Lenzkirch

Ort und Struktur

Lenzkirch ist eine Gemeinde im Hochschwarzwald mit 5.171 Einwohnern auf 57,92 km². Der Ort liegt auf 824 m ü. NHN im Hasachtal und gehört zum Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald. Als Heilklimatischer Kurort spielt der Fremdenverkehr eine bedeutende Rolle in der örtlichen Wirtschaft, ergänzt durch feinmechanische Industrie mit Unternehmen wie Testo, ATMOS Medizintechnik und Mesa Parts. Der Ort ist über die Bundesstraße 315 angebunden und verfügt über Busverbindungen nach Titisee-Neustadt, wo Anschluss an die S-Bahn nach Freiburg besteht.

Marktüberblick: Günstiger Schwarzwaldort mit überdurchschnittlicher Rendite

Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.502 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.887 Euro/m² (−36 %) und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro/m² (−20 %). Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 12 km ist Lenzkirch der günstigste Ort. Der nächstgelegene Nachbarort Titisee-Neustadt liegt bei 3.062 Euro/m², Schluchsee bei 3.422 Euro/m². Selbst der vergleichsweise günstige Ortsteil Friedenweiler (6,7 km) liegt mit 2.584 Euro/m² leicht über Lenzkirch.

Die Angebotsmiete beträgt 10,57 Euro/m² und liegt damit knapp unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro/m², aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m² (+19 %). Im Nachbarvergleich liegt Lenzkirch im Mittelfeld: Höher als Friedenweiler (9,54), Feldberg (9,34) und Löffingen (9,22), aber niedriger als Titisee-Neustadt (11,30) und Hinterzarten (10,95).

Der Kaufpreisfaktor von 19,72 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 26,15 (−25 %) und dem Landesdurchschnitt von 23,49 (−16 %). Das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 19,7-fachen der jährlichen Bruttomiete entspricht.

Die Bruttomietrendite von 5,07 % ist die höchste im direkten Nachbarvergleich und liegt nahe am Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Bundesland belegt Lenzkirch damit das 87. Perzentil – nur 13 % der Orte in Baden-Württemberg weisen eine höhere Rendite auf. Die hohe Rendite ist die direkte Folge des niedrigen Kaufpreises bei gleichzeitig überdurchschnittlich hohem Mietniveau im regionalen Vergleich.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit Korrekturphase

Die Kaufpreise zeichnen ein Bild starker Volatilität. Von 2018 (1.621 Euro/m²) stiegen sie bis 2023 auf 3.552 Euro/m² – ein Anstieg von 119 % in fünf Jahren. Seitdem korrigierten sie sich zurück: 2024 auf 2.730 Euro/m², 2025 auf 2.562 Euro/m² und 2026 auf 2.482 Euro/m². Der aktuelle Wert liegt damit zwar immer noch 53 % über dem Niveau von 2018, aber deutlich unter dem Höhepunkt von 2023.

Die Mieten entwickelten sich weniger extrem, aber ebenfalls dynamisch. Von 7,20 Euro/m² (2018) stiegen sie bis 2023 auf 11,42 Euro/m² (+59 %). 2024 folgte ein Rückgang auf 9,06 Euro/m², 2025 ein erneuter Anstieg auf 13,86 Euro/m², und 2026 liegt der Wert bei 11,24 Euro/m². Die Mieten schwanken also stärker als der langfristige Trend erwarten ließe – was auf das Angebotswesen zurückzuführen ist, da Inserate keine repräsentativen Durchschnittswerte abbilden.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die CAGR der Miete liegt bei 5,73 % pro Jahr, die der Kaufpreise bei 5,47 % – beide Werte beziehen sich auf den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026.

Regionale Einordnung: Schwarzwald-Preisgefälle

Lenzkirch liegt im Preisgefälle des Schwarzwalds deutlich unter den benachbarten Tourismusorten. Titisee-Neustadt (5,3 km) liegt mit 3.062 Euro/m² um 22 % über Lenzkirch, Schluchsee (5,8 km) um 37 % (3.422 Euro/m²), Hinterzarten (8,1 km) um 45 % (3.619 Euro/m²). Selbst der vergleichsweise günstige Löffingen (10,8 km) liegt mit 2.244 Euro/m² nur knapp darunter.

Die Bruttomietrendite von 5,07 % ist im Nachbarvergleich die höchste. Nur Eisenbach (11,6 km) liegt mit 5,48 % noch darüber, während Feldberg (3,51 %), Hinterzarten (3,63 %) und Schluchsee (3,91 %) deutlich niedrigere Renditen aufweisen. Der Grund liegt im Kaufpreis: Lenzkirch hat den niedrigsten Kaufpreisfaktor aller Nachbarorte (19,72), während die Mieten im Mittelfeld liegen.

Auf Kreisebene liegt Lenzkirch mit 2.502 Euro/m² unter dem Durchschnitt von 3.887 Euro/m² im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald. Die Rendite von 5,07 % liegt über dem Kreisdurchschnitt von 3,95 %. Auf Landesebene belegt Lenzkirch im Perzentilrang der Bruttomietrendite Platz 87 von 100 – nur 13 % der baden-württembergischen Orte weisen eine höhere Rendite auf.

Standortfaktoren und Bevölkerung

Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamtrang). Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang bei Wohlstand und sozialer Lage liegt mit Platz 83 im oberen Drittel, während die Dynamik mit Platz 161, der Arbeitsmarkt mit Platz 156, die Demografie mit Platz 157 und Wettbewerb/Innovation mit Platz 172 im unteren Bereich liegen. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Lenzkirch.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft moderat positiv: Von 4.970 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 5.171 (2024), was einem Zuwachs von 4 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 89 Einwohner pro km². Die absolute Zahl der Arbeitslosen stieg von 111 (2015) auf 137 (2023), was einem Anstieg von 23 % entspricht. Die Arbeitslosenquote als Prozentsatz liegt nicht vor.

Fazit

Lenzkirch präsentiert sich als einer der günstigsten Wohnstandorte im Schwarzwald. Mit einem Kaufpreis von 2.502 Euro/m² und einem Faktor von 19,72 liegt der Ort deutlich unter den Nachbarn und dem Kreis- sowie Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 5,07 % ist die höchste im direkten Vergleich und nahe am Bundesdurchschnitt.

Die Preisentwicklung war volatil: Kaufpreise stiegen 2018 bis 2023 um 119 %, seither korrigieren sie sich zurück. Die Mieten zeigten ähnliche Dynamik mit Schwankungen zwischen 6,27 und 13,86 Euro/m².

Als Heilklimatischer Kurort mit den Ortsteilen Saig (700 Gästebetten) und Kappel (600 Gästebetten) ist der Tourismus ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Die feinmechanische Industrie mit Unternehmen wie Testo und ATMOS ergänzt die Wirtschaftsstruktur. Der Landkreis steht im Prognos-Zukunftsatlas im Mittelfeld, mit stärkerer Position bei Wohlstand, aber schwächerer bei Dynamik und Innovation.

Die Bevölkerung wuchs moderat um 4 % seit 2015. Die absolute Zahl der Arbeitslosen stieg um 23 % auf 137 (2023).