortenaukreis und ist ein bedeutendes Tourismusziel.
Die Bevölkerung des Kreises ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen – von 420.106 auf 444.390 Einwohner im Jahr 2023, ein Plus von rund 24.300 Einwohnern in acht Jahren. Dieses Wachstum entspricht dem Muster vieler Kreise im Oberrheingraben, die von der Zuzugsdynamik der Metropolregionen profitieren.
Verkehr und Erreichbarkeit: ICE-Knoten Offenburg und S-Bahn ins Elsass
Die Verkehrsanbindung des Ortenaukreises ist durch zwei Hauptachsen geprägt: die A5 (Mannheim–Basel) und die Rheintalbahn. Offenburg ist über die Ausfahrt 55 an die A5 angebunden und verfügt über einen ICE-Bahnhof, an dem sich die Rheintalbahn (Mannheim–Basel) und die Schwarzwaldbahn (Offenburg–Singen) kreuzen. ICE-Linien 12, 43 und 60 halten in Offenburg, darüber hinaus verkehrt täglich ein TGV von Paris über Straßburg nach München.
Seit dem Fahrplanwechsel im Dezember 2024 ist Offenburg Mittelpunkt der neu eingeführten Regio S-Bahn Ortenau mit den Linien RS 1 (nach Hausach/Hornberg/Freudenstadt), RS 2 (nach Bad Griesbach), RS 3 (nach Ottenhöfen) und RS 4 (nach Kehl und Straßburg). Diese Taktdichte im Regionalverkehr ist ein wichtiger Standortfaktor für die Gemeinden des Kreises.
Ein Engpass besteht jedoch: Die Rheintalbahn südlich von Offenburg gilt als Nadelöhr, da hier nur zwei Gleise für Fernverkehr, Regionalverkehr und Güterverkehr zur Verfügung stehen. Im Zuge der Neu- und Ausbaustrecke Karlsruhe–Basel ist der Bau eines dritten und vierten Gleises zwischen Offenburg und Basel geplant, wogegen Anwohner protestieren.
Die internationale Anbindung wird durch die Grenznähe zu Frankreich verstärkt. Kehl liegt direkt am Rhein gegenüber von Straßburg, und die S-Bahn-Verbindung RS 4 ermöglicht Pendlerverkehr über die Grenze hinweg. Die Lage zwischen Karlsruhe (66 km nördlich) und Freiburg (54 km südlich) positioniert den Ortenaukreis im Herzen der Oberrhein-Metropolregion.
Entwicklung und Ausblick
Die Immobilienpreise im Ortenaukreis haben in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt. Die Mietpreise stiegen von 8,67 EUR/m² im Jahr 2018 auf 10,82 EUR/m² im Jahr 2025, ein Anstieg von rund 25 Prozent. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.609 EUR/m² (2018) über einen Höhepunkt von 3.221 EUR/m² (2021) auf 3.207 EUR/m² (2025). Die Bevölkerung wuchs im gleichen Zeitraum von 420.106 auf 444.390 Einwohner.
Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, der Funktion als Oberzentrum mit guter Verkehrsanbindung und der begrenzten Bauflächenverfügbarkeit in den attraktiven Vorberggemeinden treibt die Preise in diesen Gebieten. Gleichzeitig bleiben die tieferen Lagen des Schwarzwalds preislich deutlich zurück – hier wirkt die abgelegene Lage als Preisdämpfer.
Die Regio S-Bahn Ortenau, die seit Dezember 2024 den takteten Regionalverkehr im Kreis verbessert, könnte die Attraktivität der Gemeinden entlang der RS-Linien进一步 erhöhen. Die geplante Gleiserweiterung der Rheintalbahn südlich von Offenburg würde die Erreichbarkeit weiter verbessern, steht jedoch vor dem Widerstand der Anwohner.
Für Investoren bietet der Ortenaukreis ein breites Spektrum: Die großen Städte Offenburg, Lahr und Kehl bieten stabile Mieterträge bei moderaten Kaufpreisen um 3.000 bis 3.400 EUR/m². Die Vorberggemeinden wie Ortenberg und Rust bieten niedrigere Renditen von rund 3,6 bis 3,9 Prozent, aber potenzielle Wertsteigerung durch die Nähe zu Offenburg. Die Schwarzwaldgemeinden wie Oppenau und Hornberg bieten hohe Renditen von über 6 Prozent, sind aber mit geringerer Liquidität und strukturellen Herausforderungen verbunden.