Häusern

Der Ort: Luftkurort im Hochschwarzwald

Häusern ist eine 8,88 km² große Gemeinde im südlichen Hochschwarzwald mit rund 1.324 Einwohnern. Der Ort liegt auf 889 m ü. NN, sechs Kilometer südlich des Schluchsees, und ist seit 1971 staatlich anerkannter Luftkurort. Die Gemeinde gehört zum Landkreis Waldshut und ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands St. Blasien. Touristisch geprägt ist Häusern durch ein Waldfreibad (höchstgelegenes beheiztes 50-m-Freibad Deutschlands), einen Skilift, einen Kurpark und ein Kur- und Sporthaus. Das Waldfreibad wurde 2005 von einem Förderverein übernommen – ein in Deutschland einmaliges Modell der Bürgerinitiative.

Marktüberblick: Hohe Rendite bei unterdurchschnittlichen Kaufpreisen

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.054 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,90 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,29 – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,19 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Die Bruttomietrendite von 5,79 Prozent liegt im 96. Perzentil aller 1.102 Orte in Baden-Württemberg und damit deutlich über dem Kreiswert von 4,42 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent.

Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen im regionalen Vergleich und einer hohen Rendite kennzeichnet einen Markt, der für Investoren attraktiv sein kann. Der niedrige Kaufpreisfaktor entsteht dadurch, dass die Kaufpreise in Häusern stärker unter dem Landesdurchschnitt liegen (2.054 € gegenüber 3.140 €) als die Mieten (9,90 € gegenüber 11,08 €). Die Miete liegt jedoch leicht über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €, während der Kaufpreis unter dem Bundeswert von 2.409 € liegt.

Preisentwicklung: Extreme Mietvolatilität bei stabilerem Kaufpreisanstieg

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine ungewöhnliche Volatilität. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,53 Euro (2022) und 13,01 Euro (2023), ehe sie 2025 mit 8,64 Euro wieder nahe dem 2022er Niveau lag. Der aktuelle Wert von 9,20 Euro (2026) liegt damit unter dem 5-Jahres-Mittel von 10,09 Euro (2022–2026).

Die Kaufpreise entwickelten sich stabiler: Von 2.239 Euro (2022) stiegen sie auf 2.408 Euro (2024), fielen 2025 auf 2.227 Euro und liegen 2026 bei 2.519 Euro. Der CAGR der Kaufpreise beträgt 3,39 Prozent, der der Mieten 1,60 Prozent – beide Werte werden durch die extremen Ausreißer in der Mietreihe (insbesondere 2023 mit 13,01 €) verzerrt.

Die Volatilität der Mietwerte ist bemerkenswert und geht einher mit dem kleinen Marktumfeld: Bei nur 1.324 Einwohnern und einer Fläche von 8,88 km² können wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die Kaufpreisentwicklung ist hingegen konsistenter und zeigt eine klare Aufwärtsbewegung seit 2020.

Regionale Einordnung: Unterdurchschnittliche Preise, überdurchschnittliche Rendite

Im regionalen Vergleich liegt Häusern bei den Mieten leicht unter dem Kreis Waldshut (9,90 € gegenüber 10,29 €) und unter dem Landesdurchschnitt (11,08 €), aber über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €). Bei den Kaufpreisen liegt der Ort mit 2.054 € pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreiswert von 2.853 € und dem Landeswert von 3.140 €.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Höchenschwand (2,1 km entfernt) weist mit 10,02 € eine ähnliche Miete auf, aber einen deutlich höheren Kaufpreis von 2.598 €. St. Blasien (3,3 km) liegt mit 10,77 € Miete und 2.197 € Kaufpreis näher am Niveau von Häusern. Dachsberg (5,7 km) hat mit 8,49 € die niedrigste Miete und 2.560 € Kaufpreis – was zu einer niedrigeren Rendite von 3,98 Prozent führt. Grafenhausen (7,3 km) fällt mit 4.050 € Kaufpreis und 2,73 Prozent Rendite als Ausreißer nach oben auf.

Die hohe Bruttomietrendite von 5,79 Prozent in Häusern ist vor allem auf die relativ niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten zurückzuführen. In keinem der Nachbarorte liegt die Rendite höher als in Häusern – mit Ausnahme von St. Blasien (5,88 %), das jedoch eine höhere Miete bei ähnlichem Kaufpreis aufweist.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, steigende Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Häusern ist seit 2015 relativ stabil: Von 1.308 Einwohnern (2015) auf 1.324 (2024) – ein Anstieg von 1,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 149 Einwohner je Quadratkilometer. Diese Stabilität ist für eine ländliche Gemeinde im Hochschwarzwald bemerkenswert und steht im Kontrast zu vielen anderen Orten der Region, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich hingegen negativ: Von 1,49 Prozent (2018) stieg sie auf 3,77 Prozent (2023). Mit 30 arbeitslosen Personen (2023) bleibt die absolute Zahl gering, der Anstieg ist jedoch signifikant. Der Landkreis Waldshut erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 214 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 45), während die Teilindizes Demografie (350), Arbeitsmarkt (226), Wettbewerb und Innovation (254) und Dynamik (213) unter dem Median liegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, steigender Arbeitslosigkeit und einem mittelmäßigen Prognos-Rang deutet auf eine Gemeinde hin, die zwar ihre Einwohnerzahl halten kann, aber strukturelle Herausforderungen im Arbeitsmarkt bewältigen muss. Die touristische Infrastruktur (Luftkurort, Waldfreibad, Skilift) entspricht dem Muster einer Gemeinde, die auf den Fremdenverkehr als Wirtschaftsfaktor setzt.