Bernau im Schwarzwald

Ort und Struktur

Bernau im Schwarzwald liegt als staatlich anerkannter Höhenluftkurort auf 893 Metern Höhe im Südschwarzwald. Die 38 km² große Gemeinde im Landkreis Waldshut hat 1.972 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 52 Einwohnern je km² entspricht. Der Ort ist geprägt durch sein Hochtal, das sich von 800 Metern bis zum 1.415 Meter hohen Herzogenhorn erstreckt, und durch eine lange Tradition der Holzschnitzerei, die seit den 1930er Jahren einem Strukturwandel hin zum Fremdenverkehr weicht. Heute bestehen fünf Skilifte in zwei Skigebieten, fast 100 Kilometer beschilderte Wanderwege und das Hans-Thoma-Kunstmuseum. Der Ort zählt zu den schneereichsten des Schwarzwaldes, der Jahresniederschlag beträgt 1.919 mm und liegt damit im obersten Prozent der Messstellen des Deutschen Wetterdienstes.

Die Lage in einer abgelegenen Berggemeinde prägt den Immobilienmarkt: Angebotswerte liegen unter dem Landesdurchschnitt, aber nahe dem Kreisniveau. Der Ort ist kein Ballungszentrum, sondern ein Tourismus- und Erholungsort mit stabiler, aber leicht schrumpfender Bevölkerung.

Aktueller Markt: Preise und Rendite

Die Angebotsmiete beträgt 9,03 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 2.476 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²), aber nahe am Kreisdurchschnitt des Landkreises Waldshut (Miete: 10,29 €/m², Kaufpreis: 2.853 €/m²). Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²) liegt Bernau bei der Miete knapp darüber, beim Kaufpreis leicht darüber.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,86 und liegt damit leicht unter dem Kreis- (23,19) und Landesdurchschnitt (23,49). Die Bruttomietrendite von 4,38 % liegt im Mittelfeld des Bundeslands (Perzentilrang 57,3 von 1.102 Orten). Sie liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (4,42 %) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Das bedeutet: Die Rendite ist im Landesvergleich durchschnittlich, aber im Kreisvergleich leicht unterdurchschnittlich, was vor allem am relativ hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete liegt.

Die niedrige Miete im Vergleich zu benachbarten Orten wie St. Blasien (10,77 €/m²) oder Utzenfeld (10,47 €/m²) korrespondiert mit einem ebenfalls niedrigeren Kaufpreis. Im Nachbarort Ibach ist die Rendite mit 3,15 % deutlich niedriger, obwohl die Miete nur 7,77 €/m² beträgt – der Kaufpreis liegt hier mit 2.956 €/m² über dem von Bernau.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Mietpreise zeigen zwischen 2019 und 2026 eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 7,22 %, die Kaufpreise von 2018 bis 2026 um 5,26 % pro Jahr. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Mietentwicklung war dabei volatil: Nach 8,33 €/m² (2019) fiel die Miete 2020 auf 7,06 €/m², stieg 2022 auf 10,59 €/m², fiel 2023 auf 5,58 €/m² und lag 2024 bei 9,65 €/m². Der Wert von 13,57 €/m² für 2026 ist ein deutlicher Ausreißer nach oben. Diese Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Bei den Kaufpreisen fällt der Wert von 4.411 €/m² im Jahr 2020 auf – mehr als das Dreifache des Vorjahreswerts von 1.454 €/m². Dieser Ausreißer verzerrt die CAGR-Berechnung. Abgesehen davon zeigt die Reihe einen klaren Aufwärtstrend: Von 1.566 €/m² (2018) über 2.072 €/m² (2022) auf 3.028 €/m² (2025). Der Wert von 2.360 €/m² für 2026 liegt wieder darunter. Die Kaufpreisentwicklung ist also insgesamt steigend, aber mit erheblichen jährlichen Schwankungen, was für einen kleinen Bergmarkt typisch ist.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bernau ist seit 2015 stabil bei rund 1.970 Einwohnern. Von 1.976 (2015) auf 1.972 (2024) ergibt eine Gesamtabnahme von 0,2 %. Der tiefste Wert wurde 2022 mit 1.953 Einwohnern erreicht, seither ist die Zahl wieder leicht gestiegen.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 1,36 % und stieg bis 2021 auf 2,63 %, bevor sie 2023 auf 2,18 % sank. Mit 25 arbeitslosen Personen (2023) ist die absolute Zahl gering. Die Quote liegt zwar über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, ist aber im absoluten Vergleich immer noch niedrig.

Der Landkreis Waldshut erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 214 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 45 im vorderen Fünftel, während der Demografie-Index mit Rang 350 und der Wettbewerbs-/Innovations-Index mit Rang 254 im hinteren Drittel liegen. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 226) und der Dynamik-Index (Rang 213) liegen ebenfalls im unteren Mittelfeld. Diese Struktur – hoher Wohlstand bei schwacher Dynamik und alternder Bevölkerung – entspricht dem Muster vieler ländlicher Berggemeinden im Südschwarzwald.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Rentner ausrichtet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9 km zeigt Bernau ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,03 €/m² liegt über der von Ibach (7,77 €/m²) und Tunau (7,80 €/m²), aber unter der von St. Blasien (10,77 €/m²), Utzenfeld (10,47 €/m²) und Todtnau (9,48 €/m²). Der Kaufpreis von 2.476 €/m² liegt über dem von Utzenfeld (1.706 €/m²) und Todtmoos (2.081 €/m²), aber unter dem von Ibach (2.956 €/m²), Feldberg (3.189 €/m²) und Todtnau (2.600 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,38 % entspricht exakt der von Todtnau, liegt aber deutlich über der von Ibach (3,15 %) und Feldberg (3,51 %) und unter der von Todtmoos (5,29 %), St. Blasien (5,88 %) und Utzenfeld (7,36 %). Die hohe Rendite in Utzenfeld resultiert aus dem niedrigen Kaufpreis bei gleichzeitig hoher Miete – ein Muster, das auf einen weniger nachgefragten, aber günstigeren Markt hindeutet. Die niedrige Rendite in Ibach und Feldberg korrespondiert mit hohen Kaufpreisen bei niedrigen Mieten, was auf einen stärkeren Zweitwohnsitz- oder Tourismusmarkt schließen lässt.

Bernau positioniert sich damit im mittleren Segment der Nachbargemeinden – weder besonders günstig noch besonders teuer, mit einer durchschnittlichen Rendite. Die Lage als Höhenluftkurort und Tourismusort mit Skigebiet erklärt die moderaten Mieten und Kaufpreise im Vergleich zu den näher an größeren Städten gelegenen Nachbarn.