Feldberg (Schwarzwald)

Marktüberblick

Feldberg (Schwarzwald) liegt im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, rund 25 Kilometer südöstlich von Freiburg. Die Gemeinde umfasst 24,97 Quadratkilometer und hat 1.932 Einwohner (Stand 2024). Auf dem Gemeindegebiet liegt der namensgebende Feldberg mit 1.494 Metern – der höchste Berg Deutschlands außerhalb der Alpen. Feldberg-Ort ist mit 1.277 Metern die höchstgelegene Ortschaft Deutschlands.

Der Tourismus ist ein prägender Faktor der Gemeinde. Die Angebotsmiete liegt bei 9,34 Euro pro Quadratmeter und der Angebotskaufpreis bei 3.189 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,51 Prozent, der Kaufpreisfaktor 28,46. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Die niedrige Rendite bei einem Kaufpreisfaktor von über 28 deutet auf einen Markt hin, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten überproportional hoch sind.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Feldberg zeigt in den vergangenen Jahren starke Schwankungen: Nach 5,95 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie 2019 auf 8,33 Euro, fiel 2020 wieder auf 6,11 Euro und bewegte sich anschließend zwischen 7,00 und 9,38 Euro. Der aktuelle Wert von 9,34 Euro (2026) liegt damit nahe dem Niveau von 2025 (9,38 Euro). Der berechnete jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) von 9,22 Prozent über die gesamte Reihe wirkt auf den ersten Blick hoch, wird jedoch durch die niedrigen Ausgangswerte und die kleine Zahl an Inseraten in einer Gemeinde mit unter 2.000 Einwohnern mitbeeinflusst.

Die Kaufpreise entwickelten sich stabiler: Von 2.261 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2022 auf 2.988 Euro, fielen 2023 und 2024 leicht auf 2.679 Euro und legten 2025 wieder auf 3.415 Euro zu. Der aktuelle Wert von 3.000 Euro (2026) liegt zwischen dem 2024er und dem 2025er Niveau. Der CAGR von 3,6 Prozent über die Reihe spiegelt die moderatere Entwicklung wider.

Die Volatilität in der Mietreihe könnte mit der geringen Anzahl an Inseraten in einer kleinen Gemeinde zusammenhängen, die einzelne Angebote stärker gewichtet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Feldberg bei der Angebotsmiete mit 9,34 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 12,30 Euro im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald und unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro in Baden-Württemberg. Bei den Kaufpreisen liegt Feldberg mit 3.189 Euro pro Quadratmeter leicht über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, aber deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.887 Euro.

Im bundesweiten Vergleich liegt Feldberg bei beiden Kennzahlen über dem deutschen Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 28,46 liegt über dem Bundesdurchschnitt von rund 27,0 und über dem Landesdurchschnitt von 23,5.

Die Bruttomietrendite von 3,51 Prozent gehört zu den niedrigsten im Bundesland: Der Perzentilrang von 7,53 % bedeutet, dass Feldberg von allen über 1.100 Orten in Baden-Württemberg nur besser dasteht als etwa 7,5 Prozent der Orte. Die niedrige Rendite geht einher mit einem Kaufpreis, der stärker über dem Landesdurchschnitt liegt als die Miete.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Miete in Feldberg unter denen von Hinterzarten (10,95 Euro), Schluchsee (11,16 Euro), Breitnau (11,21 Euro) und Titisee-Neustadt (11,30 Euro), aber über der von Bernau im Schwarzwald (9,03 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Feldberg im Mittelfeld der Nachbargemeinden – unter Breitnau (3.860 Euro) und Hinterzarten (3.619 Euro), über Titisee-Neustadt (3.062 Euro), aber unter Schluchsee (3.422 Euro).

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl der Gemeinde lag 2024 bei 1.932 und damit 1,05 Prozent über dem Wert von 2015 (1.912). Die Bevölkerungsentwicklung verlief jedoch nicht linear: Nach einem Anstieg auf 1.977 im Jahr 2017 folgte ein Rückgang auf das Tief von 1.849 im Jahr 2020. Seitdem ist die Zahl wieder auf 1.932 gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 77 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,4 Prozent (31 arbeitslose Personen). Damit liegt sie deutlich unter dem typischen Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Landkreises wider. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald auf Platz 132 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 83), während die Werte bei Dynamik (Rang 161) und Wettbewerb und Innovation (Rang 172) im unteren Mittelfeld liegen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die historische Wirtschaft der Gemeinde war geprägt von Glashütten (ab 1634), Forstwirtschaft und Uhrmacherei. In Falkau bestand ab 1827 eine Draht- und Schraubenfabrik, die zeitweise über 300 Beschäftigte hatte. 1946 wurde in Falkau die Hydrobiologische Station für den Schwarzwald gegründet, die später zum Limnologischen Institut der Max-Planck-Gesellschaft werden sollte.