Kirchzarten
Kirchzarten (PLZ 79199) liegt im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 10.326 Einwohner auf 21,1 km², das entspricht 489 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,97 € pro m², der Kaufpreis bei 5.528 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,03 % und ein Kaufpreisfaktor von 33,0 — rechnerisch sind das 33 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kirchzarten über dem Renditeniveau von 1 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,09 € auf 18,04 € pro m², im Mittel 6,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Breisgau-Hochschwarzwald Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 161, Stärkerang 138). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Stegen, Oberried und Buchenbach an.
Immobilienpreise in Kirchzarten im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Kirchzarten
Kirchzarten im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald ist eine Gemeinde im Verdichtungsraum Freiburg mit über 10.000 Einwohnern. Der Immobilienmarkt ist durch deutlich über dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegende Kaufpreise (5.528 €/m²) bei moderat überdurchschnittlichen Mieten (13,97 €/m²) geprägt. Die Bruttomietrendite von 3,03 % gehört zu den niedrigsten in Baden-Württemberg (1,45. Perzentil). Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 4,3 %, mit dem stärksten Zuzug 2019–2022. Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 132 von 400 Kreisen.
Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedriger Rendite
Kirchzarten liegt im Dreisamtal im Südschwarzwald, unmittelbar westlich an Freiburg angrenzend, und gehört zum Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald. Die 21,13 km² große Gemeinde verzeichnete Ende 2024 rund 10.326 Einwohner und weist eine Bevölkerungsdichte von 489 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Als Teil des Verdichtungsraums Freiburg und Sitz des Gemeindeverwaltungsverbands Dreisamtal (mit Stegen, Buchenbach und Oberried) nimmt Kirchzarten eine zentrale Position im südlichen Breisgau ein.
Der Immobilienmarkt wird durch deutlich über dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegende Kaufpreise geprägt, während die Mieten dazwischen liegen. Die Bruttomietrendite von 3,03 % gehört damit zu den niedrigsten in Baden-Württemberg – Kirchzarten liegt im 1,45. Perzentil aller Orte im Land. Das bedeutet: Die Kaufpreise stehen in keinem ausgewogenen Verhältnis zu den erzielbaren Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 32,97 bestätigt dies: Der Kaufpreis entspricht dem knapp 33-fachen der Jahreskaltmiete, deutlich mehr als im Kreisdurchschnitt (26,15) oder im Landesdurchschnitt (23,49).
Preisentwicklung: Volatile Kurse ohne klaren Trend
Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine volatile Entwicklung ohne klaren Trend. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 11,06 €/m² (2023) und 13,07 €/m² (2024). Der aktuelle Angebotsmietwert von 13,97 €/m² liegt leicht darüber. Bei den Kaufpreisen fiel der Wert von 5.688 €/m² (2021) auf 4.569 €/m² (2024), stieg dann 2025 auf 5.956 €/m². Der aktuelle Angebotskaufpreis von 5.528 €/m² liegt zwischen dem Tief von 2024 und dem Niveau von 2025.
Die Zeitreihenwerte für 2026 weichen deutlich ab: Die Miete wird mit 18,04 €/m² angegeben, der Kaufpreis mit 5.959 €/m². Diese Werte liegen außerhalb des bisherigen Spektrums und könnten auf eine andere Berechnungsmethode oder einen Ausreißer in der Datengrundlage hinweisen. Sie werden daher nicht in die Einordnung einbezogen. Beide Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise, unterdurchschnittliche Rendite
Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Kirchzarten mit 13,97 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (12,30 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (11,08 €/m²), deutlich unter dem Niveau Freiburgs (16,43 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 5.528 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt (3.887 €/m²) um mehr als 40 % und den Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) um 76 %.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Stegen (2,2 km entfernt) liegt mit 12,50 €/m² Miete und 4.058 €/m² Kaufpreis deutlich unter Kirchzarten. Oberried (3,7 km) notiert mit 11,07 €/m² und 3.146 €/m² noch niedriger. Freiburg (8,5 km) liegt mit 16,43 €/m² und 5.722 €/m² leicht über Kirchzarten. Horben (7,9 km) weist mit 12,85 €/m² Miete und 5.106 €/m² Kaufpreis ein ähnliches Kaufpreisniveau auf, aber niedrigere Mieten. Die Bruttomietrendite von 3,03 % liegt nur knapp über der niedrigsten Rendite der Nachbarorte – Horben notiert mit 3,02 % noch etwas darunter. Alle anderen Nachbarorte liegen mit 3,37 % bis 4,22 % deutlich höher.
Kirchzarten positioniert sich damit als Ort mit überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen, aber nur moderat überdurchschnittlichen Mieten – eine Konstellation, die die niedrige Rendite erklärt.
Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und regionale Attraktivität
Die Bevölkerung von Kirchzarten wuchs von 9.898 Einwohnern (2015) auf 10.326 (2024) um 4,3 %. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 9.743 auf 10.252 stieg – ein Plus von über 5 % in drei Jahren. Seit 2023 ist die Entwicklung weitgehend stabil (10.326 in 2023 und 2024).
Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 132. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Dynamik rangiert der Kreis auf Platz 161, im Index Wettbewerb und Innovation auf Platz 172. Im Index Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Rang 83 deutlich besser ab. Diese Ränge gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Kirchzarten.
Kirchzarten selbst weist keine Hochschulen aus. Die Lage im Verdichtungsraum Freiburg und die Nähe zum Naturpark Südschwarzwald dürften die Attraktivität des Ortes für Pendler und Familien mitbestimmen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kirchzarten entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kirchzarten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,09 €/m² |
| 2019 | 12,59 €/m² |
| 2020 | 12,06 €/m² |
| 2021 | 11,64 €/m² |
| 2022 | 11,97 €/m² |
| 2023 | 11,06 €/m² |
| 2024 | 13,07 €/m² |
| 2025 | 12,22 €/m² |
| 2026 | 18,04 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kirchzarten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.844 €/m² |
| 2019 | 5.440 €/m² |
| 2020 | 4.725 €/m² |
| 2021 | 5.688 €/m² |
| 2022 | 5.559 €/m² |
| 2023 | 5.038 €/m² |
| 2024 | 4.569 €/m² |
| 2025 | 5.956 €/m² |
| 2026 | 5.959 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kirchzarten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,75 % |
| 2019 | 2,78 % |
| 2020 | 3,06 % |
| 2021 | 2,46 % |
| 2022 | 2,58 % |
| 2023 | 2,63 % |
| 2024 | 3,43 % |
| 2025 | 2,46 % |
| 2026 | 3,63 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kirchzarten
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 9.898 Einwohner |
| 2016 | 9.869 Einwohner |
| 2017 | 9.830 Einwohner |
| 2018 | 9.740 Einwohner |
| 2019 | 9.743 Einwohner |
| 2020 | 9.880 Einwohner |
| 2021 | 10.030 Einwohner |
| 2022 | 10.252 Einwohner |
| 2023 | 10.326 Einwohner |
| 2024 | 10.326 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kirchzarten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,60 % |
| 2016 | 2,65 % |
| 2017 | 1,80 % |
| 2018 | 2,16 % |
| 2019 | 2,12 % |
| 2020 | 2,53 % |
| 2021 | 2,55 % |
| 2022 | 2,16 % |
| 2023 | 2,54 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 132 Rang |
| Dynamik | 161 Rang |
| Stärke | 138 Rang |
| Demografie | 157 Rang |
| Arbeitsmarkt | 156 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 172 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 83,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Kirchzarten liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Kirchzarten im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kirchzarten ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kirchzarten ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kirchzarten
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Freiburg im Breisgau | 16,43 €/m² |
| Merzhausen | 16,39 €/m² |
| Au | 15,03 €/m² |
| Kirchzarten | 13,97 €/m² |
| Horben | 12,85 €/m² |
| Stegen | 12,50 €/m² |
| St. Peter | 11,70 €/m² |
| Breitnau | 11,21 €/m² |
| Oberried | 11,07 €/m² |
| Buchenbach | 10,98 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kirchzarten ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kirchzarten
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oberried | 4,22 % |
| St. Peter | 4,11 % |
| Stegen | 3,70 % |
| Breitnau | 3,49 % |
| Freiburg im Breisgau | 3,45 % |
| Merzhausen | 3,38 % |
| Buchenbach | 3,37 % |
| Au | 3,34 % |
| Kirchzarten | 3,03 % |
| Horben | 3,02 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Stegen | 2,2 km | 79252 | 12,50 € | 4.058 € | 3,70 % |
| Oberried | 3,7 km | 79254 | 11,07 € | 3.146 € | 4,22 % |
| Buchenbach | 4,1 km | 79256 | 10,98 € | 3.907 € | 3,37 % |
| Horben | 7,9 km | 79289 | 12,85 € | 5.106 € | 3,02 % |
| St. Peter | 8,1 km | 79271 | 11,70 € | 3.418 € | 4,11 % |
| Freiburg im Breisgau, Stadt | 8,5 km | 79098 | 16,43 € | 5.722 € | 3,45 % |
| Breitnau | 9,3 km | 79874 | 11,21 € | 3.860 € | 3,49 % |
| Merzhausen | 9,4 km | 79249 | 16,39 € | 5.818 € | 3,38 % |
| Au | 9,5 km | 79280 | 15,03 € | 5.399 € | 3,34 % |
Wo liegt Kirchzarten?
Lage
Kirchzarten auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kirchzarten
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,97 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.528 € |
| Bruttomietrendite | 3,03 % |
| Kaufpreisfaktor | 33,0 |
| Einwohner | 10.326 |
| Einwohner je km² | 489 |
| Fläche (km²) | 21,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #132 |
| Prognos Dynamikrang | #161 |
| Prognos Stärkerang | #138 |
| Koordinaten | 47,9651, 7,9553 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kirchzarten
Was kostet eine Wohnung in Kirchzarten?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 13,97 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 5.528 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Breisgau-Hochschwarzwald (12,30 Euro/m² Miete, 3.887 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis). Im bundesweiten Vergleich ist Kirchzarten mit 8,92 Euro/m² Angebotsmiete und 2.409 Euro/m² Kaufpreis ebenfalls deutlich teurer. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kirchzarten entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 11,09 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,07 Euro im Jahr 2024, fielen 2025 leicht auf 12,22 Euro und lagen 2026 bei 18,04 Euro. Die Angebotskaufpreise bewegten sich zwischen 4.569 Euro pro Quadratmeter (2024) und 5.959 Euro (2026). Die Entwicklung zeigt eine deutliche Volatilität mit einem starken Anstieg in den jüngsten Jahren.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kirchzarten?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,03 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 32,97. Im Vergleich dazu weist der Kreis Breisgau-Hochschwarzwald eine Rendite von 3,95 Prozent und einen Kaufpreisfaktor von 26,15 auf, Baden-Württemberg insgesamt 4,36 Prozent bzw. 23,49, und Deutschland 5,10 Prozent bzw. 19,63. Mit einem Perzentilrang von 1,45 im Bundesland gehört Kirchzarten zu den Orten mit dem niedrigsten Renditeniveau – das hohe Kaufpreisniveau steht einer eher niedrigen Mietrendite gegenüber.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kirchzarten?
Die Einwohnerzahl stieg von 9.898 im Jahr 2015 auf 10.326 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 4,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 489 Einwohner pro Quadratkilometer. Kirchzarten liegt damit im Trend des wachsenden Umlands von Freiburg.
Wie ist die Arbeitslosenquote in Kirchzarten?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,48 Prozent und ist damit deutlich unter dem deutschen Durchschnitt. Im Zeitverlauf stieg sie von 1,18 Prozent (2015) auf 1,48 Prozent (2023), bleibt aber auf einem sehr niedrigen Niveau.
Woher stammen die Daten zu Kirchzarten?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kirchzarten sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kirchzarten führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Märgen | 79274 | 10,20 € | 2.045 € | 5,99 % |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 79871 | 9,34 € | 2.045 € | 5,48 % |
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 79356 | 12,56 € | 2.835 € | 5,32 % |
| Lenzkirch | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Auggen | 79424 | 13,25 € | 3.146 € | 5,06 % |
| Umkirch | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
| Löffingen, Stadt | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Sulzburg, Stadt | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |