Waldshut-Tiengen, Stadt

Marktüberblick

Waldshut-Tiengen liegt am Hochrhein im äußersten Südwesten Baden-Württembergs, unmittelbar an der Grenze zum Schweizer Kanton Aargau. Die Doppelstadt, die 1975 aus den beiden Kernstädten Waldshut und Tiengen/Hochrhein entstand, ist Kreisstadt und größte Stadt des Landkreises Waldshut. Mit 25.114 Einwohnern auf 77,96 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 322 Einwohnern je Quadratkilometer – deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 152 Einwohnern/km².

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 11,62 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.304 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,69, die Bruttomietrendite liegt bei 4,22 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietniveau dar.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 9,22 Euro/m² im Jahr 2018 auf 11,96 Euro/m² im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von rund 3,3 Prozent. Auffällig ist der starke Anstieg zwischen 2023 (9,62 Euro/m²) und 2024 (11,25 Euro/m²), der einem Sprung von über 17 Prozent in einem Jahr entspricht. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.

Der Angebotskaufpreis bewegte sich von 2.993 Euro/m² (2018) über 3.365 Euro/m² (2020) und 2.968 Euro/m² (2023) auf 3.489 Euro/m² (2026). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei rund 1,9 Prozent. Im Vergleich zur Miete zeigt sich eine geringere Dynamik bei den Kaufpreisen, was sich auch im Kaufpreisfaktor von 23,69 widerspiegelt. Auch diese Reihe ist nicht geschätzt.

Regionale Einordnung

Waldshut-Tiengen liegt mit einer Angebotsmiete von 11,62 Euro/m² über dem Durchschnitt des Landkreises Waldshut (10,29 Euro/m²), über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro/m²) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m²). Beim Angebotskaufpreis liegt die Stadt mit 3.304 Euro/m² ebenfalls über allen drei Vergleichswerten (Kreis: 2.853 Euro/m², Baden-Württemberg: 3.140 Euro/m², Deutschland: 2.409 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und unter dem Kreisdurchschnitt von 4,42 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 45,0 – Waldshut-Tiengen liegt damit im unteren Mittelfeld der baden-württembergischen Orte bei der Rentabilität.

Im regionalen Vergleich zeigen die Nachbarorte ein heterogenes Bild: Lauchringen (2,5 km Entfernung) weist mit 3.436 Euro/m² einen höheren Kaufpreis auf, während Weilheim (3,6 km) mit 2.403 Euro/m² deutlich unter dem Niveau von Waldshut-Tiengen liegt. Küssaberg (5,4 km) notiert mit 3.497 Euro/m² sogar am höchsten im unmittelbaren Umland.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl von Waldshut-Tiengen ist von 23.674 im Jahr 2015 auf 25.114 im Jahr 2024 gestiegen – ein Plus von 6,1 Prozent in neun Jahren. Besonders deutlich war der Zuwachs zwischen 2021 (24.207) und 2023 (25.114) mit rund 900 Einwohnern in zwei Jahren. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit positiv und trägt zur Stabilisierung des lokalen Immobilienmarkts bei.

Die Arbeitslosenquote wird in der Zeitreihe als absolute Zahl der Arbeitslosen angegeben: 552 im Jahr 2015, mit einem Höchststand von 751 im Jahr 2023. Die relative Arbeitslosenquote ist in den vorliegenden Daten nicht als Prozentwert ausgewiesen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Waldshut, zu dem Waldshut-Tiengen als Kreisstadt gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 214 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Dynamik liegt der Kreis auf Rang 213, im Index Stärke auf Rang 206. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 45 ab – ein Wert, der die wirtschaftliche Stabilität der Region unterstreicht. Die Teilindizes Demografie (Rang 350), Arbeitsmarkt (Rang 226) und Wettbewerb und Innovation (Rang 254) liegen im unteren bis mittleren Drittel.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Waldshut-Tiengen bildet ein Mittelzentrum im Bereich des Oberzentrums Lörrach/Weil am Rhein, zu dessen Mittelbereich die meisten Städte und Gemeinden des Landkreises gehören. Darüber hinaus bestehen grenzüberschreitende Verflechtungen mit den Schweizer Kantonen Aargau, Schaffhausen und Zürich.

Die natürliche Topografie mit dem Hochrhein und den Ausläufern des Südschwarzwalds begrenzt die Stadterweiterung, was das Angebot an Bauland vor Ort einschränken kann. Waldshut-Tiengen ist Teil des Naturparks Südschwarzwald.

Fazit

Waldshut-Tiengen positioniert sich mit Angebotsmiete und Angebotskaufpreis über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Stadt profitiert von einer positiven Bevölkerungsentwicklung (+6,1 Prozent seit 2015) und der Lage am Hochrhein an der Schweizer Grenze. Der Kaufpreisfaktor von 23,69 liegt leicht über dem Landes- und Kreisdurchschnitt, die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent ist im baden-württembergischen Vergleich im unteren Mittelfeld.

Besonders hervorzuheben ist die wirtschaftliche Stärke der Region: Der Landkreis Waldshut belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage den sehr guten Rang 45 von rund 400 Kreisen. Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, wobei der stärkste Zuwachs in den Jahren 2021 bis 2023 zu verzeichnen war.

Die natürliche Topografie des Hochrheintals und des Südschwarzwalds begrenzt die räumliche Entwicklung, was das Baulandangebot vor Ort einschränken kann. Grenzüberschreitende Verflechtungen mit der Schweiz stellen einen zusätzlichen Standortfaktor dar.