Eggingen

Marktüberblick und regionale Einordnung

Eggingen ist eine 13,95 km² große Gemeinde im baden-württembergischen Landkreis Waldshut mit rund 1.780 Einwohnern. Sie liegt zwischen Südschwarzwald und Klettgau auf 430 bis 680 Meter Höhe, direkt an der Grenze zum Schweizer Kanton Schaffhausen, und besteht aus den Ortsteilen Obereggingen und Untereggingen, die 1971 fusioniert wurden. Die Gemeinde liegt an der Wutachtalbahn und an der Bundesstraße 314, die die A 98 mit der A 81 verbindet.

Der Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 10,83 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.851 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,56 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 21,93. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zum Landesdurchschnitt Baden-Württemberg liegt die Angebotsmiete mit 10,83 Euro knapp unter dem Landesmittel von 11,08 Euro, der Kaufpreis mit 2.851 Euro deutlich unter dem Landeswert von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,93 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 23,49. Im bundesweiten Vergleich schneidet Eggingen mit 10,83 Euro Miete und 2.851 Euro Kaufpreis über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro) ab. Die Rendite von 4,56 Prozent liegt über dem Landesmittel von 4,36 Prozent und erreicht das 69. Perzentil im Bundesland, was auf eine relativ attraktive Mietrendite im regionalen Kontext hindeutet.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Mietpreise in Eggingen zeigen in der Beobachtungszeit starke Schwankungen. Von 8,18 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging die Miete 2020 auf 7,21 Euro zurück, stieg 2021 auf 9,10 Euro, fiel 2022 wieder auf 7,88 Euro und erreichte 2024 mit 12,21 Euro einen Höhepunkt. Die aktuellen Werte liegen 2025 bei 10,79 Euro und 2026 bei 11,45 Euro.

Die Kaufpreise verlaufen dagegen kontinuierlicher im Aufwärtstrend. Von 1.619 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2024 auf 2.756 Euro, was einem Anstieg von rund 70 Prozent entspricht. Seit 2025 zeigen die Werte eine leichte Korrektur auf 2.439 Euro (2025) und 2.398 Euro (2026).

Die starke Volatilität der Mietwerte, insbesondere die Schwankungen zwischen 7,21 und 12,21 Euro innerhalb von vier Jahren, ist für eine Gemeinde dieser Größe ungewöhnlich und deutet auf eine kleine Datenbasis hin. Die Kaufpreisentwicklung folgt dagegen einem klareren Trend, der mit der allgemeinen Marktentwicklung in Baden-Württemberg übereinstimmt, aber seit 2025 eine Abkühlung zeigt.

Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Eggingens wächst seit 2015 kontinuierlich. Von 1.693 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 1.780 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 5,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 128 Einwohner pro Quadratkilometer.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosigkeit deutlich gestiegen. Lag sie 2015 noch bei 1,96 Prozent, betrug sie 2023 bereits 4,15 Prozent, was einem Anstieg um mehr als das Doppelte entspricht. Die Zahl der Arbeitslosen liegt bei 48 Personen. Dieser Anstieg steht im Widerspruch zum Bevölkerungswachstum und deutet auf strukturelle Veränderungen im lokalen Arbeitsmarkt hin.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig steigender Arbeitslosigkeit ist ein widersprüchliches Signal: Zuzug und Abwanderung könnten parallel stattfinden, wobei die Zuziehenden nicht zwangsläufig am lokalen Arbeitsmarkt integriert werden.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Der Landkreis Waldshut, zu dem Eggingen gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 214 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 45 sehr hoch, während die Demografie mit Platz 350 und der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 254 unterdurchschnittlich abschneiden. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 226 im Mittelfeld, die Dynamik mit Platz 213 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus gutem Wohlstandsranking und schwacher demografischer Entwicklung im Kreis deutet auf eine Region hin, die wirtschaftlich stabil ist, aber unter alterungsbedingten Strukturproblemen leidet.

Die Verkehrsanbindung über die Wutachtalbahn und die Bundesstraße 314, die die A 98 mit der A 81 verbindet, bietet eine gewisse Infrastruktur, die für Pendler in die Nachbargemeinden oder nach Schaffhausen relevant sein kann.

Vergleich mit Nachbarorten

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Eggingen im mittleren Preismarkt. Die Angebotsmiete von 10,83 Euro pro Quadratmeter liegt über der von Ühlingen-Birkendorf (9,19 Euro) und Weilheim (9,67 Euro), aber unter der von Lauchringen (11,54 Euro) und Dettighofen (12,26 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Eggingen mit 2.851 Euro pro Quadratmeter über Ühlingen-Birkendorf (2.348 Euro) und Weilheim (2.403 Euro), aber unter Stühlingen (3.257 Euro), Lauchringen (3.436 Euro) und Dettighofen (3.243 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,56 Prozent liegt über der von Wutöschingen (4,13 Prozent), Klettgau (4,18 Prozent) und Stühlingen (3,73 Prozent), aber unter der von Ühlingen-Birkendorf (4,70 Prozent) und Weilheim (4,83 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 21,93 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,19 und dem Landesdurchschnitt von 23,49, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als im regionalen Durchschnitt.

Eggingen positioniert sich damit als mittelprächtige Option im regionalen Vergleich: weder die günstigste noch die teuerste Gemeinde, aber mit einer überdurchschnittlichen Rendite im Nachbarschaftsumfeld.