Ibach
Ibach (PLZ 79837) liegt im Kreis Waldshut in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 360 Einwohner auf 21,4 km², das entspricht 17 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,77 € pro m², der Kaufpreis bei 2.956 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,15 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,7 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Ibach über dem Renditeniveau von 2 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2021 und 2025 stieg die Miete von 6,86 € auf 9,45 € pro m², im Mittel 8,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 14,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,8 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Waldshut Rang 214 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 213, Stärkerang 206). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Dachsberg (Südschwarzwald), St. Blasien und Todtmoos an.
Immobilienpreise in Ibach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Ibach (Landkreis Waldshut)
Ibach, ein Ortsteil der Gemeinde Oppenau im Südschwarzwald, zeigt einen Immobilienmarkt mit ungewöhnlicher Kennzeichenkombination: niedrige Angebotsmieten bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen. Dies führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Bundesland. Die Kaufpreise sind in drei Jahren um über 50 % gestiegen, während die Mieten stark schwanken – ein Hinweis auf ein kleines und volatiles Angebot. Der kleine Ort mit 360 Einwohnern profitiert von der Lagenqualität im Schwarzwald, weist aber nur eine mittlere Standortdynamik auf.
Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise
Ibach ist ein kleiner Ortsteil der Gemeinde Oppenau im Südschwarzwald mit 360 Einwohnern auf 21,38 km². Der Immobilienmarkt zeigt eine auffällige Kennzeichenkombination: Die Angebotsmiete liegt mit 7,77 € je m² unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 € und allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 11 km. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.956 € je m² über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 € und auch über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Waldshut von 2.853 €. Diese Diskrepanz zwischen vergleichsweise niedrigen Mieten und überdurchschnittlichen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,15 %, die die niedrigste aller Nachbarorte ist und im Perzentilrang von 2,45 % im Bundesland Baden-Württemberg liegt. Der Kaufpreisfaktor von 31,72 liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 23,49 – er drückt aus, dass das 31,72-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung: Kaufpreise steigen stark, Mieten volatil
Die Kaufpreise in Ibach haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt: Von 2.515 € je m² im Jahr 2022 stiegen sie auf 3.800 € je m² in 2024 und 2025 – ein Anstieg von rund 51 % in nur drei Jahren. Die Angebotsmieten zeigen in derselben Periode starke Schwankungen: 6,86 € (2021), 9,09 € (2022), 6,00 € (2023), 6,29 € (2024) und 9,45 € (2025) je m². Diese Volatilität ist bei einem so kleinen Ort mit nur 360 Einwohnern nicht überraschend – einzelne Inserate können das Angebot stark beeinflussen. Die Kaufpreissteigerung ist damit der stabilere und aussagekräftigere Trend. Der Kaufpreisanstieg übertrifft die Mietentwicklung deutlich, was die weiter sinkende Bruttomietrendite erklärt.
Regionale Einordnung: Ibach im Schwarzwald-Vergleich
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,4 km fällt auf, dass Ibach bei den Mieten den unteren Rand abdeckt (7,77 €/m² gegenüber 8,49–10,77 €/m² der Nachbarn), bei den Kaufpreisen aber über dem Mittel liegt. St. Blasien weist mit 2.197 €/m² den niedrigsten Kaufpreis und mit 10,77 €/m² die höchste Miete auf – damit die beste Rendite von 5,88 %. Ibach liegt damit in der regionalen Hierarchie bei den Mieten am unteren Ende, bei den Kaufpreisen im oberen Drittel. Der Landkreis Waldshut als Ganzes hat einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2.853 €/m² und eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 4,42 %. Ibach weicht mit 2.956 €/m² nur leicht vom Kreisdurchschnitt ab, liegt bei der Rendite mit 3,15 % aber deutlich darunter. Die Nachbargemeinden Dachsberg (3,98 %) und Bernau (4,38 %) liegen bereits näher am Kreisdurchschnitt.
Standortfaktoren: Ländliche Struktur, mittlere Dynamik
Die Bevölkerung in Ibach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 363 Einwohnern auf 360 im Jahr 2024, ein Rückgang von 0,83 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 17 Einwohner je km², was auf eine stark ländlich geprägte Struktur hinweist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,44 %, was auf eine stabile lokale Wirtschaftssituation schließen lässt. Der Landkreis Waldshut erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 214 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking, mit Platz 206 bei der wirtschaftlichen Stärke und Platz 213 bei der Dynamik. Die Teilindizes für Demografie (Platz 350) und Wettbewerb & Innovation (Platz 254) liegen im unteren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Ibach ist Teil der Gemeinde Oppenau und weist traditionelle Schwarzwald-Architektur auf, darunter mehrere denkmalgeschützte Eindachhöfe aus dem 18. Jahrhundert, die die historische bäuerliche Lebensweise dokumentieren.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Ibach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Ibach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 6,86 €/m² |
| 2022 | 9,09 €/m² |
| 2023 | 6,00 €/m² |
| 2024 | 6,29 €/m² |
| 2025 | 9,45 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Ibach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 2.515 €/m² |
| 2023 | 2.612 €/m² |
| 2024 | 3.800 €/m² |
| 2025 | 3.800 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Ibach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 4,34 % |
| 2023 | 2,76 % |
| 2024 | 1,99 % |
| 2025 | 2,98 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Ibach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 363 Einwohner |
| 2016 | 363 Einwohner |
| 2017 | 371 Einwohner |
| 2018 | 354 Einwohner |
| 2019 | 356 Einwohner |
| 2020 | 359 Einwohner |
| 2021 | 347 Einwohner |
| 2022 | 347 Einwohner |
| 2023 | 360 Einwohner |
| 2024 | 360 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Ibach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,00 % |
| 2016 | 0,00 % |
| 2017 | 0,00 % |
| 2018 | 0,87 % |
| 2019 | 0,00 % |
| 2020 | 0,00 % |
| 2021 | 1,89 % |
| 2022 | 0,98 % |
| 2023 | 2,44 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 214 Rang |
| Dynamik | 213 Rang |
| Stärke | 206 Rang |
| Demografie | 350 Rang |
| Arbeitsmarkt | 226 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 254 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 45,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Ibach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Ibach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Ibach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Ibach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Ibach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| St. Blasien | 10,77 €/m² |
| Höchenschwand | 10,02 €/m² |
| Häusern | 9,90 €/m² |
| Herrischried | 9,59 €/m² |
| Todtmoos | 9,17 €/m² |
| Bernau im Schwarzwald | 9,03 €/m² |
| Görwihl | 8,77 €/m² |
| Dachsberg (Südschwarzwald) | 8,49 €/m² |
| Tunau | 7,80 €/m² |
| Ibach | 7,77 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Ibach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Ibach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| St. Blasien | 5,88 % |
| Häusern | 5,79 % |
| Todtmoos | 5,29 % |
| Herrischried | 5,11 % |
| Höchenschwand | 4,63 % |
| Görwihl | 4,54 % |
| Bernau im Schwarzwald | 4,38 % |
| Dachsberg (Südschwarzwald) | 3,98 % |
| Tunau | 3,98 % |
| Ibach | 3,15 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Dachsberg (Südschwarzwald) | 2,9 km | 79875 | 8,49 € | 2.560 € | 3,98 % |
| St. Blasien, Stadt | 4,8 km | 79837 | 10,77 € | 2.197 € | 5,88 % |
| Todtmoos | 5,0 km | 79682 | 9,17 € | 2.081 € | 5,29 % |
| Bernau im Schwarzwald | 6,9 km | 79872 | 9,03 € | 2.476 € | 4,38 % |
| Höchenschwand | 7,5 km | 79862 | 10,02 € | 2.598 € | 4,63 % |
| Häusern | 7,7 km | 79837 | 9,90 € | 2.054 € | 5,79 % |
| Herrischried | 9,9 km | 79737 | 9,59 € | 2.251 € | 5,11 % |
| Görwihl | 11,4 km | 79733 | 8,77 € | 2.321 € | 4,54 % |
| Tunau | 11,7 km | 79677 | 7,80 € | 2.352 € | 3,98 % |
Wo liegt Ibach?
Lage
Ibach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Ibach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,77 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.956 € |
| Bruttomietrendite | 3,15 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,7 |
| Einwohner | 360 |
| Einwohner je km² | 17 |
| Fläche (km²) | 21,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #214 |
| Prognos Dynamikrang | #213 |
| Prognos Stärkerang | #206 |
| Koordinaten | 47,7431, 8,0671 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Ibach
Was kostet eine Wohnung in Ibach?
Die Angebotsmiete liegt in Ibach bei 7,77 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.956 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 10,29 Euro, unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis liegt knapp über dem Kreiswert von 2.853 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Bei den Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ibach entwickelt?
Die Mietpreise in Ibach zeigen starke Schwankungen: Von 6,86 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen sie 2022 auf 9,09 Euro, fielen 2023 auf 6,00 Euro, stiegen 2024 leicht auf 6,29 Euro und lagen 2025 bei 9,45 Euro. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.515 Euro pro Quadratmeter (2022) über 2.612 Euro (2023) zu einem deutlichen Anstieg auf 3.800 Euro (2024 und 2025). Beide Reihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Ibach?
Die Bruttomietrendite beträgt in Ibach 3,15 Prozent und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,42 Prozent sowie dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,72 ist ebenfalls deutlich höher als der Kreiswert von 23,19 und der Landeswert von 23,49. Der Perzentilrang von 2,45 im Bundesland bedeutet, dass rund 97,5 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Ein hoher Kaufpreisfaktor und eine niedrige Rendite gehören zusammen und deuten auf ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Ibach?
Ibach hat aktuell 360 Einwohner (Stand 2024) bei einer Fläche von 21,38 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von rund 17 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (363 Einwohner) ist die Bevölkerung leicht rückläufig um 0,83 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,44 Prozent, was fünf Arbeitslose entspricht.
Wie schneidet Ibach im Standortvergleich ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Waldshut, zu dem Ibach gehört, den Gesamtrang 214 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 45 deutlich besser ab, während die Indizes Demografie (Rang 350), Arbeitsmarkt (Rang 226), Wettbewerb und Innovation (Rang 254) sowie Dynamik (Rang 213) schwächer positioniert sind. In Ibach selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Woher stammen die Daten zu Ibach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Ibach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Ibach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Waldshut
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Blasien, Stadt | 79837 | 10,77 € | 2.197 € | 5,88 % |
| Häusern | 79837 | 9,90 € | 2.054 € | 5,79 % |
| Todtmoos | 79682 | 9,17 € | 2.081 € | 5,29 % |
| Wutach | 79879 | 8,07 € | 1.866 € | 5,19 % |
| Herrischried | 79737 | 9,59 € | 2.251 € | 5,11 % |
| Weilheim | 79809 | 9,67 € | 2.403 € | 4,83 % |
| Rickenbach | 79736 | 9,82 € | 2.446 € | 4,82 % |
| Lottstetten | 79807 | 12,80 € | 3.201 € | 4,80 % |