Kappel-Grafenhausen

Ort und Lage

Kappel-Grafenhausen liegt in der Oberrheinischen Tiefebene im Ortenaukreis und besteht aus den beiden Ortsteilen Kappel am Rhein und Grafenhausen, die 1974 zur Doppelgemeinde fusionierten. Die Gemeinde hat 5.262 Einwohner auf 25,72 km² und gehört zur Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Ettenheim. Traditionell ist der Ort ein Industriestandort, der von der Eisenbahn-Anbindung im 19. Jahrhundert profitierte. Die Gemeinde grenzt im Westen an das gemeindefreie Gebiet Rheinau und die elsässische Gemeinde Rhinau, im Süden an Rust und Ringsheim.

Marktüberblick und Preisniveau

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.231 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,43 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,62 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,67.

Der Kaufpreis von 3.231 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Ortenaukreises (3.012 Euro) und des Landes Baden-Württemberg (3.140 Euro). Die Angebotsmiete von 12,43 Euro pro Quadratmeter übertrifft ebenfalls beide Vergleichswerte (Ortenaukreis: 10,58 Euro, Baden-Württemberg: 11,08 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,62 Prozent liegt damit über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 4,3 bis 4,4 Prozent), was bedeutet, dass das Mieteinkommen im Verhältnis zum Kaufpreis günstiger ist als in den Vergleichsregionen.

Der Kaufpreisfaktor von 21,67 liegt unter dem des Ortenaukreises (23,78) und Baden-Württembergs (23,49). Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor zeigt, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist — der Markt bietet hier eine relativ attraktivere Rendite als die regionale Vergleichslage.

Die Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise zeigen seit 2018 eine starke Schwankungsbreite: Von 6,53 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2019 auf 15,59 Euro, fielen 2020 wieder auf 6,85 Euro und pendelten sich in den Folgejahren zwischen 9 und 14 Euro ein. Der Jahreswert 2026 liegt bei 10,83 Euro, während der aktuelle Angebotsmietwert mit 12,43 Euro darüber liegt.

Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlichermaßen volatil: 2.683 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2019 auf 3.423 Euro, fielen 2020 auf 2.778 Euro, erreichten 2024 mit 3.419 Euro ein neues Hoch und liegen 2026 bei 3.720 Euro. Die Kaufpreisentwicklung ist insgesamt steigend, mit deutlichen Ausschlägen nach oben und unten.

Die hohe Volatilität in den Angebotswerten — insbesondere der Sprung von 6,53 auf 15,59 Euro Miete zwischen 2018 und 2019 und die anschließende Korrektur — deutet auf einen Markt hin, in dem die Angebotswerte stark von der Zusammensetzung des aktuellen Angebots abhängen. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete liegt bei 6,53 Prozent, die der Kaufpreise bei 4,17 Prozent über den betrachteten Zeitraum.

Demografie und Standortfaktoren

Kappel-Grafenhausen hat seine Bevölkerung seit 2015 um 6 Prozent von 4.963 auf 5.262 Einwohner erhöht. Das Wachstum verlief ungleichmäßig: Nach einem Anstieg auf 5.096 im Jahr 2018 gab es 2019 einen Rückgang auf 5.016, bevor die Bevölkerung ab 2020 wieder stieg und 2022 mit 5.281 ihren höchsten Wert erreichte. Seitdem stagniert die Einwohnerzahl bei 5.262.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Ortenaukreis, zu dem Kappel-Grafenhausen gehört, Rang 112 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schwach sind die Werte in den Bereichen Demografie (Rang 141), Arbeitsmarkt (Rang 164) und Wohlstand (Rang 152). Positiv fällt der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 84 aus. Der Rang in der Dynamik liegt bei 139.

Diese Standortfaktoren spiegeln die strukturelle Lage der Gemeinde wider: Ein moderates Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig mittelmäßiger wirtschaftlicher Dynamik und schwacher demografischer Perspektive. Der Ort verfügt über keine Hochschulen.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Kappel-Grafenhausen ein unterschiedliches Bild. Der nur 2,8 Kilometer entfernte Nachbarort Rust weist mit 4.050 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 13,13 Euro je Quadratmeter Miete deutlich höhere Werte auf. Rust hat eine Bruttomietrendite von nur 3,89 Prozent, was den hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete bestätigt.

In der nächstgelegenen Vergleichsgemeinde Mahlberg (4,9 km) liegt der Kaufpreis mit 3.144 Euro und die Miete mit 11,40 Euro unter dem Niveau von Kappel-Grafenhausen. Kippenheim (6 km) bietet mit 2.520 Euro Kaufpreis und 10,64 Euro Miete die günstigsten Werte im unmittelbaren Umland, bei einer Bruttomietrendite von 5,07 Prozent.

Kappel-Grafenhausen positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der Nachbarorte: Die Miete liegt über dem Durchschnitt der Umgebung, der Kaufpreis ist moderat hoch, und die Bruttomietrendite von 4,62 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Die Gemeinde profitiert von der Lage in der Oberrheinischen Tiefebene mit guter Anbindung an die Wirtschaftsregion Offenburg/Ortenau.