Dachsberg (Südschwarzwald)

Marktüberblick

Dachsberg (Südschwarzwald) ist eine Gemeinde im Hotzenwald im Landkreis Waldshut auf 543 bis 1105 Meter Höhe. Mit 35,6 km² Fläche und rund 1.450 Einwohnern ist sie eine der kleineren Gemeinden der Region. 63 % der Gemeindefläche sind Wald, und die Bevölkerungsdichte liegt bei nur 41 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde wurde 1971 durch Zusammenschluss der vier Ortsteile Urberg, Wilfingen, Wittenschwand und Wolpadingen gebildet und ist staatlich anerkannter Erholungsort.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.560 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,49 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,13, die Bruttomietrendite 3,98 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben seit 2018 deutlich zugelegt: Von 5,84 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 9,78 Euro im Jahr 2026. Der Anstieg war nicht linear – 2020 fiel die Miete wieder auf das Niveau von 2018, bevor sie 2021 sprunghaft auf 9,50 Euro anstieg und sich zwischen 7,61 und 9,78 Euro bewegte.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatil. 2018 lagen die Preise bei 1.204 Euro pro Quadratmeter. 2021 sprangen sie auf 4.508 Euro, fielen dann 2022 auf 1.798 und 2023 auf 1.694 Euro, bevor sie 2024 wieder auf 1.771 und 2025 auf 3.524 Euro anstiegen. Diese starken Schwankungen sind typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen, bei denen einzelne Verkäufe den Durchschnittswert stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Dachsberg bei der Angebotsmiete mit 8,49 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreis Waldshut (10,29 Euro), unter dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 Euro) und leicht unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Beim Kaufpreis mit 2.560 Euro liegt der Ort über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro), aber unter dem Kreis- (2.853 Euro) und Landesdurchschnitt (3.140 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 25,13 liegt über dem des Kreises (23,19) und des Bundeslands (23,49), was bedeutet, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis niedriger ist als in den Vergleichsräumen. Die Bruttomietrendite von 3,98 Prozent liegt unter allen drei Vergleichsebenen (Kreis: 4,42 %, Bundesland: 4,36 %, Deutschland: 5,10 %).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten hat Dachsberg die zweittiefste Angebotsmiete – nur Ibach (7,77 Euro) liegt darunter. St. Blasien (4 km) weist mit 10,77 Euro die höchste Miete auf, bei gleichzeitig niedrigerem Kaufpreis (2.197 Euro) und einer deutlich höheren Rendite von 5,88 Prozent. Beim Kaufpreis liegt Dachsberg mit 2.560 Euro im Mittelfeld der Nachbarn.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung ist seit 2015 um 8,8 Prozent von 1.333 auf 1.450 Einwohner gewachsen. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,33 Prozent und damit auf sehr niedrigem Niveau. Die Entwicklung war nicht stetig – 2019 gab es einen Rückgang auf 1.382 Einwohner, bevor der Zuzug ab 2020 wieder anstieg.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Waldshut den Gesamtrang 214 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand & Soziale Lage auf Rang 45, während er im Index Demografie mit Rang 350 schwächer abschneidet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die niedrige Arbeitslosigkeit und der hohe Wohlstands-Rang des Kreises deuten auf eine stabile wirtschaftliche Basis hin. Das Bevölkerungswachstum in Dachsberg steht im Kontrast zum schlechten Demografie-Rang des Kreises.

Wirtschaft und Tourismus

Dachsberg ist ein staatlich anerkannter Erholungsort und Mitglied der Tourismuskooperation FERIEN SÜDSCHWARZWALD sowie der übergeordneten FERIENWELT SÜDSCHWARZWALD mit 14 Orten. Der Tourismus bietet rund 30 Arbeitsplätze und generiert jährlich etwa 45.000 Übernachtungen, wovon 28.000 touristischen Ursprungs sind. Etwa 500 Gästebetten stehen zur Verfügung.

Die Landwirtschaft hat an Bedeutung verloren – 2007 gab es noch acht Haupterwerbs- und 66 Nebenerwerbslandwirte. Handwerksbetriebe und Dienstleister schaffen etwa 70 Arbeitsplätze in der Gemeinde. Die Mehrheit der Arbeitnehmer verdient ihren Lebensunterhalt jedoch außerhalb der Gemeinde, was auf eine Pendlerstruktur hindeutet.

Die Lage als Erholungsort und die Tourismusinfrastruktur stehen im Zusammenhang mit der Nachfrage nach Immobilien in Dachsberg. Gleichzeitig ist die Abhängigkeit vom Tourismus und das Pendlerdasein strukturelle Gegebenheiten, die den lokalen Arbeitsmarkt prägen.