Umkirch

Marktüberblick

Umkirch liegt acht Kilometer westlich von Freiburg im Breisgau und hat sich in den vergangenen Jahren zu einer der wachstumsstärksten Gemeinden im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald entwickelt. Die Gemeinde verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von über zehn Prozent – von 5.400 auf 5.954 Einwohner. Dieses Wachstum spiegelt sich auch im Immobilienmarkt wider: Die Angebotsmiete liegt mit 14,92 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreis- (12,30 Euro) und Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Der Kaufpreis von 3.634 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (3.887 Euro) und deutlich über dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,93 Prozent liegt über dem Kreis- (3,95 Prozent) und Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) – nur Eichstetten am Kaiserstuhl mit 5,32 Prozent weist unter den Nachbarorten eine höhere Rendite auf.

Die Kombination aus hohem Mietniveau, moderatem Kaufpreis und daraus resultierender guter Rendite macht Umkirch im regionalen Vergleich zu einer Ausnahme. Während die Nachbarorte March und Gottenheim bei vergleichbaren Mieten deutlich höhere Kaufpreise aufweisen und damit niedrigere Renditen bieten, profitiert Umkirch von einem relativ günstigeren Kaufpreis bei gleichzeitig stark gestiegener Miete.

Preis- und Mietentwicklung

Der Umkircher Immobilienmarkt zeigt in den vergangenen Jahren eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 11,91 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 16,30 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um fast 37 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.563 Euro im Jahr 2018 auf 3.818 Euro im Jahr 2026 – ein Plus von rund 49 Prozent. Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Besonders auffällig ist die Dynamik der Mietentwicklung: Zwischen 2019 (9,63 Euro) und 2021 (14,03 Euro) stieg die Miete innerhalb von zwei Jahren um über 45 Prozent. Dieser Anstieg ging einher mit dem Bevölkerungszuwachs von 5.763 auf 5.848 Einwohnern in diesem Zeitraum. Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 4.114 Euro seinen vorläufigen Höhepunkt, korrigierte dann bis 2023 auf 3.433 Euro zurück und erholte sich seither wieder.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Vergleich zu früheren Jahren verbessert hat. Mit aktuell 4,93 Prozent liegt sie deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,3 ist niedriger als der des Kreises (26,1) und des Landes (23,5), was die günstigere Relation zwischen Kaufpreis und Miete widerspiegelt.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten fällt auf, dass Umkirch eine Sonderstellung einnimmt. Die Angebotsmiete von 14,92 Euro liegt über der aller umliegenden Gemeinden außer Freiburg (16,43 Euro). Bötzingen (13,54 Euro) und Vörstetten (13,55 Euro) liegen deutlich darunter.

Beim Kaufpreis liegt Umkirch mit 3.634 Euro unter March (4.416 Euro), Gottenheim (4.044 Euro) und Vörstetten (4.971 Euro), aber deutlich über Eichstetten (2.835 Euro) und Merdingen (3.244 Euro). Diese Kombination aus hoher Miete und moderatem Kaufpreis führt dazu, dass Umkirch mit 4,93 Prozent Bruttomietrendite eine der höchsten Renditen aller Nachbarorte aufweist – nur Eichstetten am Kaiserstuhl liegt mit 5,32 Prozent darüber. March (3,42 Prozent), Gottenheim (3,69 Prozent) und Freiburg (3,45 Prozent) liegen deutlich darunter.

Im Landesvergleich liegt Umkirch im Perzentilrang von 83,8 – das bedeutet, dass die Bruttomietrendite höher ist als bei 83,8 Prozent der 1.102 Orte im Datensatz Baden-Württembergs. Der Kaufpreisfaktor von 20,3 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 23,5 und dem Kreisdurchschnitt von 26,1, was die günstigere Kaufpreis-Miete-Relation bestätigt.

Demografie und Standortfaktoren

Umkirch verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 10,3 Prozent – von 5.400 auf 5.954 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 683 Einwohnern pro Quadratkilometer. Dieses Wachstum ist signifikant und deutet auf eine anhaltende Attraktivität der Gemeinde hin.

Die Standortfaktoren des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald zeigen im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 83 deutlich im oberen Drittel, während die Dynamik mit Rang 161 und Wettbewerb sowie Innovation mit Rang 172 schwächer abschneiden. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Infrastrukturell ist Umkirch gut an Freiburg angebunden: Über die B 31a besteht eine direkte Verbindung zur A 5, die Innenstadt Freiburger ist in weniger als 15 Minuten mit dem Auto erreichbar. Der nächste S-Bahn-Halt in Hugstetten liegt drei Kilometer entfernt, die Straßenbahnhaltestellen sind etwa fünf Kilometer entfernt. Eine ursprünglich geplante Straßenbahnverlängerung nach Umkirch wird aktuell nicht mehr verfolgt.

Zu den ansässigen Unternehmen gehören TRUMPF Medizin Systeme, Gerriets GmbH (weltweit führend in Bühnenausstattung), Welte Fahrzeugbau und hms-sonosystems. Diese Unternehmen tragen zur lokalen Wirtschaft bei, ohne dass der Ort über eine eigene Hochschule verfügt.