Albbruck

Marktüberblick

Albbruck liegt als Gemeinde am Südrand des Schwarzwalds an der Mündung der Alb in den Hochrhein, der hier die Grenze zur Schweiz bildet. Die 39,7 km² große Gemeinde mit 7.519 Einwohnern (2024) weist eine Bevölkerungsdichte von 189 Einwohnern je km² auf.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.192 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,19 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,83 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,1 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete und liegt damit deutlich über allen Vergleichswerten — dem Kreis Waldshut (23,2), dem Bundesland Baden-Württemberg (23,5) und dem Bundesdurchschnitt (23,5).

Die niedrige Rendite von 3,83 Prozent ist der niedrigste Wert unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 13 km und liegt im Perzentilrang von 19,9 Prozent im Bundesland. Das bedeutet: Von 1.102 vergleichbaren Orten in Baden-Württemberg liegt Albbruck bei der Bruttomietrendite in den unteren rund 20 Prozent. Ursache ist die Kombination aus einem über dem Landesdurchschnitt liegenden Kaufpreis und einer unter dem Landesdurchschnitt liegenden Miete — ein Markt, in dem die Preise die Mieten überholen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 8,13 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie bis 2026 auf 12,05 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,04 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2019 und 2020 (von 8,24 auf 9,27 Euro) sowie zwischen 2023 und 2024 (von 9,37 auf 10,35 Euro). Die Werte sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Inseraten basiert.

Die Kaufpreise entwickelten sich volatiler: Von 2.179 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 3.053 Euro, fielen 2022 auf 2.767 Euro zurück, stiegen 2023 wieder auf 3.130 Euro und erreichten 2025 mit 3.870 Euro den höchsten Wert der Reihe, bevor sie 2026 auf 3.433 Euro sanken. Der CAGR liegt bei 5,85 Prozent. Auch diese Werte sind nicht geschätzt.

Die starke Preisdynamik in beiden Märkten steht im Zusammenhang mit dem moderaten Bevölkerungswachstum: Die Einwohnerzahl stieg von 7.296 (2015) auf 7.519 (2024), was einem Zuwachs von 3,1 Prozent entspricht. Bei gleichzeitigem Angebotsrückgang oder verknapperter Bausubstanz können solche Bevölkerungszuwächse die Preise deutlich antreiben, auch in einer Grenzgemeinde mit begrenztem Angebot.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Waldshut liegt die Angebotsmiete in Albbruck mit 10,19 Euro knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,29 Euro. Der Kaufpreis von 3.192 Euro liegt jedoch 12 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 2.853 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,83 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,42 Prozent.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete von 10,19 Euro liegt unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis von 3.192 Euro liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Rendite von 3,83 Prozent ist deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent.

Im bundesweiten Vergleich hebt sich Albbruck ab: Die Miete von 10,19 Euro liegt 14 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 3.192 Euro liegt 33 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Rendite von 3,83 Prozent liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13 km weist Albbruck die vierthöchste Angebotsmiete auf (hinter Waldshut-Tiengen mit 11,62 Euro, Laufenburg mit 11,26 Euro und Murg mit 11,22 Euro). Der Kaufpreis von 3.192 Euro liegt jedoch über dem aller Nachbarorte außer Laufenburg (3.270 Euro) und Waldshut-Tiengen (3.304 Euro). Die Rendite von 3,83 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Dieser Befund bestätigt das Muster: Albbruck ist ein Grenzstandort mit überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen, aber nicht mit den höchsten Mieten — was die Rendite unter Druck setzt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Waldshut, in dem Albbruck liegt, mit dem Gesamtrang 214 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 45 ist der stärkste Indikator und liegt im oberen Viertel aller Kreise. Der Arbeitsmarktrang (226) und der Dynamikrang (213) entsprechen dem unteren Mittelfeld. Die Indizes für Demografie (350) und Wettbewerb sowie Innovation (254) liegen im unteren Drittel.

Die hohe Arbeitslosigkeit ist ein strukturelles Problem: Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 12,1 Prozent (121 in der Zeitreihe, angegeben in Zehntel-Prozent). Im Vergleich dazu lag sie 2015 noch bei 10,3 Prozent. Der Anstieg ab 2020 (von 8,6 auf 12,6 Prozent) entspricht dem Muster der Pandemie-Jahre, bleibt aber auch darüber hinaus auf einem erhöhten Niveau.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist über den Bahnhof Albbruck an die Hochrheinbahn angebunden und liegt am Rheinradweg (Eurovelo-Route 6 und 15). Das Wasserkraftwerk Albbruck-Dogern, das 1929 bis 1934 errichtet wurde, ist ein historisches Wahrzeichen. Das größte ortsansässige Unternehmen, die Papierfabrik Albbruck, wurde 2012 von UPM-Kymmene geschlossen. Das Areal wurde an die Karl-Gruppe verkauft, die Gewerbebetriebe ansiedeln möchte.

Die Lage an der Grenze zur Schweiz und die Anbindung an die Hochrheinbahn sind infrastrukturelle Vorteile, die sich jedoch nicht in den aktuellen Immobilienkennzahlen widerspiegeln. Die niedrige Rendite und der hohe Kaufpreisfaktor deuten darauf hin, dass der Markt bereits stark nachgefragt ist, ohne dass entsprechende Mietniveaus erzielt werden.