Horben

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Horben ist eine 8,75 km² große Gemeinde im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald mit 1.201 Einwohnern und liegt in direkter Nachbarschaft zu Freiburg im Breisgau am Westhang des Schauinsland-Massivs. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Hexental und umfasst die Weiler Bohrer, Katzental, Langackern und Münzenried. Der Siedlungsdruck aus der benachbarten Großstadt Freiburg hat in den letzten Jahren zu Neubaugebieten in den Ortsteilen Dorf, Bohrer und Langackern geführt, was die Bevölkerung seit 2015 um 6,4 % von 1.129 auf 1.201 wachsen ließ (Stand 2024). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,4 % und damit auf einem niedrigen Niveau.

Der Immobilienmarkt in Horben ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.106 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit den Durchschnitt des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald (3.887 €/m²) um 31 % und den Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 €/m²) um 63 %. Die Angebotsmiete von 12,85 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (12,30 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (11,08 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 33,11 bedeutet, dass das 33,1-fache des Jahresnettkaltmietensummen als Kaufpreis verlangt wird – deutlich höher als im Kreis (26,15) und im Land (23,49). Die Bruttomietrendite von 3,02 % ist eine der niedrigsten aller acht Nachbarorte und liegt im Bundesland auf dem 1,36. Perzentil, was bedeutet, dass nur 1,4 % der Orte in Baden-Württemberg eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen deutlich stärker an als Mieten

Die Kaufpreise entwickelten sich zwischen 2019 und 2026 mit einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 6,53 % deutlich dynamischer als die Mieten, die einen CAGR von 2,74 % verzeichnen. Im Zeitverlauf stieg der Kaufpreis von 4.124 €/m² (2019) auf aktuell 5.106 €/m². Die Zeitreihe zeigt dabei eine starke Beschleunigung ab 2024, als der Kaufpreis auf 6.500 €/m² anstieg und 2025 mit 6.786 €/m² seinen höchsten Wert erreichte. Für 2026 wird ein Wert von 6.420 €/m² angegeben.

Die Mietentwicklung ist in der Zeitreihe weniger stabil. Die Werte schwanken zwischen 9,74 €/m² (2019) und 25 €/m² (2023), wobei der aktuelle Wert bei 14,10 €/m² (2026) liegt. Die hohen Schwankungen in der Mietzeitreihe deuten auf eine geringe Datenbasis oder outlier-prägte Inserate hin. Die langfristige Entwicklung zeigt jedoch einen klaren Aufwärtstrend, der durch den positiven CAGR von 2,74 % bestätigt wird.

Die Diskrepanz zwischen stark steigenden Kaufpreisen und moderater Mietentwicklung führt zu einer kontinuierlich sinkenden Bruttomietrendite. Während 2019 der Kaufpreis bei 4.124 €/m² lag und die Miete bei 11,36 €/m², betrug die implizite Rendite damals rund 3,3 %. Heute liegt sie bei 3,02 %, was einer relativen Verschlechterung entspricht. Dies spiegelt den allgemeinen Trend in der Region Freiburg wider, in dem die Kaufpreisentwicklung die Mieteentwicklung deutlich überholt.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise im Freiburger Umland

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,7 km zeigt Horben ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis von 5.106 €/m² liegt über dem Nachbarmittel, aber unter dem von Wittnau (6.443 €/m²) und Merzhausen (5.818 €/m²). Die Angebotsmiete von 12,85 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – deutlich unter Freiburg (16,43 €/m²) und Merzhausen (16,39 €/m²), aber über Sölden (11,97 €/m²) und Oberried (11,07 €/m²).

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 3,02 % liegt sie unter allen Nachbarorten außer Wittnau (2,36 %) am niedrigsten. Das bedeutet, dass Horben bei vergleichbarer Miete die höchsten Kaufpreise aufweist. Diese Kombination aus hoher Miete und noch höherem Kaufpreis führt zu einer schwachen Renditelage. Im Gegensatz dazu weist Oberried mit 4,22 % die höchste Rendite auf – bei gleichzeitig den niedrigsten Preisen beider Kategorien.

Auf Kreisebene liegt Horben mit 5.106 €/m² deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald (3.887 €/m²). Auf Landesebene positioniert sich Horben mit einem Kaufpreisfaktor von 33,11 im oberen Segment: Der Faktor liegt 41 % über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49. Die niedrige Rendite von 3,02 % platziert Horben auf dem 1,36. Perzentil in Baden-Württemberg – nur 15 der über 1.100 bewerteten Orte im Land weisen eine noch niedrigere Bruttomietrendite auf.

Standortfaktoren: Demografischer Zuwachs bei begrenzter Infrastruktur

Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 83 im oberen Drittel, während die Indizes für Demografie (157), Arbeitsmarkt (156), Dynamik (161) und Wettbewerb und Innovation (172) im unteren bis mittleren Bereich angesiedelt sind. Diese Rangierung gilt für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Horben.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung war jedoch positiv: Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 1.129 auf 1.201, was einem Zuwachs von 6,4 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 137 Einwohnern pro km². Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 2,29 % (2015) auf 2,4 % (2023) mit einem Tiefpunkt von 1,27 % im Jahr 2022.

Die Lage am Westhang des Schauinsland-Massivs in direkter Nachbarschaft zu Freiburg macht Horben zu einer typischen Schlafgemeinde im Umland der Freiburger Bucht. Der Siedlungsdruck der Großstadt hat zu Neubaugebieten geführt, die die traditionelle Struktur des Ortes mit Schwarzwaldhöfen ergänzen. Die Gemeinde liegt im Naturpark Südschwarzwald und ist durch ihr Landschaftsschutzgebiet geprägt.