Eichstetten am Kaiserstuhl
Eichstetten am Kaiserstuhl (PLZ 79356) liegt im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 3.775 Einwohner auf 12,3 km², das entspricht 307 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,56 € pro m², der Kaufpreis bei 2.835 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,32 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,8 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Eichstetten am Kaiserstuhl über dem Renditeniveau von 92 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2019 und 2026 stieg die Miete von 8,42 € auf 16,67 € pro m², im Mittel 10,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Breisgau-Hochschwarzwald Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 161, Stärkerang 138). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bahlingen am Kaiserstuhl, Bötzingen und Gottenheim an.
Immobilienpreise in Eichstetten am Kaiserstuhl im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Eichstetten am Kaiserstuhl
Eichstetten am Kaiserstuhl weist eine ungewöhnlich hohe Bruttomietrendite von 5,32 Prozent auf, die auf einem unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegenden Kaufpreis (2.835 €/m²) bei überdurchschnittlichen Mieten (12,56 €/m²) beruht. Der Kaufpreisfaktor von 18,82 ist deutlich unter dem Kreiswert von 26,15. Die Preisreihen zeigen hohe Volatilität und Diskrepanzen zu aktuellen Werten, was auf die geringe Gemeindegröße zurückzuführen ist. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um sieben Prozent, getrieben durch die Lage als Pendlerort nach Freiburg. Der größte Arbeitgeber ist Rinklin Naturkost mit über 200 Beschäftigten.
Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderatem Kaufpreis
Eichstetten am Kaiserstuhl weist auf dem lokalen Immobilienmarkt ein auffälliges Preisgefüge auf: Die Angebotsmiete liegt mit 12,56 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald (12,30 Euro) und deutlich über dem baden-württembergischen Mittel (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.835 Euro je Quadratmeter liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (3.887 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Diese Kombination aus relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,32 Prozent – dem höchsten Wert aller bekannten Nachbarorte und über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent.
Der Kaufpreisfaktor von 18,82 ist deutlich unter dem Kreiswert von 26,15. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete günstiger ist als im Kreisdurchschnitt.
Diese Struktur macht Eichstetten zu einem der renditestärksten Standorte im Kaiserstuhl-Umland, wobei die hohen Angebotswerte systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und keine Aussage über die tatsächliche Mietertragfähigkeit treffen.
Preisentwicklung: Volatile Märkte in einer kleinen Gemeinde
Die historischen Preisreihen zeigen für Eichstetten eine ausgeprägte Volatilität, die für eine Gemeinde mit unter 4.000 Einwohnern bemerkenswert ist. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,22 Euro je Quadratmeter (2021) und 16,67 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 1.790 Euro (2019) und 3.474 Euro (2021).
Ein bemerkenswerter Befund ist die Diskrepanz zwischen den Zeitreihenwerten und den aktuellen Angebotswerten: Die Zeitreihe zeigt für 2025 einen Kaufpreis von 3.238 Euro je Quadratmeter und eine Miete von 10,88 Euro, während die aktuellen Angebotswerte bei 2.835 Euro bzw. 12,56 Euro liegen. Die Miete ist im aktuellen Angebot also höher als im Vorjahreswert der Zeitreihe, der Kaufpreis hingegen niedriger. Dieser Unterschied könnte auf unterschiedliche Erhebungszeiträume oder auf die begrenzte Stichprobengröße zurückzuführen sein – bei einer so kleinen Gemeinde können wenige Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren.
Die extremen Ausschläge in der Zeitreihe – insbesondere der sprunghafte Anstieg der Miete von 10,88 Euro (2025) auf 16,67 Euro (2026) und der Kaufpreisrückgang von 3.474 Euro (2021) auf 2.531 Euro (2024) – deuten auf diese begrenzte Stichprobengröße hin. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung: Der Preisvorteil im Kaiserstuhl-Umland
Im direkten Vergleich mit den acht bekannten Nachbarorten innerhalb von 6,4 Kilometern hebt sich Eichstetten durch seine einzigartige Preisstruktur ab. Mit einem Kaufpreis von 2.835 Euro je Quadratmeter liegt der Ort am unteren Ende der Skala – deutlich unter March (4.416 Euro), Reute (4.173 Euro) und Gottenheim (4.044 Euro). Gleichzeitig erreicht Eichstetten mit 5,32 Prozent Bruttomietrendite den höchsten Wert aller Nachbarorte. Der nächstgelegene Ort, Bahlingen am Kaiserstuhl (3,2 Kilometer), liegt bei 4,44 Prozent, Bötzingen bei 4,13 Prozent.
Die Angebotsmiete von 12,56 Euro je Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als in Reute (11,33 Euro), aber niedriger als in Bötzingen (13,54 Euro) oder Riegel (13,10 Euro). Diese Kombination aus moderatem Kaufpreis und solider Miete erklärt die überdurchschnittliche Rendite.
Auf Kreisebene liegt Eichstetten mit seinem Kaufpreis unter dem Durchschnitt von 3.887 Euro je Quadratmeter, während die Miete leicht darüber liegt. Im bundesweiten Vergleich liegt der Kaufpreis mit 2.835 Euro über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro, die Miete mit 12,56 Euro deutlich über dem deutschen Mittel von 8,92 Euro.
Standortfaktoren: Pendlergemeinde mit Wirtschaftsstruktur
Die Bevölkerung von Eichstetten wuchs von 3.528 Einwohnern (2015) auf 3.775 (2024), was einem Anstieg von sieben Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 307 Einwohner je Quadratkilometer. Dieser Zuzug korrespondiert mit der Lage der Gemeinde als Pendlerort für Freiburg im Breisgau: Die Kaiserstuhlbahn verbindet den Ort halbstündlich mit dem Freiburger Stadtzentrum (Fahrtzeit gut 15 Minuten), die Autobahn A5 ist etwa 3,5 Kilometer entfernt.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,4 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 4,7 und 6,1 Prozent. Der größte Arbeitgeber im Ort ist der Naturkostgroßhändler Rinklin Naturkost GmbH mit über 200 Beschäftigten. Die Landwirtschaft prägt den Ort zusätzlich: Zwölf Weinbaubetriebe bewirtschaften nahezu 400 Hektar Rebfläche, und die Gemeinde ist mit etwa 100 Hektar ökologischem Anbau eine der größeren Bio-Anbaugemeinden Baden-Württembergs.
Auf Kreisebene erreichte der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 83 im Index für Wohlstand und soziale Lage, während die Dynamik mit Rang 161 und Wettbewerb und Innovation mit Rang 172 schwächer abschneiden. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Eichstetten am Kaiserstuhl entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Eichstetten am Kaiserstuhl
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 8,42 €/m² |
| 2020 | 8,83 €/m² |
| 2021 | 7,22 €/m² |
| 2022 | 11,40 €/m² |
| 2023 | 11,19 €/m² |
| 2024 | 12,40 €/m² |
| 2025 | 10,88 €/m² |
| 2026 | 16,67 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Eichstetten am Kaiserstuhl
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.888 €/m² |
| 2019 | 1.790 €/m² |
| 2021 | 3.474 €/m² |
| 2022 | 2.984 €/m² |
| 2023 | 2.572 €/m² |
| 2024 | 2.531 €/m² |
| 2025 | 3.238 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Eichstetten am Kaiserstuhl
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 5,64 % |
| 2021 | 2,49 % |
| 2022 | 4,58 % |
| 2023 | 5,22 % |
| 2024 | 5,88 % |
| 2025 | 4,03 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Eichstetten am Kaiserstuhl
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.528 Einwohner |
| 2016 | 3.510 Einwohner |
| 2017 | 3.618 Einwohner |
| 2018 | 3.648 Einwohner |
| 2019 | 3.632 Einwohner |
| 2020 | 3.616 Einwohner |
| 2021 | 3.642 Einwohner |
| 2022 | 3.721 Einwohner |
| 2023 | 3.775 Einwohner |
| 2024 | 3.775 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Eichstetten am Kaiserstuhl
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,44 % |
| 2016 | 2,61 % |
| 2017 | 2,57 % |
| 2018 | 2,40 % |
| 2019 | 2,05 % |
| 2020 | 2,64 % |
| 2021 | 2,50 % |
| 2022 | 2,44 % |
| 2023 | 2,39 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 132 Rang |
| Dynamik | 161 Rang |
| Stärke | 138 Rang |
| Demografie | 157 Rang |
| Arbeitsmarkt | 156 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 172 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 83,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Eichstetten am Kaiserstuhl liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Eichstetten am Kaiserstuhl im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Eichstetten am Kaiserstuhl ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Eichstetten am Kaiserstuhl ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Eichstetten am Kaiserstuhl
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Umkirch | 14,92 €/m² |
| Bötzingen | 13,54 €/m² |
| Riegel am Kaiserstuhl | 13,10 €/m² |
| Endingen am Kaiserstuhl | 12,92 €/m² |
| Teningen | 12,84 €/m² |
| March | 12,58 €/m² |
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 12,56 €/m² |
| Gottenheim | 12,44 €/m² |
| Bahlingen am Kaiserstuhl | 12,41 €/m² |
| Reute | 11,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Eichstetten am Kaiserstuhl ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Eichstetten am Kaiserstuhl
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 5,32 % |
| Umkirch | 4,93 % |
| Bahlingen am Kaiserstuhl | 4,44 % |
| Teningen | 4,24 % |
| Bötzingen | 4,13 % |
| Riegel am Kaiserstuhl | 4,12 % |
| Gottenheim | 3,69 % |
| Endingen am Kaiserstuhl | 3,56 % |
| March | 3,42 % |
| Reute | 3,26 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bahlingen am Kaiserstuhl | 3,2 km | 79353 | 12,41 € | 3.355 € | 4,44 % |
| Bötzingen | 3,3 km | 79268 | 13,54 € | 3.938 € | 4,13 % |
| Gottenheim | 5,1 km | 79288 | 12,44 € | 4.044 € | 3,69 % |
| March | 5,3 km | 79232 | 12,58 € | 4.416 € | 3,42 % |
| Reute | 5,8 km | 79276 | 11,33 € | 4.173 € | 3,26 % |
| Teningen | 6,0 km | 79331 | 12,84 € | 3.638 € | 4,24 % |
| Endingen am Kaiserstuhl, Stadt | 6,3 km | 79346 | 12,92 € | 4.355 € | 3,56 % |
| Riegel am Kaiserstuhl | 6,4 km | 79359 | 13,10 € | 3.817 € | 4,12 % |
| Umkirch | 7,0 km | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
Wo liegt Eichstetten am Kaiserstuhl?
Lage
Eichstetten am Kaiserstuhl auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Eichstetten am Kaiserstuhl
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,56 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.835 € |
| Bruttomietrendite | 5,32 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,8 |
| Einwohner | 3.775 |
| Einwohner je km² | 307 |
| Fläche (km²) | 12,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #132 |
| Prognos Dynamikrang | #161 |
| Prognos Stärkerang | #138 |
| Koordinaten | 48,0943, 7,7452 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Eichstetten am Kaiserstuhl
Was kostet eine Wohnung in Eichstetten am Kaiserstuhl?
Die Angebotsmiete liegt in Eichstetten am Kaiserstuhl bei 12,56 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.835 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt von 12,30 Euro und deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 3.887 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Eichstetten am Kaiserstuhl entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt bei Miete und Kaufpreis starke Schwankungen ohne klaren einseitigen Trend. Die Angebotsmiete lag 2019 bei 8,42 Euro pro Quadratmeter und stieg bis 2024 auf 12,40 Euro, fiel dann 2025 auf 10,88 Euro und liegt aktuell bei 12,56 Euro. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 1.790 Euro (2019) und 3.474 Euro (2021) und liegt aktuell bei 2.835 Euro. Die Werte sind nicht geschätzt, basieren aber auf Angebotsdaten mit begrenzter Aussagekraft für die tatsächliche Marktentwicklung.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Eichstetten am Kaiserstuhl?
Die Bruttomietrendite in Eichstetten am Kaiserstuhl beträgt 5,32 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent, dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 91,6 bedeutet, dass rund 92 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,82 und ist damit niedriger als der des Kreises (26,15) und des Bundeslands (23,49), was auf ein günstigeres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Eichstetten am Kaiserstuhl?
Eichstetten am Kaiserstuhl hatte 2024 rund 3.775 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 307 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um rund 7 Prozent gewachsen, von 3.528 auf 3.775 Einwohner. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Zwischen 2015 und 2020 gab es leichte Schwankungen, ab 2021 folgte ein deutlicher Anstieg.
Wie liegen die Immobilienpreise in Eichstetten am Kaiserstuhl im Vergleich zum Umland?
Im Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,4 Kilometern liegt der Kaufpreis von Eichstetten mit 2.835 Euro pro Quadratmeter am niedrigsten. Die nächsten Orte wie Bahlingen (3.355 Euro) und Teningen (3.638 Euro) liegen deutlich darüber. Die Angebotsmiete von 12,56 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn, die zwischen 11,33 Euro (Reute) und 13,54 Euro (Bötzingen) variieren. Die Bruttomietrendite ist mit 5,32 Prozent die höchste im Vergleich zu den Nachbarn, die zwischen 3,26 Prozent (Reute) und 4,44 Prozent (Bahlingen) liegen.
Woher stammen die Daten zu Eichstetten am Kaiserstuhl?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Eichstetten am Kaiserstuhl sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Eichstetten am Kaiserstuhl führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Märgen | 79274 | 10,20 € | 2.045 € | 5,99 % |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 79871 | 9,34 € | 2.045 € | 5,48 % |
| Lenzkirch | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Auggen | 79424 | 13,25 € | 3.146 € | 5,06 % |
| Löffingen, Stadt | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Umkirch | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
| Sulzburg, Stadt | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |
| Eschbach | 79427 | 12,64 € | 3.205 € | 4,73 % |