Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald liegt im Südwesten Baden-Württembergs und umfasst 50 Gemeinden mit rund 272.000 Einwohnern auf einer Fläche von 1.378 km². Er ist der sechstgrößte Landkreis des Landes und wird fast vollständig von der kreisfreien Stadt Freiburg umschlossen, deren Einfluss den gesamten Kreis prägt. Mit einem mittleren Kaufpreis von 3.887 Euro pro Quadratmeter rangiert der Kreis auf Platz 11 von 44 Landkreisen in Baden-Württemberg und liegt damit deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 12,30 Euro pro Quadratmeter, die Bruttomietrendite liegt bei 3,95 Prozent. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Gesamtrang 132 von rund 400 deutschen Kreisen ein, wobei der Wohlstands-Rang mit Platz 83 besonders gut ist, der Dynamik-Rang mit Platz 161 dagegen im Mittelfeld liegt. Die Einwohnerzahl ist von 257.343 im Jahr 2015 auf 272.194 im Jahr 2023 um rund 15.000 gestiegen, was auf die attraktive Lage im Oberrheingraben und die Nähe zu Freiburg hindeutet.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Kreis weist eine der größten Spreizungen in Baden-Württemberg auf. Die Kaufpreise reichen von 6.443 Euro pro Quadratmeter in Wittnau bis 2.045 Euro in St. Märgen und Eisenbach – ein Faktor von mehr als drei. Die teuersten Gemeinden liegen im nördlichen Breisgau, unmittelbar im Umland von Freiburg: Wittnau (1.526 Einwohner, 6.443 Euro/m²), Merzhausen (5.644 Einwohner, 5.818 Euro/m²), Kirchzarten (10.326 Einwohner, 5.528 Euro/m²), Au (1.505 Einwohner, 5.399 Euro/m²) und Heuweiler (1.159 Einwohner, 5.251 Euro/m²). Diese Gemeinden sind vor allem als Schlafgemeinden für Pendler nach Freiburg gefragt, was die hohen Preise und die niedrigen Renditen von teilweise unter drei Prozent erklärt. Merzhausen weist mit 16,39 Euro/m² die höchste Miete des gesamten Kreises auf.
Im Gegensatz dazu liegen die günstigsten Gemeinden im Süden und Osten des Kreises im Hochschwarzwald: St. Märgen (2.045 Euro/m²), Eisenbach (2.045 Euro/m²), Löffingen (2.244 Euro/m²), Lenzkirch (2.502 Euro/m²) und Friedenweiler (2.584 Euro/m²). Hier liegen die Renditen mit bis zu 5,99 Prozent deutlich höher, was den ländlichen Charakter und die geringere Nachfrage widerspiegelt.
In der Mitte der Skala liegen die Mittelzentren des Kreises: Bad Krozingen (21.971 Einwohner, 4.427 Euro/m²), Müllheim (19.756 Einwohner, 3.825 Euro/m²), Breisach (16.007 Einwohner, 3.560 Euro/m²) und Titisee-Neustadt (12.395 Einwohner, 3.062 Euro/m²). Diese Orte bilden eigene Wirtschaftszentren und ziehen auch aus dem Umland nachfrage.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Mieten von 9,72 Euro/m² im Jahr 2018 auf 12,66 Euro/m² im Jahr 2024. Der Kaufpreis stieg von 3.146 Euro/m² im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 4.073 Euro/m² im Jahr 2025, bevor er 2026 leicht auf 3.961 Euro/m² zurückging.
Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Struktur
Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald ist wirtschaftlich durch drei unterschiedliche Räume geprägt. Im nördlichen Breisgau und im Umland von Freiburg dominiert das Dienstleistungsgewerbe und die Wohnnutzung. Die Gemeinden Merzhausen, Umkirch, Schallstadt und Ehrenkirchen sind vor allem als Wohngemeinden für Pendler in die Nachbarstadt Freiburg bedeutsam. Freiburg als Großstadt mit Universität, Universitätsklinikum und wachsender Tech-Branche zieht Menschen aus dem gesamten Umland an.
Ein bedeutender Arbeitgeber im Kreis ist das Universitäts-Herzzentrum Freiburg-Bad Krozingen (UHZ) in Bad Krozingen. Das 2011 gegründete und 2021 vollständig in das Universitätsklinikum Freiburg integrierte Herzzentrum beschäftigt etwa 1.730 Mitarbeiter und verfügt über 424 Planbetten. Es ist eines der führenden kardiovaskulären Zentren in Deutschland und ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für Bad Krozingen und das südliche Breisgau. Bad Krozingen selbst ist ein anerkannter Kurort mit Thermalbad und wurde zum 1. Januar 2025 zur Großen Kreisstadt ernannt. Im gesamten Kreis gibt es Helios Kliniken mit insgesamt 1.200 Akutbetten und 400 Reha-Betten.
Im Markgräflerland im Westen des Kreises sind Müllheim und Breisach als Mittelzentren von überregionaler Bedeutung. Müllheim wird im Landesentwicklungsplan als Mittelzentrum ausgewiesen und hat rund 20.241 Einwohner. Die Region ist bekannt für den Weinbau, insbesondere den Anbau von Gutedel und Burgundersorten, begünstigt durch das milde Klima und die Burgundische Pforte. Breisach am Rhein liegt an der deutsch-französischen Grenze und ist ein regionales Zentrum mit rund 16.600 Einwohnern.
Im Hochschwarzwald im Süden und Osten des Kreises prägen Tourismus und Landwirtschaft die Wirtschaft. Titisee-Neustadt ist ein heilklimatischer Kurort und Wintersportzentrum mit rund 12.900 Einwohnern, gelegen am Titisee und östlich des Feldbergs. Löffingen an der Höllentalbahn und der Bundesstraße 31 ist ein anerkannter Wallfahrtsort mit dem Witterschneekreuz. Der Tourismus im Schwarzwald, insbesondere um den Feldberg und den Schluchsee, ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für die Gemeinden im Süden des Kreises.
Der Kaiserstuhl im nördlichen Teil des Kreises ist eine vulkanische Hügelkette, die für Weinbau und Tourismus bekannt ist. Gemeinden wie Vogtsburg im Kaiserstuhl und Ihringen profitieren von diesem Image. Ihringen verzeichnet mit einer Jahresdurchschnittstemperatur von 11,5 °C die höchste in Deutschland und zählt damit zu den wärmsten Orten des Landes.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Kreises ist durch die Nähe zu Freiburg und die Lage im Oberrheingraben geprägt. Die Bundesstraße 3 verläuft in Nord-Süd-Richtung durch den Breisgau und verbindet die Gemeinden im nördlichen Teil des Kreises mit Freiburg und weiter nach Basel. Die Bundesstraße 31 verläuft in Ost-West-Richtung durch den Hochschwarzwald und verbindet Titisee-Neustadt und Löffingen mit Donaueschingen und Freiburg.
Der Bahnhof Freiburg (Breisgau) Hauptbahnhof ist der wichtigste Bahnknotenpunkt im südwestlichen Baden-Württemberg und Anbindungspunkt für den gesamten Kreis. Im Kreisgebiet selbst gibt es Bahnhöfe in Müllheim, Breisach, Bad Krozingen, Titisee und Löffingen. Die Höllentalbahn verbindet Titisee-Neustadt über Löffingen mit Donaueschingen. Die Dreiseenbahn zweigt in Titisee ab und führt nach Schluchsee.
Der geplante Radschnellweg von Freiburg nach Müllheim verläuft entlang der B3 durch Gemeinden wie Heitersheim und Buggingen und soll die Pendlerverbindung zwischen dem südlichen Umland Freiburgs und dem Markgräflerland verbessern. Ein weiterer Radschnellweg verläuft von Breisach über Ihringen, Gottenheim und Umkirch. Diese Infrastrukturprojekte sollen die Erreichbarkeit der Gemeinden im Umland Freiburgs weiter erhöhen und die Pendlerströme beeinflussen.
Die Lage an der Grenze zu Frankreich und die Nähe zu Basel (ca. 60 Kilometer) sowie Straßburg (ca. 60 Kilometer) bieten internationale Anbindung. Breisach am Rhein verfügt über eine Rheinbrücke nach Vogelgrun und Volgelsheim auf der französischen Seite.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald hat in den vergangenen Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet: Von 257.343 Einwohnern im Jahr 2015 auf 272.194 im Jahr 2023, ein Zuwachs von rund sechs Prozent. Dieses Wachstum ist vor allem auf die attraktive Lage im Oberrheingraben und die Nähe zur wachsenden Hochschul- und Forschungsstadt Freiburg zurückzuführen. Die Gemeinden im nördlichen Breisgau profitieren dabei am stärksten als Wohngemeinden für Pendler.
Die Kaufpreise stiegen von 3.146 Euro/m² im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 4.073 Euro/m² im Jahr 2025. Die Mieten legten von 9,72 Euro/m² auf 12,66 Euro/m² im selben Zeitraum zu. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,95 Prozent und damit unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent, was die hohe Nachfrage und die gestiegenen Preise widerspiegelt.
Die innere Struktur des Kreises zeigt ein klares Gefälle: Die Gemeinden im unmittelbaren Umland Freiburgs im Norden sind die teuersten und weisen die niedrigsten Renditen auf, während die Gemeinden im Hochschwarzwald im Süden und Osten deutlich günstigere Preise und höhere Renditen bieten. Dieses Muster entspricht dem typischen Umlandverhalten einer wachsenden Hochschulstadt. Die Mittelzentren Bad Krozingen, Müllheim und Breisach liegen dazwischen und bilden eigene Wirtschaftszentren mit eigener Nachfrage.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Gesamtrang 132 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Wohlstands-Rang mit Platz 83 ist besonders gut, der Dynamik-Rang mit Platz 161 liegt im Mittelfeld. Dies deutet darauf hin, dass der Kreis zwar wirtschaftlich stabil ist, aber in puncto Zukunftsdynamik noch Potenzial hat.