Schwanau

Marktüberblick

Schwanau liegt im Süden des Ortenaukreis in der Oberrheinischen Tiefebene, acht Kilometer von Lahr entfernt, direkt an der Grenze zu Frankreich. Die Gemeinde umfasst die vier Ortsteile Allmannsweier, Nonnenweier, Ottenheim und Wittenweier und erstreckt sich über 38,35 Quadratkilometer. Mit rund 7.300 Einwohnern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 191 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einem Angebotskaufpreis von 3.418 Euro pro Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 10,83 Euro pro Quadratmeter ein deutliches Preisniveau, das über dem des Ortenaukreises (3.012 €/m² bzw. 10,58 €/m²) und des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m² bzw. 8,92 €/m²) liegt. Die Bruttomietrendite beträgt 3,8 Prozent und liegt damit unter allen Vergleichswerten – im Ortenaukreis bei 4,33 %, in Baden-Württemberg bei 4,36 % und bundesweit bei 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 26,29 ist ebenfalls der höchste unter allen Vergleichsgrößen (Kreis: 23,78, Baden-Württemberg: 23,49, Deutschland: 23,49).

Der Perzentilrang von 18,4 im Bundesland bedeutet, dass Schwanau bei den Angebotspreisen zu den teuersten 18,4 Prozent der 1.102 vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg gehört. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis und hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Markt ist preisdurchsetzt, was die Attraktivität für Kapitalanleger mit Renditefokus einschränkt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen starke Schwankungen bei beiden Preiskategorien, die über eine einfache Trendaussage hinausgehen.

Bei den Mieten entwickelte sich der Angebotspreis von 6,88 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,16 Euro im Jahr 2026. Der Anstieg war jedoch nicht linear: 2020 sprang der Wert auf 12,03 Euro, fiel 2021 auf 9,31 Euro zurück, stieg bis 2024 auf 12,58 Euro und lag 2025 mit 7,96 Euro wieder deutlich darunter, bevor er 2026 erneut auf 12,16 Euro anstieg. Der CAGR von 7,38 % über den gesamten Zeitraum fasst diese Volatilität zusammen.

Beim Kaufpreis stieg der Wert von 2.072 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.368 Euro im Jahr 2026. Auch hier zeigte sich kein gleichmäßiger Verlauf: 2020 erreichte der Preis mit 3.732 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel 2021 auf 2.978 Euro, stabilisierte sich 2022–2024 im Bereich von 3.059 bis 3.152 Euro und stieg 2025 erneut auf 3.736 Euro, bevor er 2026 auf 3.368 Euro sank. Der CAGR von 6,26 % über den Zeitraum 2018 bis 2026 spiegelt diese Schwankungen wider.

Die hohen CAGR-Werte von über 6 % bei Miete und Kaufpreis deuten auf eine insgesamt dynamische Preisentwicklung hin, die jedoch durch die starken jährlichen Schwankungen gekennzeichnet ist. Die Werte für 2025 und 2026 sind Teil der historischen Zeitreihe und nicht als Schätzung gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Schwanau wuchs von 6.959 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.324 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 5,2 % entspricht. Das Wachstum verlief dabei kontinuierlich, mit einem leichten Einbruch 2019 (7.067 Einwohner), gefolgt von einem stärkeren Anstieg ab 2020. Seit 2023 stagniert die Bevölkerungszahl bei 7.324 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 111 (gemessen in der Einheit der vorliegenden Zeitreihe). Der Wert schwankte zwischen 78 im Jahr 2019 und 111 im Jahr 2023, mit einem Tiefpunkt 2019 und einem Anstieg während der Pandemie 2020 auf 110. Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit geht einher mit der Bevölkerungsentwicklung: Während die Bevölkerung wuchs, blieb die Arbeitslosigkeit auf einem höheren Niveau als vor der Pandemie.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und relativ hoher Arbeitslosigkeit beschreibt einen Ort, der zwar Zuzug verzeichnet, aber gleichzeitig mit arbeitsmarktpolitischen Herausforderungen konfrontiert ist.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern zeigt Schwanau ein eindeutiges Muster: Der Kaufpreis von 3.418 Euro pro Quadratmeter gehört zu den höchsten unter den Nachbarn, liegt aber leicht unter dem von Neuried (3.449 Euro). Die Angebotsmiete von 10,83 Euro ist dagegen die niedrigste aller acht verglichenen Nachbargemeinden – deutlich unter Neuried (11,85 Euro) und Kappel-Grafenhausen (12,43 Euro), aber über Kippenheim (10,64 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,8 % ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Das liegt daran, dass der Kaufpreis stark über dem regionalen Mittel liegt, während die Miete im unteren Bereich der Nachbarn liegt. Bei Neuried etwa beträgt der Kaufpreis mit 3.449 Euro sogar noch etwas mehr als in Schwanau, die Miete liegt jedoch mit 11,85 Euro deutlich höher, was zu einer besseren Rendite von 4,12 % führt.

Auf Ebene des Ortenaukreises liegt Schwanau mit 10,83 Euro Miete knapp über dem Kreisdurchschnitt von 10,58 Euro. Der Kaufpreis von 3.418 Euro liegt 13,5 % über dem Kreisdurchschnitt von 3.012 Euro. In Baden-Württemberg gehört Schwanau mit einem Perzentilrang von 18,4 zu den teuersten Orten im Bundesland.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Ortenaukreis auf Rang 112 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 84 deutlich besser als im Bereich Arbeitsmarkt (164) oder Demografie (141). Der Wohlstand-Index liegt mit Rang 152 im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Schwanau.

Wirtschaft und Infrastruktur

Ein wichtiger struktureller Faktor für Schwanau ist die Herrenknecht AG in Allmannsweier, die als größter Gewerbesteuerzahler der Gemeinde gilt und zu den weltweit führenden Herstellern von Tunnelbohrmaschinen zählt. Die Anwesenheit eines solchen international tätigen Technologieunternehmens prägt die wirtschaftliche Struktur der Gemeinde und kann sich auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirken.

Schwanau liegt in der Oberrheinischen Tiefebene auf 153 Metern Höhe und grenzt direkt an den Rhein, der die Grenze zu Frankreich bildet. Die Nachbargemeinden auf der französischen Seite sind Rhinau und Gerstheim im Département Bas-Rhin. Schwanau unterhält eine Städtepartnerschaft mit Daubensand im Elsass. Diese grenznahe Lage könnte für Pendler und Grenzgänger relevant sein.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesautobahn 5 und die Landesstraße 75. Durch den Ortsteil Allmannsweier verläuft eine Route des Radnetzes Baden-Württemberg, die Schwanau mit Lahr und über Neuried mit Kehl verbindet. Der Rheinradweg (Eurovelo 15 / D-Route 8) führt entlang des Rheins durch die Gemeinde.

Bildungseinrichtungen umfassen die Bärbel-von-Ottenheim-Schule (Gemeinschaftsschule), die Ludwig-Frank-Schule (Grundschule) sowie fünf evangelische und einen römisch-katholischen Kindergarten. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Gemeinde ist Sitz der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft mit Meißenheim.