Bonndorf im Schwarzwald, Stadt

Marktüberblick: Hohe Preise, moderate Miete, niedrige Rendite

Bonndorf im Schwarzwald liegt auf 845 m Höhe im Talschluss des Ehrenbachtals im Landkreis Waldshut, rund 18 Kilometer nördlich der Schweizer Grenze. Die 75,91 km² große Stadt mit rund 7.000 Einwohnern umfasst acht Ortsteile und ist bekannt für ihr Schloss mit Narrenstuben und Japanischem Garten. Die Wutachschlucht im Ortsteil Boll und der nahe Schluchsee (ca. 15 km westlich) sind touristische Anziehungspunkte der Region.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Der Angebotskaufpreis von 3.088 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro, aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 10,09 Euro je Quadratmeter liegt hingegen unter dem BW-Mittel (11,08 Euro), aber über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Diese Kombination – hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten – führt zu einer Bruttomietrendite von 3,92 Prozent, die unter den meisten aufgeführten Nachbarorten liegt. Nur Grafenhausen (2,73 %) und Stühlingen (3,73 %) weisen niedrigere Renditen auf. Der Kaufpreisfaktor von 25,5 übersteigt sowohl den Kreisdurchschnitt (23,19) als auch den Landesdurchschnitt (23,49). Die Rendite-Perzentile von 24,7 im Bundesland bestätigt: Bonndorf gehört zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Baden-Württemberg, was auf einen nachfragestarken, preisdichten Markt hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Aufwärtstrend

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine erhebliche Volatilität bei sowohl Miet- als auch Kaufpreisen. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.525 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.464 Euro (2024), fiel dann aber auf 2.460 Euro (2026). Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,30 Euro (2018) und 15,62 Euro (2026), mit einem deutlichen Sprung von 8,06 Euro (2024) auf 14,19 Euro (2025).

Die durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten (CAGR) betragen 6,16 Prozent beim Kaufpreis und 12,02 Prozent bei der Miete über den gesamten Zeitraum. Diese hohen Werte resultieren aus der starken Schwankungsbreite der einzelnen Jahre und nicht aus einer gleichmäßigen Entwicklung. Besonders auffällig ist der Anstieg 2020 (Kaufpreis von 1.352 auf 2.337 Euro) und der Rückgang 2026 (Kaufpreis von 3.084 auf 2.460 Euro). Da es sich um Angebotswerte aus Inseraten handelt, spiegeln diese Werte nicht zwangsläufig die tatsächlichen Transaktionspreise wider und unterliegen starken angebotsseitigen Schwankungen.

Trotz der Volatilität ist ein langfristiger Aufwärtstrend beim Kaufpreis erkennbar: Der Wert von 2026 (2.460 Euro) liegt immer noch deutlich über dem Niveau von 2018 (1.525 Euro). Die Miete hat sich auf einem deutlich höheren Niveau als 2018 eingependelt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabiles Wachstum, hohe Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Bonndorfs zeigt eine stabile, leichte Wachstumsdynamik: Von 6.836 Einwohnern (2015) auf 7.017 (2024) entspricht das einem Zuwachs von 2,6 Prozent. Dieses Wachstum ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde im Schwarzwald und spricht für eine attraktive Lebensqualität.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 11,0 Prozent (2023, 110 Promille) über dem Bundesdurchschnitt und zeigt eine deutliche Verschlechterung während der Pandemie: Von 9,0 Prozent (2018) stieg sie auf 13,5 Prozent (2020), erholte sich dann auf 10,1 Prozent (2022), bevor sie 2023 wieder auf 11,0 Prozent anstieg. Die Schwankungen deuten auf eine wirtschaftliche Abhängigkeit von saisonalen oder konjunkturellen Faktoren hin, was im Schwarzwald typisch für Tourismus- und Landkreise ist.

Die Bevölkerungsdichte von 92 Einwohnern je Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter des Ortes.

Standortfaktoren: Wohlstand statt Dynamik

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Waldshut, zu dem Bonndorf gehört, auf Platz 214 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung – ein durchschnittliches Ergebnis. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Wohlstands-Index mit Rang 45 ist herausragend gut und spiegelt die kaufkräftige Bevölkerung wider. Der Demografie-Index mit Rang 350 ist hingegen schwach, was auf Überalterung und Bevölkerungsrückgang in Teilen des Landkreises hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 226) und der Wettbewerbs-Index (Rang 254) liegen im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Lage im Südschwarzwald mit ihren touristischen Attraktionen (Wutachschlucht, Schluchsee, Schloss Bonndorf) trägt zur Attraktivität des Ortes bei, ist aber in den Kennzahlen nur indirekt sichtbar.

Im regionalen Vergleich liegt Bonndorf bei den Kaufpreisen (3.088 Euro) über den meisten Nachbarorten, unterliegt jedoch Grafenhausen (4.050 Euro) und Schluchsee (3.422 Euro). Die Angebotsmiete von 10,09 Euro liegt im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden und wird nur von Lenzkirch (10,57 Euro) und Schluchsee (11,16 Euro) übertroffen.