Sulzburg, Stadt

Marktüberblick

Sulzburg, eine Stadt im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, präsentiert sich auf dem aktuellen Immobilienmarkt als eher preisdifferenzierter Standort. Die Angebotsmiete liegt bei 11,43 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.821 Euro pro Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite beträgt 4,86 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,58.

Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und vergleichsweise hohen Mieten führt zu einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 20,58 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 20,58-fachen der Jahreskaltmiete entspricht — ein Wert, der unter dem Landesdurchschnitt von 23,49 liegt und auf einen relativ günstigen Einstieg in den Immobilienmarkt hindeutet. Die Bruttomietrendite von 4,86 Prozent platziert Sulzburg im Bundesland auf dem 81. Perzentil, liegt also im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte. Gleichzeitig bleibt sie knapp unter dem bundesweiten Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Wichtig ist, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlichen Transaktionspreisen.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Sulzburg zeigt über den Zeitraum von 2018 bis 2026 eine deutliche Aufwärtsbewegung, die jedoch von starken jährlichen Schwankungen geprägt ist.

Die Angebotsmiete stieg von 8,15 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,00 Euro im Jahr 2026 — ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 3,82 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.953 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.997 Euro im Jahr 2026, mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 5,49 Prozent.

Die einzelnen Jahreswerte weisen dabei erhebliche Volatilität auf: Der Kaufpreis erreichte 2019 mit 3.674 Euro pro Quadratmeter einen ersten Höhepunkt, fiel 2021 auf 2.589 Euro, stieg 2022 erneut auf 3.629 Euro und bewegte sich 2023 bis 2025 zwischen 2.486 und 2.885 Euro. Die Mieten zeigten ein ähnliches Muster mit einem Tief 2018 bei 8,15 Euro, einem Hoch 2025 bei 13,07 Euro und einem Rückgang auf 11,00 Euro im Jahr 2026. Diese Schwankungen deuten auf einen eher kleinstrukturierten Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Sulzburg bei den Immobilienpreisen unterdurchschnittlich ab, was die Attraktivität für preisbewusste Käufer unterstreicht.

Die Angebotsmiete von 11,43 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 12,30 Euro, aber leicht über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 2.821 Euro pro Quadratmeter ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 3.887 Euro und auch unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 20,58 liegt unter dem Kreiswert von 26,15 und dem Landeswert von 23,49.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,1 Kilometern liegt Sulzburg bei der Angebotsmiete im unteren Drittel. Nur Münstertal/Schwarzwald (11,61 Euro) und Eschbach (12,64 Euro) liegen in ähnlicher oder höherer Preislage. Bei den Kaufpreisen ist Sulzburg mit 2.821 Euro pro Quadratmeter der günstigste Ort im direkten Vergleich — deutlich unter Ballrechten-Dottingen (3.500 Euro), Staufen (4.175 Euro) und Heitersheim (4.313 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,86 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbarorten und übertrifft selbst Eschbach mit 4,73 Prozent. Dies bestätigt, dass die niedrigeren Kaufpreise in Sulzburg die Mieten überproportional entkoppeln und damit eine überdurchschnittliche Rendite ermöglichen.

Der Kreis Breisgau-Hochschwarzwald insgesamt weist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.887 Euro und einer Rendite von 3,95 Prozent einen deutlich teureren und renditeschwächeren Markt auf als Sulzburg.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Sulzburg hat 2.769 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 22,74 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 122 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht.

Seit 2015 ist die Einwohnerzahl um 3,6 Prozent von 2.672 auf 2.769 gestiegen. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 2.672 (2015) auf 2.817 (2019) folgte ein Rückgang auf 2.732 (2020), gefolgt von einer leichten Erholung auf 2.781 (2022). Seit 2023 stagniert die Bevölkerungszahl bei 2.769.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 44 Promille im Jahr 2015 auf 28 Promille im Jahr 2019, stieg dann auf 48 Promille im Jahr 2023 an. Die Werte in der Zeitreihe sind in Promille angegeben, was einer Quote von 4,8 Prozent im Jahr 2023 entspricht. Der Anstieg seit 2019 geht einher mit der leichten Bevölkerungsschwäche der letzten Jahre.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen eher auf Familien und Pendler ausrichtet als auf einen studentischen Markt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, dem Sulzburg angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Einordnung gilt für den Kreis als Ganzes und lässt keine direkten Rückschlüsse auf die einzelne Gemeinde Sulzburg zu.

In den Teilindizes zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 83 ist der stärkste Indikator und deutet auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Situation hin. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 172, gefolgt von den Bereichen Arbeitsmarkt (156), Demografie (157) und Dynamik (161).

Sulzburg liegt im südlichen Teil des Landkreises, in der Oberrheinebene nahe dem Übergang zum Schwarzwald. Die Lage in der Verband Region Südlicher Oberrhein bietet Anbindung an den Wirtschaftsraum Freiburg im Breisgau, der als nächster größerer urbaner Knotenpunkt in etwa 15 bis 20 Kilometern Entfernung liegt. Die Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 7 Kilometern sind überwiegend kleinere Orte mit eigenen lokalen Märkten.

Für Sulzburg liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor, sodass keine Aussagen zum Bodenrichtwert getroffen werden können.