Grafenhausen

Marktüberblick: Teure Kaufpreise bei moderater Miete

Grafenhausen im Hochschwarzwald weist einen Immobilienmarkt auf, der durch ein ungewöhnliches Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis gekennzeichnet ist. Die Angebotsmiete liegt bei 9,21 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), jedoch unter dem Kreiswert von 10,29 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 4.050 Euro pro Quadratmeter liegt demgegenüber deutlich über allen Vergleichswerten: um 29 Prozent über dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro), um 42 Prozent über dem Kreiswert (2.853 Euro) und um 68 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Diese Diskrepanz schlägt sich in der Bruttomietrendite von 2,73 Prozent nieder, die im Perzentilrang von 0,54 liegt – also knapp über dem Median aller 1.102 Orte in Baden-Württemberg. Der Kaufpreisfaktor von 36,65 – also das 36,65-Fache der Jahreskaltmiete – liegt mehr als 50 Prozent über dem Kreis- (23,19) und Landesdurchschnitt (23,49). In den Nachbarorten liegt die Rendite durchweg höher: Häusern bei 5,79 Prozent, Ühlingen-Birkendorf bei 4,70 Prozent, St. Blasien bei 5,88 Prozent. Selbst Bonndorf mit einem vergleichsweise hohen Kaufpreis von 3.088 Euro pro Quadratmeter erreicht noch 3,92 Prozent Rendite. Grafenhausen ist damit der einzige Ort in der Region, bei dem Kaufpreise und Mietniveau struktureal auseinanderklaffen.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit starken Schwankungen

Die Zeitreihen zeigen eine starke Aufwärtsentwicklung bei beiden Kennzahlen, begleitet von erheblichen jährlichen Schwankungen. Der Kaufpreis stieg von 1.781 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.186 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 135 Prozent. Die Entwicklung verlief dabei keineswegs linear: Nach einem Sprung auf 2.481 Euro im Jahr 2020 folgte ein Rückgang auf 2.158 Euro im Jahr 2021, bevor der Preis 2022 auf 3.869 Euro explodierte, 2023 leicht auf 3.511 Euro sank und 2024 mit 4.197 Euro einen neuen Höchststand erreichte. 2025 folgte ein deutlicher Rücksetzer auf 3.348 Euro, bevor 2026 wieder ein Wert von 4.186 Euro ausgewiesen wird.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger extrem, aber ebenfalls volatil. Von 6,00 Euro im Jahr 2018 stieg sie 2020 auf 8,05 Euro, fiel 2021 auf 7,46 Euro, erreichte 2023 mit 9,48 Euro ihren bisherigen Höchststand, sank 2024 auf 8,82 Euro und liegt 2026 bei 9,30 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt für die Miete 5,63 Prozent, für den Kaufpreis 11,28 Prozent. Die hohe Volatilität in beiden Reihen – insbesondere die starken Einbrüche in 2021 und 2025 beim Kaufpreis – deutet auf einen kleinen, empfindlichen Markt hin, in dem bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Demografie und Arbeitsmarkt: Leichter Zuzug bei steigender Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Grafenhausens wuchs seit 2015 leicht an: von 2.246 auf 2.318 Einwohner im Jahr 2024, was einer Zunahme von 3,2 Prozent entspricht. Der Verlauf war dabei nicht gleichförmig. Bis 2020 sank die Einwohnerzahl kontinuierlich von 2.255 auf 2.197, bevor ab 2021 ein Zuzug einsetzte, der die Bevölkerung bis 2023 auf 2.318 steigen ließ. Seit 2023 ist die Zahl stabil.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich gegenläufig: Sie lag 2015 bis 2017 bei unter einem Prozent (0,97 bis 0,98 Prozent), stieg dann kontinuierlich an und erreichte 2023 mit 2,22 Prozent ihren höchsten Wert in der Reihe. Absolut betrachtet ist die Quote mit 2,22 Prozent und 32 arbeitslosen Personen jedoch weiterhin sehr niedrig. Der Anstieg geht einher mit dem Bevölkerungszuwachs ab 2021 – es zogen Menschen zu, von denen ein Teil arbeitslos wurde oder neu im Arbeitsmarkt suchte.

Die Gemeinde liegt mit 48 Einwohnern pro Quadratkilometer deutlich unter der ländlichen Durchschnittsdichte. Das 48,54 Quadratkilometer große Gemeindegebiet zu 62 Prozent bewaldet, was die geringe Besiedelungsdichte erklärt.

Regionale Einordnung: Höchste Kaufpreise, niedrigste Renditen der Region

Grafenhausen grenzt an acht vergleichbare Orte im Umkreis von bis zu 12,4 Kilometern. Bei den Kaufpreisen liegt der Ort mit 4.050 Euro pro Quadratmeter klar an der Spitze – um 31 Prozent über dem nächstgelegenen Nachbarort Bonndorf (3.088 Euro). Bei der Miete liegt Grafenhausen mit 9,21 Euro im unteren Drittel: nur Ühlingen-Birkendorf (9,19 Euro) liegt niedriger, während Schluchsee mit 11,16 Euro und Eggingen mit 10,83 Euro deutlich darüber liegen.

Die Bruttomietrendite von 2,73 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Der nächstgelegene Wert liegt bei Bonndorf und Schluchsee mit jeweils 3,92 Prozent. Dieser Befund bestätigt die Einordnung als Ausreißer: Grafenhausen ist der einzige Ort in der Region, bei dem die Kaufpreise so stark über dem regionalen Niveau liegen, während die Mieten darunter bleiben.

Auf Kreisebene liegt Grafenhausen mit seinem Kaufpreis deutlich über dem Waldshuter Durchschnitt von 2.853 Euro. Auf Landesebene liegt der Ort ebenfalls über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro, obwohl die Miete darunter liegt. Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Rendite, die selbst im ländlichen Schwarzwald ohne Vergleich ist.

Standortfaktoren: Luftkurort und Brauerei als Wirtschaftsfaktor

Grafenhausen ist staatlich anerkannter Luftkurort im Hochschwarzwald auf 868 Metern Höhe. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Mettenberg und Staufen und gehört dem Gemeindeverwaltungsverband "Oberes Schlüchttal" mit Sitz in Ühlingen-Birkendorf an.

Ein bedeutender Wirtschaftsfaktor ist die Badische Staatsbrauerei Rothaus im Ortsteil Rothaus. Das 1791 gegründete Unternehmen, das im Eigentum des Landes Baden-Württemberg steht, beschäftigte 2020 insgesamt 229 Mitarbeiter und erwirtschaftete einen Umsatz von 67,98 Millionen Euro. Die Marke Tannenzäpfle ist bundesweit bekannt. Die Brauerei wirkt als stabilisierender Arbeitgeber in einer ansonsten ländlich strukturierten Gemeinde.

Auf Ebene des Landkreises Waldshut schneidet dieser im Prognos-Zukunftsatlas 2025 in den Teilindizes sehr unterschiedlich ab: Der Rang in Wohlstand und sozialer Lage liegt mit Platz 45 von rund 400 Kreisen im vorderen Drittel, während die Demografie mit Platz 350 und Wettbewerb und Innovation mit Platz 254 eher schwach abschneiden. Der Arbeitsmarkt liegt mit Platz 226 im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis Waldshut als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.