Schluchsee
Schluchsee (PLZ 79859) liegt im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 2.541 Einwohner auf 69,4 km², das entspricht 37 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,16 € pro m², der Kaufpreis bei 3.422 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,91 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,6 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schluchsee über dem Renditeniveau von 24 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,72 € auf 7,47 € pro m², im Mittel -3,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Breisgau-Hochschwarzwald Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 161, Stärkerang 138). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Lenzkirch, Feldberg (Schwarzwald) und Häusern an.
Immobilienpreise in Schluchsee im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Schluchsee
Schluchsee ist eine Tourismusgemeinde im Südschwarzwald mit stabilen Bevölkerungszahlen und einem Immobilienmarkt, der durch überdurchschnittliche Kaufpreise und moderate Mietrenditen gekennzeichnet ist. Die Kaufpreise liegen 42 % über dem Bundesdurchschnitt, die Rendite von 3,91 % unter dem Landesdurchschnitt. Die regionale Einordnung zeigt Schluchsee im oberen Mittelfeld der Nachbarorte.
Der Ort
Schluchsee ist eine Gemeinde im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald auf 952 m ü. NHN am größten See des Schwarzwaldes. Mit 2.541 Einwohnern auf 69,43 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 37 Einwohnern je km². Die Gemeinde ist ein heilklimatischer Kurort im Naturpark Südschwarzwald und wirtschaftlich fast vollständig auf den Fremdenverkehr ausgerichtet. Über die Dreiseenbahn besteht ein Bahnanschluss mit Endbahnhof in Seebrugg und weiteren Haltepunkten in Schluchsee und Aha; die Bundesstraße 500 (Schwarzwaldhochstraße) verläuft am Nordufer des Sees.
Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Schluchsee ist durch deutlich überdurchschnittliche Kaufpreise und moderate Mieten gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.422 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro um 42 Prozent sowie den baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 3.140 Euro um 9 Prozent. Die Angebotsmiete von 11,16 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 25,56 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49, was bedeutet, dass das 25,56-fache Jahresbruttomietenzahlungsäquivalent für den Kauf eines Objekts zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite von 3,91 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Vergleich zum Kreis Breisgau-Hochschwarzwald liegt Schluchsee bei der Miete (11,16 zu 12,30 Euro) und beim Kaufpreis (3.422 zu 3.887 Euro) jeweils unter dem Kreisdurchschnitt, bei der Rendite (3,91 zu 3,95 Prozent) leicht darunter. Die niedrige Rendite im regionalen Vergleich resultiert daraus, dass der Kaufpreis stärker über dem Mittel liegt als die Miete.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine hohe Volatilität in beiden Märkten. Der Kaufpreis stieg von 2.881 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 5.433 Euro im Jahr 2021, fiel dann bis 2025 auf 3.175 Euro und steigt in der Zeitreihe für 2026 wieder auf 3.840 Euro. Die Angebotsmiete erreichte 2022 mit 13,82 Euro ihren Höchstwert, fiel bis 2026 auf 7,47 Euro und schwankt dazwischen zwischen 9,16 und 12,83 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für die Miete -3,24 Prozent und für den Kaufpreis 3,66 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die aktuellen Marktdaten (3.422 Euro Kaufpreis, 11,16 Euro Miete) weichen von den Zeitreihenwerten für 2026 ab (3.840 Euro Kaufpreis, 7,47 Euro Miete). Diese Diskrepanz zeigt, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Inserate unterschiedliche Ausschnitte des Marktes abbilden – möglicherweise unterschiedliche Objekttypen oder Quartiere. Die starke Schwankungsbreite bei beiden Werten entspricht dem Muster einer Tourismusgemeinde, in der das Angebot an Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen die Marktdaten überproportional beeinflusst.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 11 Kilometer zeigt sich, dass Schluchsee bei der Bruttomietrendite mit 3,91 Prozent zum unteren Drittel gehört. Höchste Renditen weisen Häusern (5,79 Prozent) und St. Blasien (5,88 Prozent) auf, niedrigste Grafenhausen (2,73 Prozent) und Feldberg (3,51 Prozent). Bei den Kaufpreisen liegt Schluchsee mit 3.422 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld: unter Grafenhausen (4.050 Euro) und Hinterzarten (3.619 Euro), aber deutlich über Häusern (2.054 Euro), St. Blasien (2.197 Euro) und den übrigen Nachbarn um 2.500 Euro. Die Miete von 11,16 Euro liegt im oberen Bereich, unterhalb von Hinterzarten (10,95 Euro) und St. Blasien (10,77 Euro), aber über den meisten anderen Nachbarorten. Das Muster zeigt: Schluchsee gehört zu den teureren Orten im Umland, ohne die Spitzenwerte zu erreichen.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Schluchsee entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 stabil mit einem leichten Anstieg von 2.440 auf 2.541 Einwohnern, was einer Zunahme von 4,14 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 44 Promille (4,4 Prozent). Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei schneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 83 relativ gut ab, während die Indizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 172), Demografie (157) und Arbeitsmarkt (156) im unteren Mittelfeld liegen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 161 ebenfalls unter dem Median. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung, moderater Arbeitslosigkeit und der Ausrichtung auf Tourismus prägt den lokalen Immobilienmarkt als Erholungs- und Ferienwohnungsstandort.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schluchsee entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schluchsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,72 €/m² |
| 2019 | 9,16 €/m² |
| 2020 | 10,41 €/m² |
| 2021 | 12,83 €/m² |
| 2022 | 13,82 €/m² |
| 2023 | 10,82 €/m² |
| 2024 | 11,73 €/m² |
| 2025 | 9,30 €/m² |
| 2026 | 7,47 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schluchsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.881 €/m² |
| 2019 | 1.846 €/m² |
| 2020 | 3.607 €/m² |
| 2021 | 5.433 €/m² |
| 2022 | 4.353 €/m² |
| 2023 | 3.471 €/m² |
| 2024 | 3.469 €/m² |
| 2025 | 3.175 €/m² |
| 2026 | 3.840 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schluchsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,05 % |
| 2019 | 5,95 % |
| 2020 | 3,46 % |
| 2021 | 2,83 % |
| 2022 | 3,81 % |
| 2023 | 3,74 % |
| 2024 | 4,06 % |
| 2025 | 3,51 % |
| 2026 | 2,33 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schluchsee
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.440 Einwohner |
| 2016 | 2.472 Einwohner |
| 2017 | 2.516 Einwohner |
| 2018 | 2.518 Einwohner |
| 2019 | 2.508 Einwohner |
| 2020 | 2.489 Einwohner |
| 2021 | 2.505 Einwohner |
| 2022 | 2.559 Einwohner |
| 2023 | 2.541 Einwohner |
| 2024 | 2.541 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schluchsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,88 % |
| 2016 | 3,08 % |
| 2017 | 1,06 % |
| 2018 | 1,98 % |
| 2019 | 1,96 % |
| 2020 | 2,30 % |
| 2021 | 2,32 % |
| 2022 | 2,52 % |
| 2023 | 2,77 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 132 Rang |
| Dynamik | 161 Rang |
| Stärke | 138 Rang |
| Demografie | 157 Rang |
| Arbeitsmarkt | 156 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 172 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 83,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Schluchsee liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Schluchsee im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schluchsee ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schluchsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schluchsee
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Titisee-Neustadt | 11,30 €/m² |
| Schluchsee | 11,16 €/m² |
| Hinterzarten | 10,95 €/m² |
| St. Blasien | 10,77 €/m² |
| Lenzkirch | 10,57 €/m² |
| Höchenschwand | 10,02 €/m² |
| Häusern | 9,90 €/m² |
| Feldberg (Schwarzwald) | 9,34 €/m² |
| Grafenhausen | 9,21 €/m² |
| Bernau im Schwarzwald | 9,03 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schluchsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schluchsee
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| St. Blasien | 5,88 % |
| Häusern | 5,79 % |
| Lenzkirch | 5,07 % |
| Höchenschwand | 4,63 % |
| Titisee-Neustadt | 4,43 % |
| Bernau im Schwarzwald | 4,38 % |
| Schluchsee | 3,91 % |
| Hinterzarten | 3,63 % |
| Feldberg (Schwarzwald) | 3,51 % |
| Grafenhausen | 2,73 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Lenzkirch | 5,8 km | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Feldberg (Schwarzwald) | 6,7 km | 79868 | 9,34 € | 3.189 € | 3,51 % |
| Häusern | 7,3 km | 79837 | 9,90 € | 2.054 € | 5,79 % |
| St. Blasien, Stadt | 7,6 km | 79837 | 10,77 € | 2.197 € | 5,88 % |
| Grafenhausen | 8,0 km | 79865 | 9,21 € | 4.050 € | 2,73 % |
| Höchenschwand | 9,4 km | 79862 | 10,02 € | 2.598 € | 4,63 % |
| Bernau im Schwarzwald | 10,9 km | 79872 | 9,03 € | 2.476 € | 4,38 % |
| Hinterzarten | 10,9 km | 79856 | 10,95 € | 3.619 € | 3,63 % |
| Titisee-Neustadt, Stadt | 11,1 km | 79822 | 11,30 € | 3.062 € | 4,43 % |
Wo liegt Schluchsee?
Lage
Schluchsee auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schluchsee
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,16 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.422 € |
| Bruttomietrendite | 3,91 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,6 |
| Einwohner | 2.541 |
| Einwohner je km² | 37 |
| Fläche (km²) | 69,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #132 |
| Prognos Dynamikrang | #161 |
| Prognos Stärkerang | #138 |
| Koordinaten | 47,8190, 8,1800 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schluchsee
Was kostet eine Wohnung in Schluchsee?
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei einer Miete von 11,16 Euro pro Quadratmeter und einem Kaufpreis von 3.422 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit knapp über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 12,30 Euro. Der Kaufpreis von 3.422 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, aber unter dem Kreiswert von 3.887 Euro. Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schluchsee entwickelt?
Die Mietpreise stiegen von 9,72 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 13,82 Euro im Jahr 2022, fielen dann aber bis 2026 auf 7,47 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise zeigten ein ähnliches Muster: Von 2.881 Euro im Jahr 2018 stiegen sie 2021 auf 5.433 Euro pro Quadratmeter an, sanken bis 2025 auf 3.175 Euro und legten 2026 wieder auf 3.840 Euro zu. Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schluchsee?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 3,91 Prozent und damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent sowie deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,56 und liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 23,49, was auf ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet. Mit einem Perzentilrang von 23,87 im Bundesland liegt Schluchsee im unteren Quartil der Mietrenditen – rund 76 Prozent der Orte in Baden-Württemberg weisen eine höhere Rendite auf.
Wie schneidet Schluchsee im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Vergleich mit acht benachbarten Orten weist Schluchsee mit 11,16 Euro Miete pro Quadratmeter den höchsten Mietwert auf – höher als etwa Lenzkirch (10,57 Euro) oder Häusern (9,90 Euro). Der Kaufpreis von 3.422 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls im oberen Bereich, deutlich über Häusern (2.054 Euro) oder Lenzkirch (2.502 Euro), aber unter Grafenhausen (4.050 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,91 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Schluchsee?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Kreis Breisgau-Hochschwarzwald auf Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schwach schneiden die Indizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 172) sowie Demografie (Rang 157) ab. Besser positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 83). Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Schluchsee allein.
Woher stammen die Daten zu Schluchsee?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schluchsee sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schluchsee führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Märgen | 79274 | 10,20 € | 2.045 € | 5,99 % |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 79871 | 9,34 € | 2.045 € | 5,48 % |
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 79356 | 12,56 € | 2.835 € | 5,32 % |
| Lenzkirch | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Auggen | 79424 | 13,25 € | 3.146 € | 5,06 % |
| Umkirch | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
| Löffingen, Stadt | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Sulzburg, Stadt | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |