St. Märgen

Marktüberblick

St. Märgen liegt als Gemeinde im Hochschwarzwald auf 895 m ü. NHN, rund 18 km östlich von Freiburg im Breisgau. Die 33,32 km² große Gemeinde umfasst rund 1.950 Einwohner und gliedert sich in den geschlossenen Ort sowie etwa 85 verstreute Ansiedlungen und Einzelhöfe. Als anerkannter Luftkurort mit rund 100.000 Übernachtungen pro Jahr spielt der Tourismus eine strukturelle Rolle für die Gemeinde.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt bei 10,20 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.045 Euro je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 5,99 Prozent ist die zweithöchste unter den acht Nachbargemeinden im Umkreis und liegt deutlich über dem Kreis- (3,95 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,7, was unter dem Kreiswert von 26,1 und dem Landesdurchschnitt von 23,5 liegt. Diese Kombination aus relativ niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten erzeugt die überdurchschnittliche Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei beiden Kennzahlen extreme Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit geringer Fallzahl hindeuten könnten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,14 Euro (2023) und 12,12 Euro (2024) – eine Spanne von fast 70 Prozent innerhalb von drei Jahren. Der Kaufpreis schwankte zwischen 769 Euro (2022) und 2.390 Euro (2023) je Quadratmeter.

Ein struktureller Anstieg der Mieten ist erkennbar: Von 7,73 Euro im Jahr 2018 auf 10,20 Euro aktuell entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 2,2 Prozent. Der Kaufpreis zeigt dagegen keinen klaren Trend. Der CAGR von minus 10,2 Prozent über den gesamten Zeitraum wird durch einzelne extreme Werte verzerrt – insbesondere der Tiefstwert von 769 Euro im Jahr 2022 und der Höchstwert von 2.390 Euro im Jahr 2023. Diese Volatilität ist typisch für kleine Märkte, in denen einzelne Inserate mit unterschiedlichen Objekttypen das Angebot dominieren.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil positiv: Von 1.856 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.952 im Jahr 2024 entspricht einem Wachstum von 5,2 Prozent. Seit 2022 ist die Bevölkerungszahl konstant bei 1.952.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich nimmt St. Märgen eine Sonderstellung ein. Mit einer Bruttomietrendite von 5,99 Prozent liegt der Ort im Perzentilrang von 97,4 Prozent innerhalb von 1.102 Orten in Baden-Württemberg – die Rendite ist also höher als bei fast allen vergleichbaren Gemeinden des Landes.

Dieser Wert resultiert aus der Kombination von relativ niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten. Der Kaufpreis von 2.045 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3.887 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Miete von 10,20 Euro liegt unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, übertrifft aber den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 11 km zeigt sich ein ähnliches Bild: St. Märgen hat die zweithöchste Rendite nach Gütenbach (7,69 %), während die anderen Nachbarorte zwischen 3,03 % (Kirchzarten) und 4,11 % (St. Peter) liegen. Kirchzarten als Ort in der Nähe Freiburgs weist mit 5.528 Euro je Quadratmeter die höchsten Kaufpreise und mit 13,97 Euro die höchsten Mieten auf – und damit die niedrigste Rendite. St. Märgen liegt damit in der unteren Hälfte der Mietpreisskala der Nachbarn, aber bei den Kaufpreisen deutlich unter dem Niveau der hochpreisigen Nachbarorte wie Breitnau (3.860 Euro), Buchenbach (3.907 Euro) und Stegen (4.058 Euro).

Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 132 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Index im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 172), während der Wohlstandsindex mit Rang 83 zu den besseren Werten gehört.

Standortfaktoren

St. Märgen ist eine kleine Gemeinde mit rund 59 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Bevölkerungsdichte ist niedrig, was der verstreuten Siedlungsstruktur mit 85 kleinen Ansiedlungen und Einzelhöfen entspricht. Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absolute Zahl ausgewiesen – 27 Arbeitslose im Jahr 2023.

Die Gemeinde ist als Luftkurort anerkannt und verfügt über eine ausgeprägte Tourismusinfrastruktur mit rund 1.000 Betten und 100.000 Übernachtungen jährlich. Der Tourismus hat seit dem Ersten Weltkrieg an Bedeutung gewonnen und prägt seither die lokale Wirtschaft. Die Gemeinde liegt an der Deutschen Uhrenstraße und verfügt über kulturelle Einrichtungen wie das Klostermuseum und die Schwarzwaldhalle.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, nicht auf die Gemeinde St. Märgen selbst. Für Boden- und Grundstücksdaten liegen keine Werte vor.