Herbolzheim, Stadt

Marktüberblick

Herbolzheim ist eine Kleinstadt im Landkreis Emmendingen im Südwesten Baden-Württembergs. Die Stadt liegt etwa 30 Kilometer nördlich von Freiburg im Breisgau am westlichen Rand des Mittleren Schwarzwalds, größtenteils in der Oberrheinischen Tiefebene. Mit 35,48 Quadratkilometern Fläche und rund 11.200 Einwohnern (Stand 2024) zählt Herbolzheim zu den kleineren Städten der Region. Die Stadt gliedert sich in fünf Stadtteile: Bleichheim, Broggingen, Herbolzheim, Tutschfelden und Wagenstadt. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 317 Einwohner pro Quadratkilometer.

Aktuelle Marktkennzahlen

Der aktuelle Angebotsmietpreis in Herbolzheim liegt bei 12,68 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.514 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,1, die Bruttomietrendite bei 4,33 Prozent.

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Herbolzheim über dem Durchschnitt des Landkreises Emmendingen (11,87 Euro pro Quadratmeter) und deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro pro Quadratmeter). Der Kaufpreis von 3.514 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 3.621 Euro, aber über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,1 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 25,56 und auch unter dem Landeswert von 23,49, was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zum Umland hindeutet. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent liegt nahe am Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und über dem Kreiswert von 3,97 Prozent.

Im Perzentilrang der Miet- und Kaufpreise im Bundesland liegt Herbolzheim bei 53,3 Prozent, was einer leicht überdurchschnittlichen Preisposition innerhalb Baden-Württembergs entspricht.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung der Immobilienpreise in Herbolzheim zeigt über den betrachteten Zeitraum von 2018 bis 2026 erhebliche Schwankungen.

Bei den Mieten entwickelte sich der Angebotspreis pro Quadratmeter von 7,02 Euro im Jahr 2018 auf 13,73 Euro im Jahr 2026. Der Anstieg war dabei nicht linear: Von 2018 auf 2019 stieg die Miete um fast 37 Prozent von 7,02 auf 9,59 Euro. Bis 2022 wuchs sie weiter auf 10,98 Euro, blieb 2023 unverändert und stieg dann 2024 sprunghaft auf 13,01 Euro. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 11,65 Euro, bevor 2026 mit 13,73 Euro ein neuer Höchststand erreicht wurde. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 8,75 Prozent.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Muster mit starken Ausschlägen. Der Preis pro Quadratmeter stieg von 2.524 Euro im Jahr 2018 auf 3.741 Euro im Jahr 2022. 2023 folgte ein Rückgang auf 3.343 Euro, 2024 blieb der Preis stabil bei 3.341 Euro. Im Jahr 2025 schoss der Preis auf 4.188 Euro pro Quadratmeter nach, um 2026 wieder auf 3.199 Euro zu fallen. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 3,00 Prozent.

Die Volatilität in den letzten Jahren ist bemerkenswert und spiegelt die Dynamik des lokalen Immobilienmarktes wider. Sowohl Miet- als auch Kaufpreisreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Herbolzheim zeigt eine durchgängig positive Entwicklung. Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 10.738 auf 11.242, was einem Anstieg von rund 4,7 Prozent entspricht. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2017 bis 2018, als die Bevölkerung um über 200 Einwohner zunahm. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 11.242 Einwohnern.

Die Arbeitslosenzahl entwickelte sich von 234 im Jahr 2015 auf 173 im Jahr 2023, was einer deutlichen Reduktion um fast 26 Prozent entspricht. Der Tiefpunkt wurde 2020 mit 240 Arbeitslosen erreicht, gefolgt von einem kontinuierlichen Rückgang in den Folgejahren.

Herbolzheim profitiert von der Lage im dynamischen Umland Freiburgs. Der Landkreis Emmendingen wurde im Prognos-Zukunftsatlas 2025 in der Gesamtwertung auf Rang 77 von rund 400 deutschen Kreisen eingeordnet. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Dynamik mit Rang 31 ab, während die Bereiche Arbeitsmarkt (Rang 140) und Demografie (Rang 136) schwächer abschneiden. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage belegte der Kreis Rang 44, im Bereich Wettbewerb und Innovation Rang 81.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis zeigt Herbolzheim ein gemischtes Bild. Ringsheim (2,7 km Entfernung) bietet mit 11,78 Euro pro Quadratmeter eine günstigere Miete, während Kenzingen (3,3 km) mit 12,59 Euro nahezu gleichauf liegt. Bei den Kaufpreisen liegt Herbolzheim mit 3.514 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Rust (6,5 km) weist mit 4.050 Euro den höchsten Kaufpreis auf, Weisweil (7,9 km) mit 2.976 Euro den niedrigsten.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft zwischen 3,71 Prozent (Rheinhausen) und 4,35 Prozent (Mahlberg). Herbolzheims Wert von 4,33 Prozent liegt damit im oberen Segment und deutet auf eine attraktive Rendite im Vergleich zum Umland hin.

Herbolzheim verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Bildungs- und Wirtschaftszentren sind Freiburg im Breisgau und Offenburg.