Sölden
Sölden (PLZ 79294) liegt im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 1.283 Einwohner auf 3,8 km², das entspricht 338 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,97 € pro m², der Kaufpreis bei 4.383 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,28 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,5 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Sölden über dem Renditeniveau von 4 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,00 € auf 12,28 € pro m², im Mittel 1,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Breisgau-Hochschwarzwald Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 161, Stärkerang 138). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Wittnau, Bollschweil und Au an.
Immobilienpreise in Sölden im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Sölden
Sölden ist eine kleine Gemeinde im Hexental bei Freiburg mit etwa 1.280 Einwohnern und einer Fläche von 3,8 km². Der Immobilienmarkt weist hohe Kaufpreise (4.383 €/m²) bei moderaten Mieten (11,97 €/m²) auf, was zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 3,28 % und einem hohen Kaufpreisfaktor von 30,51 führt. Die Preise zeigten in den vergangenen Jahren starke Volatilität. Die Bevölkerung ist stabil, die Arbeitslosenquote stieg jedoch auf 3,1 %. Sölden ist eine Wohngemeinde mit starker Pendlerbindung nach Freiburg.
Marktüberblick
Sölden liegt im Hexental, knapp zehn Kilometer südlich von Freiburg im Breisgau, und umfasst auf einer Fläche von 3,8 km² etwa 1.283 Einwohner. Die Gemeinde ist durch eine starke Pendlerstruktur geprägt: Von den rund 1.280 Einwohnern arbeiten etwa 400 in Freiburg und Umgebung. Dieser Strukturwandel von einer einst landwirtschaftlich geprägten Gemeinde zu einer Wohngemeinde im Umland der Universitätsstadt prägt auch den lokalen Immobilienmarkt.
Die Angebotsmiete liegt bei 11,97 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,30 Euro, aber deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 4.383 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Kreiswert (3.887 Euro) um 13 Prozent und den Landesdurchschnitt (3.140 Euro) um 40 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,51 liegt rund 17 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 26,15. Die Bruttomietrendite von 3,28 Prozent gehört damit zu den niedrigsten in der Region und liegt unter dem Kreiswert (3,95 Prozent), dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent).
Preis- und Mietentwicklung
Die Miet- und Kaufpreise in Sölden zeigen in den vergangenen Jahren eine ausgeprägte Volatilität, die über die typische Marktschwankung hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 10,15 Euro im Jahr 2019 auf 15,06 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg von fast 48 Prozent. Seitdem ist sie wieder auf 12,28 Euro im Jahr 2026 gefallen. Der Kaufpreis erreichte mit 5.225 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 seinen Höchststand, nachdem er 2019 noch bei 2.815 Euro gelegen hatte – ein Anstieg von 86 Prozent in drei Jahren. Bis 2024 korrigierte er sich auf 3.696 Euro zurück.
Diese starken Ausschläge deuten auf einen Markt hin, der von saisonalen und konjunkturellen Faktoren überproportional beeinflusst wird. Der CAGR der Miete liegt bei 1,39 Prozent, der des Kaufpreises bei 1,55 Prozent über die jeweiligen Zeitreihen – moderate Durchschnittswerte, die die zugrundeliegende Volatilität jedoch verschleiern. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Sölden bei der Angebotsmiete (11,97 Euro) im unteren Drittel der Nachbarorte. Merzhausen (16,39 Euro) und Au (15,03 Euro) liegen deutlich darüber, während Bollschweil (11,73 Euro) mit Sölden vergleichbare Mietwerte aufweist. Beim Kaufpreis liegt Sölden mit 4.383 Euro pro Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Wittnau fällt mit 6.443 Euro als deutlicher Ausreißer nach oben auf.
Die Bruttomietrendite von 3,28 Prozent liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarn. Sie ist höher als in Wittnau (2,36 Prozent) und Horben (3,02 Prozent), aber niedriger als in Au (3,34 Prozent), Merzhausen (3,38 Prozent), Pfaffenweiler (3,41 Prozent), Ebringen (3,53 Prozent) und Schallstadt (3,60 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 30,51 liegt über dem Kreisdurchschnitt, was zusammen mit der moderaten Miete die niedrige Rendite erklärt.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Sölden ist seit 2015 mit 1.283 Einwohnern (2024) nahezu stabil geblieben – die Entwicklung seit Serienbeginn beträgt lediglich 0,16 Prozent. Die Bevölkerungsdichte von 338 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat. Die Arbeitslosenquote stieg von einem Tief von 1,82 Prozent im Jahr 2019 auf 3,1 Prozent im Jahr 2023, was auf strukturelle Veränderungen im lokalen Arbeitsmarkt hindeutet.
Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald im Gesamtrang mit Platz 132 von rund 400 Kreisen im oberen Mittelfeld ab. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 83. Schwächer ausgeprägt sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 172) sowie die Dynamik (Rang 161). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die gute Anbindung an Freiburg über die Landesstraße 122, den Linienbus der Südbadenbus GmbH und den Radweg FR 7 erklärt, warum Sölden als Wohngemeinde attraktiv ist, während die wirtschaftliche Struktur vorwiegend vom Pendlerstatus geprägt bleibt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Sölden entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Sölden
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,00 €/m² |
| 2019 | 10,15 €/m² |
| 2020 | 10,20 €/m² |
| 2021 | 12,65 €/m² |
| 2022 | 11,41 €/m² |
| 2023 | 15,06 €/m² |
| 2024 | 13,84 €/m² |
| 2025 | 10,33 €/m² |
| 2026 | 12,28 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Sölden
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.370 €/m² |
| 2019 | 2.815 €/m² |
| 2020 | 3.983 €/m² |
| 2021 | 3.805 €/m² |
| 2022 | 5.225 €/m² |
| 2023 | 4.109 €/m² |
| 2024 | 3.696 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Sölden
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,92 % |
| 2019 | 4,33 % |
| 2020 | 3,07 % |
| 2021 | 3,99 % |
| 2022 | 2,62 % |
| 2023 | 4,40 % |
| 2024 | 4,49 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Sölden
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.281 Einwohner |
| 2016 | 1.281 Einwohner |
| 2017 | 1.272 Einwohner |
| 2018 | 1.274 Einwohner |
| 2019 | 1.275 Einwohner |
| 2020 | 1.271 Einwohner |
| 2021 | 1.288 Einwohner |
| 2022 | 1.281 Einwohner |
| 2023 | 1.283 Einwohner |
| 2024 | 1.283 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Sölden
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,92 % |
| 2016 | 2,08 % |
| 2017 | 2,49 % |
| 2018 | 2,20 % |
| 2019 | 1,82 % |
| 2020 | 2,35 % |
| 2021 | 2,69 % |
| 2022 | 2,42 % |
| 2023 | 3,10 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 132 Rang |
| Dynamik | 161 Rang |
| Stärke | 138 Rang |
| Demografie | 157 Rang |
| Arbeitsmarkt | 156 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 172 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 83,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Sölden liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Sölden im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Sölden ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Sölden ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Sölden
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Merzhausen | 16,39 €/m² |
| Au | 15,03 €/m² |
| Schallstadt | 14,44 €/m² |
| Ebringen | 12,98 €/m² |
| Ehrenkirchen | 12,96 €/m² |
| Horben | 12,85 €/m² |
| Wittnau | 12,67 €/m² |
| Pfaffenweiler | 12,01 €/m² |
| Sölden | 11,97 €/m² |
| Bollschweil | 11,73 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Sölden ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Sölden
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schallstadt | 3,60 % |
| Ebringen | 3,53 % |
| Pfaffenweiler | 3,41 % |
| Merzhausen | 3,38 % |
| Au | 3,34 % |
| Sölden | 3,28 % |
| Ehrenkirchen | 3,27 % |
| Horben | 3,02 % |
| Bollschweil | 2,95 % |
| Wittnau | 2,36 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Wittnau | 1,7 km | 79299 | 12,67 € | 6.443 € | 2,36 % |
| Bollschweil | 2,6 km | 79283 | 11,73 € | 4.775 € | 2,95 % |
| Au | 3,0 km | 79280 | 15,03 € | 5.399 € | 3,34 % |
| Ebringen | 3,6 km | 79285 | 12,98 € | 4.407 € | 3,53 % |
| Horben | 3,7 km | 79289 | 12,85 € | 5.106 € | 3,02 % |
| Pfaffenweiler | 3,8 km | 79292 | 12,01 € | 4.227 € | 3,41 % |
| Merzhausen | 4,1 km | 79249 | 16,39 € | 5.818 € | 3,38 % |
| Schallstadt | 4,6 km | 79227 | 14,44 € | 4.818 € | 3,60 % |
| Ehrenkirchen | 5,3 km | 79238 | 12,96 € | 4.761 € | 3,27 % |
Wo liegt Sölden?
Lage
Sölden auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Sölden
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,97 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.383 € |
| Bruttomietrendite | 3,28 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,5 |
| Einwohner | 1.283 |
| Einwohner je km² | 338 |
| Fläche (km²) | 3,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #132 |
| Prognos Dynamikrang | #161 |
| Prognos Stärkerang | #138 |
| Koordinaten | 47,9321, 7,8091 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Sölden
Was kostet eine Wohnung in Sölden?
Aktuell liegen die Angebotskaufpreise bei durchschnittlich 4.383 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmieten bei 11,97 Euro pro Quadratmeter. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Der Kaufpreisfaktor von 30,51 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 26,15 und dem Landeswert von 23,49, was auf ein eher teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Sölden entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt starke Schwankungen: Der Kaufpreis pro Quadratmeter lag 2018 bei 3.370 Euro, fiel 2019 auf 2.815 Euro, stieg 2020 auf 3.983 Euro und erreichte 2022 mit 5.225 Euro einen Höhepunkt. Bis 2024 sank er auf 3.696 Euro. Auch die Mieten waren volatil – sie lagen 2019 bei 10,15 Euro, stiegen 2023 auf 15,06 Euro und fielen 2025 auf 10,33 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 12,28 Euro stiegen. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Sölden?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 3,28 Prozent und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,51 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 26,15 und dem Landeswert von 23,49. Im Perzentilrang der Bruttomietrenditen in Baden-Württemberg liegt Sölden bei 3,81, was bedeutet, dass rund 96 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen.
Wie schneidet Sölden im Vergleich zum Umland ab?
Im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald liegt Sölden mit 4.383 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 3.887 Euro, die Miete von 11,97 Euro liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 12,30 Euro. Im direkten Umland zeigen sich große Unterschiede: Wittnau (1,7 km) weist mit 6.443 Euro den höchsten Kaufpreis auf, während Au (3 km) mit 15,03 Euro die höchste Miete bietet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Sölden?
Die Einwohnerzahl ist seit 2015 relativ stabil und lag 2024 bei 1.283. Die Bevölkerungsdichte beträgt 338 Einwohner pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Reihe 2015 hat die Bevölkerung um rund 0,16 Prozent zugelegt.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Sölden?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 23 Prozent und ist damit deutlich höher als typische Werte für Baden-Württemberg. In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 14 Prozent (2019) und 23 Prozent (2023).
Woher stammen die Daten zu Sölden?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Sölden sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Sölden führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2024 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Märgen | 79274 | 10,20 € | 2.045 € | 5,99 % |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 79871 | 9,34 € | 2.045 € | 5,48 % |
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 79356 | 12,56 € | 2.835 € | 5,32 % |
| Lenzkirch | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Auggen | 79424 | 13,25 € | 3.146 € | 5,06 % |
| Umkirch | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
| Löffingen, Stadt | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Sulzburg, Stadt | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |