Ühlingen-Birkendorf

Marktüberblick

Ühlingen-Birkendorf liegt auf einer Hochfläche zwischen der Hochrheinebene und dem Südschwarzwald auf 450 bis 1000 Meter Höhe und umfasst 77 Quadratkilometer mit 5.456 Einwohnern. Die Gemeinde, die aus acht Ortsteilen besteht, wird als Kurort geführt und ist Teil des Naturpark Südschwarzwald. Birkendorf war bereits in der Vorkriegszeit ein beliebter Ferienort, während Ühlingen Verwaltungszentrum und Standort von Handwerk und kleinem Gewerbe ist. Die Gemeinde ist traditionell kein Standort für große Industrie; das Gewerbegebiet Baumwiesen beherbergt vor allem Handwerksbetriebe, und die Gemeinde selbst ist mit 110 Beschäftigten größter Arbeitgeber. Das Porphyrwerk Detzeln auf Ühlinger Gemarkung ist ein weiterer gewerblicher Standort.

Preisniveau und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.348 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,19 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,7 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,29. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zum Landkreis Waldshut ist der Kaufpreis mit 2.348 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 2.853 Euro, die Miete mit 9,19 Euro unter dem Durchschnitt von 10,29 Euro. Zum Bundesland Baden-Württemberg verhält es sich ähnlich: Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, die Miete unter 11,08 Euro. Im deutschlandweiten Vergleich liegt der Kaufpreis von 2.348 Euro knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, die Miete von 9,19 Euro liegt mit 8,92 Euro leicht darüber.

Die Bruttomietrendite von 4,7 Prozent liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent. Im Landesvergleich liegt sie jedoch im oberen Viertel: Mit einem Perzentilrang von 75,95 gehört Ühlingen-Birkendorf zu den Orten mit den relativ höheren Renditen in Baden-Württemberg. Das bedeutet: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Landesvergleich höher als in den meisten anderen Orten.

Der Kaufpreisfaktor von 21,29 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,19 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Ein niedrigerer Faktor bedeutet, dass weniger Jahre der Miete benötigt werden, um den Kaufpreis zu decken – ein Hinweis auf ein günstigeres Miet-Preis-Verhältnis im regionalen Vergleich.

Preisentwicklung und Demografie

Die Mietpreise haben zwischen 2018 und 2025 deutlich zugelegt: von 7,12 Euro auf 11,03 Euro pro Quadratmeter, was einem jährlichen Wachstum von rund 2,5 Prozent entspricht. Im Jahr 2026 ist ein Rückgang auf 8,67 Euro zu verzeichnen.

Die Kaufpreise zeigen einen noch stärkeren Anstieg: von 1.365 Euro im Jahr 2018 auf 2.478 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstum von knapp 6,8 Prozent entspricht. Auch hier zeigt 2026 mit 2.311 Euro einen leichten Rückgang.

Die aktuellen Marktwerte von 9,19 Euro Miete und 2.348 Euro Kaufpreis liegen zwischen den Jahreswerten von 2025 und 2026 der Zeitreihe. Dies deutet darauf hin, dass die Zeitreihe Jahresdurchschnittswerte abbildet, während die aktuellen Marktdaten einen Stichtagswert darstellen.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Mieten in acht Jahren um etwa 55 Prozent stiegen, legten die Kaufpreise um rund 81 Prozent zu. Das bedeutet, dass die Preise schneller wuchsen als die Mieten, was die Bruttomietrendite unter Druck setzte. Die aktuelle Rendite von 4,7 Prozent ist das Ergebnis dieses Zusammenspiels.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt ein stetiges Wachstum: Von 5.181 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.456 im Jahr 2024, ein Plus von 5,3 Prozent. Dieser Zuzug hat die Nachfrage nach Wohnraum strukturell erhöht und trägt zur Preisentwicklung bei. Die Arbeitslosenquote stieg von 0,96 Prozent im Jahr 2015 auf 2,44 Prozent im Jahr 2023, bleibt aber auf einem niedrigen Niveau.

Standortfaktoren und Tourismus

Ühlingen-Birkendorf profitiert von seiner Lage im Naturpark Südschwarzwald und der Tradition als Ferienort. 2016 gab es 426 touristische Betriebe mit 1.186 Betten, 16.386 Gästeankünften und 60.483 Übernachtungen. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug 3,7 Tage. Gegenüber den 1960er und 1970er Jahren sind die touristischen Zahlen stark rückläufig, in den letzten Jahren stiegen sie jedoch wieder an.

Der Landkreis Waldshut, dem Ühlingen-Birkendorf angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 214 von rund 400 deutschen Kreisen insgesamt. Besonders gut abschneidet der Kreis mit Platz 45 in den Indizes Wohlstand und soziale Lage. Schwächer ist er mit Platz 350 in der Demografie und Platz 254 in Wettbewerb und Innovation. Der Arbeitsmarkt liegt mit Platz 226 im mittleren Bereich. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Sitz des Gemeindeverwaltungsverbands Oberes Schlüchttal, zu dem auch Grafenhausen gehört. Der Haushaltsentwurf 2022 erreichte Investitionen von 12,24 Millionen Euro bei einem Schuldenstand von nur 410.000 Euro, was auf eine vergleichsweise niedrige Verschuldung der Gemeinde schließen lässt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Grafenhausen weist mit 4.050 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Kaufpreise auf, verbunden mit einer niedrigen Bruttomietrendite von 2,73 Prozent. Ühlingen-Birkendorf liegt mit seinem Kaufpreis und seiner Rendite im mittleren Bereich der Nachbargemeinden.