Denzlingen
Denzlingen (PLZ 79211) liegt im Kreis Emmendingen in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 13.899 Einwohner auf 16,9 km², das entspricht 820 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,47 € pro m², der Kaufpreis bei 4.190 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,15 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,1 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Denzlingen über dem Renditeniveau von 41 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,96 € auf 15,41 € pro m², im Mittel 3,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Emmendingen Rang 77 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 31, Stärkerang 116). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Heuweiler, Vörstetten und Gundelfingen an.
Immobilienpreise in Denzlingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Denzlingen
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Denzlingen (Landkreis Emmendingen, Baden-Württemberg). Angebotsmiete 14,47 €/m², Angebotskaufpreis 4.190 €/m². Denzlingen liegt deutlich über den Durchschnittswerten von Kreis, Bundesland und Deutschland. Prognos-Zukunftsatlas: Rang 77 von ~400 Kreisen. Bevölkerungswachstum moderat (+3 % seit 2015).
Marktüberblick
Denzlingen ist eine Gemeinde im Landkreis Emmendingen im Südwesten Baden-Württembergs und liegt rund zehn Kilometer nördlich von Freiburg im Breisgau. Auf einer Fläche von 16,94 km² leben hier knapp 13.900 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von etwa 820 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gehört zum Regierungsbezirk Freiburg und ist über die Bahnstrecke Mannheim–Basel an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Die Lage im Breisgau zu Füßen des Schwarzwalds und die Nähe zur Universitätsstadt Freiburg prägen das Umfeld der Gemeinde.
Aktuelle Marktlage
Der Denzlinger Immobilienmarkt weist auf dem gesamten Spektrum deutliche Aufschläge gegenüber den Vergleichswerten aus Kreis, Bundesland und Deutschland auf. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 14,47 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.190 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,13, die Bruttomietrendute liegt bei 4,15 Prozent.
Im regionalen Vergleich schneidet Denzlingen wie folgt ab: Der Durchschnitt des Landkreises Emmendingen liegt bei einer Angebotsmiete von 11,87 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.621 Euro pro Quadratmeter. Baden-Württemberg als Ganzes weist 11,08 Euro pro Quadratmeter Miete und 3.140 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis aus. Auf Bundesebene beträgt der deutsche Durchschnitt 8,92 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.409 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Denzlingen liegt damit sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis deutlich über allen drei Vergleichsebenen.
Der Kaufpreisfaktor von 24,13 liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 23,49, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 25,56. Die Bruttomietrendite von 4,15 Prozent bewegt sich im Mittelfeld des Landes (Durchschnitt 4,36 Prozent) und liegt im Perzentilrang von 40,7 von 1.102 untersuchten Orten im Bundesland.
Preis- und Marktentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine durchgängig steigende Entwicklung bei Miete und Kaufpreis, unterbrochen von einer leichten Korrekturphase während der Zinswende ab 2022.
Bei den Mieten lag der Wert 2018 bei 11,96 Euro pro Quadratmeter und stieg bis 2021 auf 13,93 Euro. Nach einem Rücksetzer auf 11,80 Euro im Jahr 2022 folgte ein erneuter Anstieg auf 14,85 Euro im Jahr 2024. Die Werte für 2025 (14,55 Euro) und 2026 (15,41 Euro) setzen diesen Aufwärtstrend fort. Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,22 Prozent.
Beim Kaufpreis entwickelte sich die Dynamik ähnlicher: Von 3.170 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert bis 2021 auf 4.559 Euro – ein Plus von über 44 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2022 korrigierte der Markt auf 3.845 Euro zurück, erholte sich dann aber wieder auf 4.555 Euro im Jahr 2024. Die Werte für 2025 (4.596 Euro) und 2026 (4.283 Euro) zeigen eine leichte Beruhigung. Der CAGR liegt bei 3,83 Prozent.
Die Bevölkerungsentwicklung zeigt ein moderates Wachstum: Von 13.498 Einwohnern im Jahr 2015 auf 13.899 im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von rund drei Prozent. Die Einwohnerzahl blieb dabei nicht linear – zwischen 2019 und 2020 gab es einen leichten Rückgang, bevor ab 2021 wieder ein Aufwärtstrend einsetzte.
Regionale Einordnung
Im direkten regionalen Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Nachbargemeinden liegen teils deutlich über, teils unter Denzlinger Werten.
Bei den Kaufpreisen ist Heuweiler (2,2 km entfernt) mit 5.251 Euro pro Quadratmeter der teuerste Nachbarort, gefolgt von Gundelfingen (3,0 km) mit 5.000 Euro und Vörstetten (2,6 km) mit 4.971 Euro. Sexau (4,4 km) liegt mit 3.923 Euro unter Denzlingen, Emmendingen (6,7 km) mit 3.720 Euro deutlich darunter.
Bei den Mieten liegt Gundelfingen mit 15,31 Euro pro Quadratmeter über Denzlingen, während die meisten anderen Nachbarorte zwischen 11,33 Euro (Reute) und 13,94 Euro (Heuweiler) liegen.
Die Bruttomietrendite variiert stark: Sexau weist mit 4,14 Prozent nahezu identische Werte wie Denzlingen (4,15 Prozent) auf, während Heuweiler mit 3,19 Prozent eine deutlich niedrigere Rendite ausweist. Der Kreis Emmendingen liegt im Durchschnitt bei einer Bruttomietrendite von 3,97 Prozent.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Emmendingen mit einem Gesamt-Rang von 77 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Kreis zu den besser platzierten Regionen in Deutschland. Besonders hervorstechend ist der Dynamik-Rang mit Platz 31, der auf eine starke Entwicklungsdynamik in Bereichen wie Wirtschaft, Infrastruktur und Innovation hinweist. Der Stärke-Rang liegt bei 116, was auf eine solide, aber nicht herausragende aktuelle Wirtschaftsstruktur schließen lässt. Die Teilindizes für Wohlstand und soziale Lage (Rang 44) sind ebenfalls deutlich besser als der Median, während Demografie (Rang 136) und Arbeitsmarkt (Rang 140) eher im unteren Mittelfeld liegen.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Nähe zu Freiburg als Universitätsstadt mit über 25.000 Studierenden wirkt jedoch als indirekter Standortvorteil für die Gemeinde.
Denzlingen profitiert von seiner Lage im Ballungsraum Freiburg. Die Anbindung an die Bahnstrecke Mannheim–Basel, die bereits 1845 in Betrieb ging, und die Elztalbahn nach Waldkirch (1875) bilden die verkehrstechnische Grundlage für die Entwicklung zur Wohngemeinde für Pendler nach Freiburg und in den Raum Emmendingen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Denzlingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Denzlingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,96 €/m² |
| 2019 | 10,04 €/m² |
| 2020 | 12,08 €/m² |
| 2021 | 13,93 €/m² |
| 2022 | 11,80 €/m² |
| 2023 | 12,79 €/m² |
| 2024 | 14,85 €/m² |
| 2025 | 14,55 €/m² |
| 2026 | 15,41 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Denzlingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.170 €/m² |
| 2019 | 3.277 €/m² |
| 2020 | 3.816 €/m² |
| 2021 | 4.559 €/m² |
| 2022 | 3.845 €/m² |
| 2023 | 4.003 €/m² |
| 2024 | 4.555 €/m² |
| 2025 | 4.596 €/m² |
| 2026 | 4.283 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Denzlingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,53 % |
| 2019 | 3,68 % |
| 2020 | 3,80 % |
| 2021 | 3,67 % |
| 2022 | 3,68 % |
| 2023 | 3,83 % |
| 2024 | 3,91 % |
| 2025 | 3,80 % |
| 2026 | 4,32 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Denzlingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 13.498 Einwohner |
| 2016 | 13.475 Einwohner |
| 2017 | 13.538 Einwohner |
| 2018 | 13.544 Einwohner |
| 2019 | 13.624 Einwohner |
| 2020 | 13.585 Einwohner |
| 2021 | 13.686 Einwohner |
| 2022 | 13.910 Einwohner |
| 2023 | 13.899 Einwohner |
| 2024 | 13.899 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Denzlingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,78 % |
| 2016 | 2,87 % |
| 2017 | 2,83 % |
| 2018 | 2,76 % |
| 2019 | 2,83 % |
| 2020 | 3,63 % |
| 2021 | 3,33 % |
| 2022 | 2,82 % |
| 2023 | 3,05 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 77,00 Rang |
| Dynamik | 31,00 Rang |
| Stärke | 116 Rang |
| Demografie | 136 Rang |
| Arbeitsmarkt | 140 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 81,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 44,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Denzlingen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Denzlingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Denzlingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Denzlingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Denzlingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Gundelfingen | 15,31 €/m² |
| Denzlingen | 14,47 €/m² |
| Heuweiler | 13,94 €/m² |
| Vörstetten | 13,55 €/m² |
| Sexau | 13,52 €/m² |
| Emmendingen | 13,45 €/m² |
| Waldkirch | 13,42 €/m² |
| Glottertal | 13,36 €/m² |
| March | 12,58 €/m² |
| Reute | 11,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Denzlingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Denzlingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Emmendingen | 4,34 % |
| Denzlingen | 4,15 % |
| Sexau | 4,14 % |
| Gundelfingen | 3,67 % |
| Glottertal | 3,55 % |
| Waldkirch | 3,53 % |
| March | 3,42 % |
| Vörstetten | 3,27 % |
| Reute | 3,26 % |
| Heuweiler | 3,19 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Heuweiler | 2,2 km | 79194 | 13,94 € | 5.251 € | 3,19 % |
| Vörstetten | 2,6 km | 79279 | 13,55 € | 4.971 € | 3,27 % |
| Gundelfingen | 3,0 km | 79194 | 15,31 € | 5.000 € | 3,67 % |
| Glottertal | 4,4 km | 79286 | 13,36 € | 4.511 € | 3,55 % |
| Sexau | 4,4 km | 79350 | 13,52 € | 3.923 € | 4,14 % |
| Reute | 4,9 km | 79276 | 11,33 € | 4.173 € | 3,26 % |
| Waldkirch, Stadt | 6,5 km | 79183 | 13,42 € | 4.559 € | 3,53 % |
| Emmendingen, Stadt | 6,7 km | 79312 | 13,45 € | 3.720 € | 4,34 % |
| March | 7,8 km | 79232 | 12,58 € | 4.416 € | 3,42 % |
Wo liegt Denzlingen?
Lage
Denzlingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Denzlingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,47 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.190 € |
| Bruttomietrendite | 4,15 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,1 |
| Einwohner | 13.899 |
| Einwohner je km² | 820 |
| Fläche (km²) | 16,9 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #77 |
| Prognos Dynamikrang | #31 |
| Prognos Stärkerang | #116 |
| Koordinaten | 48,0668, 7,8839 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Denzlingen
Was kostet eine Wohnung in Denzlingen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Denzlingen liegt bei 14,47 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.190 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Emmendingen (11,87 Euro/m² Miete, 3.621 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Landesdurchschnitt von Baden-Württemberg (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Denzlingen entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 11,96 Euro/m² im Jahr 2018 auf 14,55 Euro/m² im Jahr 2025 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 3,22 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 3.170 Euro/m² (2018) auf 4.596 Euro/m² (2025) mit einem jährlichen Zuwachs von etwa 3,83 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Denzlingen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,15 Prozent, was unter dem Landesdurchschnitt von Baden-Württemberg von 4,36 Prozent, aber über dem Kreisdurchschnitt von 3,97 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,13 und liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 25,56, aber über dem Landesdurchschnitt von 23,49. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite belegt Denzlingen mit einem Wert von 40,74 etwa die mittlere Position im Bundesland — rund 41 Prozent der Orte in Baden-Württemberg haben eine niedrigere Rendite.
Wie liegt Denzlingen im Vergleich zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten liegt die Angebotsmiete in Denzlingen mit 14,47 Euro/m² sehr hoch — nur Gundelfingen (15,31 Euro/m²) liegt darüber. Bei den Kaufpreisen liegt Denzlingen mit 4.190 Euro/m² im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Die Nachbargemeinden Heuweiler (5.251 Euro/m²) und Vörstetten (4.971 Euro/m²) sind deutlich teurer, während Emmendingen (3.720 Euro/m²) und Sexau (3.923 Euro/m²) günstiger sind.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Denzlingen?
Die Einwohnerzahl in Denzlingen ist von 13.498 im Jahr 2015 auf 13.899 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Zuwachs von rund 3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 820 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt damit ein leichtes Wachstum, das jedoch in den letzten Jahren weitgehend stabil geblieben ist.
Wie ist die Standortqualität von Denzlingen bewertet?
Der Kreis Emmendingen, zu dem Denzlingen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 77. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-ranking. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Dynamik mit Rang 31 ab, während er bei der Stärke mit Rang 116 und bei der Demografie mit Rang 136 schwächer dasteht. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Denzlingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Denzlingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Denzlingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Emmendingen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Freiamt | 79348 | 13,52 € | 3.048 € | 5,32 % |
| Sasbach am Kaiserstuhl | 79361 | 11,07 € | 2.925 € | 4,54 % |
| Bahlingen am Kaiserstuhl | 79353 | 12,41 € | 3.355 € | 4,44 % |
| Emmendingen, Stadt | 79312 | 13,45 € | 3.720 € | 4,34 % |
| Herbolzheim, Stadt | 79336 | 12,68 € | 3.514 € | 4,33 % |
| Teningen | 79331 | 12,84 € | 3.638 € | 4,24 % |
| Weisweil | 79367 | 10,33 € | 2.976 € | 4,17 % |
| Sexau | 79350 | 13,52 € | 3.923 € | 4,14 % |