Heuweiler
Heuweiler (PLZ 79194) liegt im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 1.159 Einwohner auf 4,0 km², das entspricht 288 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,94 € pro m², der Kaufpreis bei 5.251 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,19 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,4 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heuweiler über dem Renditeniveau von 3 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 13,00 € auf 15,25 € pro m², im Mittel 2,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 8,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Breisgau-Hochschwarzwald Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 161, Stärkerang 138). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Denzlingen, Glottertal und Gundelfingen an.
Immobilienpreise in Heuweiler im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht Heuweiler
Heuweiler ist die kleinste Gemeinde des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen, niedriger Bruttomietrendite und stabiler Bevölkerungsentwicklung. Der Kaufpreisfaktor von 31,38 ist der höchste unter den Nachbarorten, die Rendite von 3,19 % die niedrigste.
Der Ort
Heuweiler ist mit 4,03 km² die kleinste selbstständige Gemeinde des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald und liegt an der Einmündung des Glottertals in die Rheinebene, unweit von Freiburg im Breisgau. Die Gemeinde hat ihren ursprünglichen, ländlichen Charakter weitgehend bewahrt und bildet mit der Nachbargemeinde Gundelfingen eine Verwaltungsgemeinschaft. Ein Großteil der Einwohner pendelt nach Freiburg oder in die Umlandgemeinden zur Arbeit, während Tourismus und Gastronomie als lokale Wirtschaftsfaktoren an Bedeutung gewonnen haben.
Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite
Der Immobilienmarkt in Heuweiler ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.251 Euro pro Quadratmeter und damit 35 % über dem Kreisdurchschnitt von 3.887 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 13,94 Euro pro Quadratmeter und übertrifft den Kreiswert von 12,30 Euro um 13 %. Der Kaufpreisfaktor von 31,38 ist der höchste unter allen acht untersuchten Nachbarorten und liegt 20 % über dem Kreiswert von 26,15. Die Bruttomietrendite von 3,19 % ist die niedrigste in der Nachbarschaft und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 %. Das Preisgefüge zeigt einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mieten überproportional übertreffen – eine Struktur, die typisch für Ballungsraum-Nähe ist, hier aber bei einer der kleinsten Gemeinden des Landkreises auftritt.
Preisentwicklung: Verdopplung seit 2018, seither Rückgang
Die Kaufpreise haben zwischen 2018 (3.000 Euro pro m²) und 2023 (6.688 Euro pro m²) mehr als verdoppelt. Seit 2023 sind sie um rund 18 % zurückgegangen (2024: 6.475, 2025: 5.480 Euro), liegen aber immer noch deutlich über dem Niveau von vor der Pandemie. Die Angebotsmieten zeigen ein ähnliches Muster mit starken Schwankungen: nach einem Höhepunkt 2021 (15,69 Euro) folgte 2022 ein Tief (11,51 Euro), bevor 2023 erneut ein hoher Wert (15,03 Euro) erreicht wurde. Die aktuellen Werte (2025: 15,90 Euro) liegen auf dem höchsten Niveau der Reihe. Die langfristige Entwicklung zeigt eine Kaufpreis-CAGR von 8,84 % und eine Miet-CAGR von 2,02 % – die Kaufpreise sind also deutlich schneller gestiegen als die Mieten, was die niedrige Rendite erklärt.
Regionale Einordnung: Über dem Kreis, aber teuer im Vergleich
Im regionalen Vergleich liegt Heuweiler bei den Kaufpreisen und Mieten über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter Freiburg (5.722 Euro/m² Kaufpreis, 16,43 Euro/m² Miete). Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,5 km hat Heuweiler den höchsten Kaufpreisfaktor und die niedrigste Bruttomietrendite. Gundelfingen, nur 2,9 km entfernt, weist mit 5.000 Euro/m² einen ähnlichen Kaufpreis auf, aber eine höhere Rendite von 3,67 %. Denzlingen (2,2 km) hat mit 4.190 Euro/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis und eine Rendite von 4,15 %. Die Daten deuten darauf hin, dass Heuweiler im Vergleich zu seinen Nachbarn überbewertet ist – die Preise liegen auf dem Niveau der teureren Orte, aber die Mieten rechtfertigen diese Preise nicht im gleichen Maße.
Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwache Dynamik
Die Bevölkerung von Heuweiler ist mit 1.159 Einwohnern (2024) stabil und hat seit 2015 um 1,4 % zugenommen. Die Bevölkerungsdichte von 288 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,63 % (2015) auf 2,58 % (2023), liegt aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 132 von rund 400 Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand (Rang 83), während die Dynamik (Rang 161) und der Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 172) schwächer abschneiden. Heuweiler selbst hat keine Hochschulen, die nächstgelegenen sind in Freiburg. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Landesstraße 112 und die nahe Bundesstraße 3 sowie 294 mit Anschluss an die A5.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heuweiler entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heuweiler
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 13,00 €/m² |
| 2020 | 11,64 €/m² |
| 2021 | 15,69 €/m² |
| 2022 | 11,51 €/m² |
| 2023 | 15,03 €/m² |
| 2024 | 12,42 €/m² |
| 2025 | 15,90 €/m² |
| 2026 | 15,25 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heuweiler
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.000 €/m² |
| 2019 | 3.859 €/m² |
| 2021 | 5.360 €/m² |
| 2022 | 5.158 €/m² |
| 2023 | 6.688 €/m² |
| 2024 | 6.475 €/m² |
| 2025 | 5.480 €/m² |
| 2026 | 5.907 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heuweiler
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,20 % |
| 2021 | 3,51 % |
| 2022 | 2,68 % |
| 2023 | 2,70 % |
| 2024 | 2,30 % |
| 2025 | 3,48 % |
| 2026 | 3,10 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heuweiler
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.143 Einwohner |
| 2016 | 1.132 Einwohner |
| 2017 | 1.113 Einwohner |
| 2018 | 1.106 Einwohner |
| 2019 | 1.141 Einwohner |
| 2020 | 1.121 Einwohner |
| 2021 | 1.152 Einwohner |
| 2022 | 1.164 Einwohner |
| 2023 | 1.159 Einwohner |
| 2024 | 1.159 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heuweiler
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,63 % |
| 2016 | 2,10 % |
| 2017 | 1,16 % |
| 2018 | 1,67 % |
| 2019 | 1,48 % |
| 2020 | 2,07 % |
| 2021 | 1,87 % |
| 2022 | 2,44 % |
| 2023 | 2,58 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 132 Rang |
| Dynamik | 161 Rang |
| Stärke | 138 Rang |
| Demografie | 157 Rang |
| Arbeitsmarkt | 156 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 172 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 83,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Heuweiler liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Heuweiler im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heuweiler ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heuweiler ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heuweiler
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Freiburg im Breisgau | 16,43 €/m² |
| Gundelfingen | 15,31 €/m² |
| Denzlingen | 14,47 €/m² |
| Heuweiler | 13,94 €/m² |
| Vörstetten | 13,55 €/m² |
| Sexau | 13,52 €/m² |
| Emmendingen | 13,45 €/m² |
| Waldkirch | 13,42 €/m² |
| Glottertal | 13,36 €/m² |
| Reute | 11,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heuweiler ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heuweiler
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Emmendingen | 4,34 % |
| Denzlingen | 4,15 % |
| Sexau | 4,14 % |
| Gundelfingen | 3,67 % |
| Glottertal | 3,55 % |
| Waldkirch | 3,53 % |
| Freiburg im Breisgau | 3,45 % |
| Vörstetten | 3,27 % |
| Reute | 3,26 % |
| Heuweiler | 3,19 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Denzlingen | 2,2 km | 79211 | 14,47 € | 4.190 € | 4,15 % |
| Glottertal | 2,5 km | 79286 | 13,36 € | 4.511 € | 3,55 % |
| Gundelfingen | 2,9 km | 79194 | 15,31 € | 5.000 € | 3,67 % |
| Vörstetten | 4,3 km | 79279 | 13,55 € | 4.971 € | 3,27 % |
| Sexau | 5,7 km | 79350 | 13,52 € | 3.923 € | 4,14 % |
| Waldkirch, Stadt | 6,4 km | 79183 | 13,42 € | 4.559 € | 3,53 % |
| Reute | 6,9 km | 79276 | 11,33 € | 4.173 € | 3,26 % |
| Freiburg im Breisgau, Stadt | 7,5 km | 79098 | 16,43 € | 5.722 € | 3,45 % |
| Emmendingen, Stadt | 8,8 km | 79312 | 13,45 € | 3.720 € | 4,34 % |
Wo liegt Heuweiler?
Lage
Heuweiler auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heuweiler
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,94 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.251 € |
| Bruttomietrendite | 3,19 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,4 |
| Einwohner | 1.159 |
| Einwohner je km² | 288 |
| Fläche (km²) | 4,0 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #132 |
| Prognos Dynamikrang | #161 |
| Prognos Stärkerang | #138 |
| Koordinaten | 48,0520, 7,9032 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heuweiler
Was kostet eine Wohnung in Heuweiler?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Heuweiler liegt bei 13,94 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.251 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald (Miete: 12,30 €/m², Kaufpreis: 3.887 €/m²) und auch über dem Landesdurchschnitt von Baden-Württemberg (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heuweiler entwickelt?
Der Kaufpreis in Heuweiler ist seit 2018 von 3.000 Euro pro m² auf 5.907 Euro pro m² (2026) gestiegen – das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 8,8 Prozent. Die Mieten entwickelten sich moderater: von 13 Euro pro m² (2018) auf 15,25 Euro pro m² (2026), was einer jährlichen Steigerung von etwa 2,0 Prozent entspricht. Beide Reihen sind keine Schätzungen, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heuweiler?
Die Bruttomietrendite in Heuweiler beträgt 3,19 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,38 – ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 26,15 und dem Landeswert von 23,49. Im Bundesland liegt Heuweiler bei der Rendite auf dem Perzentilrang 2,72, was bedeutet, dass rund 97 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten.
Wie teuer ist der Immobilienmarkt in Heuweiler im Vergleich zu anderen Orten?
Heuweiler gehört zu den teuersten Gemeinden im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald und im Vergleich zu Baden-Württemberg insgesamt. Mit einem Kaufpreis von 5.251 Euro pro m² liegt Heuweiler rund 35 Prozent über dem Landesdurchschnitt. Zum Vergleich: Die Nachbargemeinde Freiburg im Breisgau liegt mit 5.722 Euro pro m² noch etwas höher, während Gundelfingen mit 5.000 Euro pro m² in etwa auf demselben Niveau wie Heuweiler liegt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heuweiler?
Die Einwohnerzahl in Heuweiler ist seit 2015 relativ stabil: von 1.143 (2015) auf 1.159 (2024), was einer Zunahme von etwa 1,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 288 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde ist mit rund 4 km² eine der kleinsten selbständigen Gemeinden des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald.
Wo liegt Heuweiler und wie ist die Lage zu Freiburg?
Heuweiler liegt im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald an der Einmündung des Glottertals in die Rheinebene, unweit von Freiburg im Breisgau. Der Ort hat seinen ursprünglichen, ländlichen Charakter weitgehend erhalten. Ein Großteil der Einwohner pendelt nach Freiburg oder in die Umlandgemeinden zur Arbeit. Über die Bundesstraßen 3 und 294 besteht eine gute Anbindung an Freiburg und die A5.
Woher stammen die Daten zu Heuweiler?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heuweiler sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heuweiler führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Märgen | 79274 | 10,20 € | 2.045 € | 5,99 % |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 79871 | 9,34 € | 2.045 € | 5,48 % |
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 79356 | 12,56 € | 2.835 € | 5,32 % |
| Lenzkirch | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Auggen | 79424 | 13,25 € | 3.146 € | 5,06 % |
| Umkirch | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
| Löffingen, Stadt | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Sulzburg, Stadt | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |