Bahlingen am Kaiserstuhl

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Bahlingen am Kaiserstuhl liegt am Nordostrand des Kaiserstuhls, etwa 20 Kilometer nordnordwestlich von Freiburg im Breisgau, im Landkreis Emmendingen. Der Ort umfasst eine Fläche von 12,66 Quadratkilometern und zählte Ende 2024 rund 4.613 Einwohner. Die Gemeinde gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Nördlicher Kaiserstuhl und ist seit 1896 über die Kaiserstuhlbahn an das Eisenbahnnetz angebunden. Historisch war Bahlingen durch Landwirtschaft und Weinbau geprägt; das am Kaiserstuhl vorherrschende warme Klima wird als mediterran beschrieben. Der Ort erhielt 1996 offiziell den Zusatz am Kaiserstuhl.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 deutlich positiv: Von 4.275 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.613 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von knapp 8 Prozent. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2020 und 2023, als die Einwohnerzahl von 4.329 auf 4.613 stieg. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,5 Prozent und gehört damit zu den niedrigsten Werten im Vergleich. Die Bevölkerungsdichte beträgt 364 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe eine moderate Dichte widerspiegelt.

Marktüberblick

Die aktuellen Angebotswerte für Bahlingen liegen bei einer Angebotsmiete von 12,41 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.355 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,44 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,53.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Bahlingen deutlich über dem Durchschnitt ab: Die Miete liegt 39 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis 39 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Innerhalb Baden-Württembergs liegt die Miete 12 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis 7 Prozent darüber. Gegenüber dem Kreis Emmendingen fällt der Kaufpreis mit 3.355 Euro unter den Kreisdurchschnitt von 3.621 Euro, während die Miete mit 12,41 Euro knapp über dem Kreiswert von 11,87 Euro liegt.

Die Bruttomietrendite von 4,44 Prozent übertrifft den Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und den Kreisdurchschnitt von 3,97 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,53 liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 23,49 und dem Kreisdurchschnitt von 25,56. Das bedeutet, dass Bahlingen im Verhältnis zur Miete günstiger zu kaufen ist als viele vergleichbare Orte – eine Struktur, die die höhere Rendite erklärt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität in beiden Märkten.

Bei der Miete schwankte der Wert zwischen einem Tief von 9,41 Euro im Jahr 2019 und einem aktuellen Hoch von 14,39 Euro im Jahr 2026. Der CAGR von 2,8 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 maskiert diese starken Ausschläge: Nach dem Tief 2019 folgte ein Anstieg auf 12,25 Euro 2021, ein Rücksetzer auf 10,38 Euro 2024 und ein erneuter starker Anstieg auf 14,39 Euro 2026. Die Miete hat sich damit innerhalb von sieben Jahren mehr als verdreifacht – von 9,41 auf 14,39 Euro.

Der Kaufpreismarkt zeigt noch ausgeprägtere Schwankungen. Von 3.948 Euro im Jahr 2018 fiel der Wert 2020 auf 2.745 Euro, stieg 2021 auf 3.952 Euro, fiel dann kontinuierlich auf 3.181 Euro 2024 und erreichte mit 1.813 Euro 2025 einen extremen Tiefpunkt. Der aktuelle Wert von 2.861 Euro 2026 liegt damit deutlich über dem Tief, aber unter dem Niveau der Vorjahre. Der CAGR von minus 3,9 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt den langfristigen Abwärtstrend wider, der jedoch durch die kurzfristigen Ausschläge überlagert wird.

Die Kombination aus steigender Miete und volatil schwankendem Kaufpreis führt zu einer sich verändernden Renditesituation: Während die Miete seit 2024 wieder deutlich steigt, bleibt der Kaufpreis unter dem Niveau der Jahre 2020 bis 2022.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,6 Kilometern liegt Bahlingen im unteren bis mittleren Preissegment.

Die Angebotsmiete von 12,41 Euro pro Quadratmeter liegt unter allen gemessenen Nachbarorten außer Eichstetten (12,56 Euro) und Forchheim (10,03 Euro). Mit 3.355 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt Bahlingen nur über Eichstetten (2.835 Euro) und Forchheim (3.110 Euro) – deutlich unter Endingen (4.355 Euro), Reute (4.173 Euro), Bötzingen (3.938 Euro), Riegel (3.817 Euro), Malterdingen (3.828 Euro) und Teningen (3.638 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,44 Prozent liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn: Nur Eichstetten (5,32 Prozent) weist eine höhere Rendite aus. Endingen (3,56 Prozent) und Reute (3,26 Prozent) liegen deutlich darunter. Das Muster zeigt, dass Bahlingen im Vergleich zu den teureren Nachbarn eine günstigere Kaufpreis-Miete-Relation aufweist.

Der Kreis Emmendingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 77 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 31, während der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 81 und der Wohlstandsindex mit Rang 44 ebenfalls über dem Mittel liegen. Demografie (Rang 136) und Arbeitsmarkt (Rang 140) weisen schwächere Werte aus. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.