Gundelfingen

Der Ort Gundelfingen

Gundelfingen (Breisgau) ist eine Gemeinde im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald mit 12.052 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 14,29 km². Mit über 12.000 Einwohnern ist sie die größte Gemeinde im Landkreis ohne Stadtrecht. Der Ort liegt sechs Kilometer nördlich von Freiburg im Breisgau; das Ortszentrum befindet sich nur 850 Meter von der Freiburger Stadtgrenze entfernt. Zur Gemeinde gehört der Ortsteil Wildtal, der 1972 eingemeindet wurde. Die Bevölkerungsdichte beträgt 843 Einwohner je km², was auf die kompakte Siedlungsstruktur und die Nähe zu Freiburg zurückzuführen ist.

Aktueller Immobilienmarkt

Auf dem aktuellen Immobilienmarkt weist Gundelfingen deutlich überdurchschnittliche Angebotswerte auf. Die Angebotsmiete liegt bei 15,31 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.000 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,22, die Bruttomietrendite liegt bei 3,67 Prozent.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete und den realen Transaktionspreisen. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Der Kaufpreisfaktor von 27,22 bedeutet, dass das 27,22-fache des jährlichen Bruttokaltmietennetzes als Kaufpreis angesetzt wird. Im bundesweiten Vergleich (Durchschnitt 23,49 in Baden-Württemberg, 24,09 deutschlandweit) liegt Gundelfingen damit im oberen Preissegment.

Preis- und Mietentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend bei Miete und Kaufpreis über den Betrachtungszeitraum, mit einer leichten Korrektur in den jüngsten Jahren.

Bei den Angebotsmieten entwickelte sich der Wert von 10,36 Euro/m² (2018) auf 18,53 Euro/m² (2025). Der CAGR beträgt 3,31 Prozent. Auffällig ist der starke Anstieg von 13,88 Euro/m² (2023) auf 16,94 Euro/m² (2024) und 18,53 Euro/m² (2025). Der Wert für 2026 von 13,44 Euro/m² deutet auf eine Korrektur hin.

Beim Angebotskaufpreis stieg der Wert von 4.102 Euro/m² (2018) auf 5.362 Euro/m² (2025). Der CAGR liegt bei 3,05 Prozent. Auch hier zeigt der Wert für 2026 mit 5.217 Euro/m² eine leichte Abwärtsbewegung.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, basieren also auf erfassten Marktdaten.

Regionale Einordnung

Gundelfingen liegt im oberen Preissegment des Landkreises und des Bundeslandes.

Im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald beträgt der Durchschnitt der Angebotsmiete 12,30 Euro/m² und der Angebotskaufpreis 3.887 Euro/m². Gundelfingen liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt (+24,6 % bei der Miete, +28,6 % beim Kaufpreis). Im Landesvergleich Baden-Württemberg (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis) ist der Abstand noch größer (+38,2 % bzw. +59,2 %).

Der Prozentrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt bei 13,1. Das bedeutet, dass Gundelfingen von den untersuchten Orten im Bundesland zu den 13 Prozent mit der niedrigsten Rendite gehört – ein Indikator für hohe Preise im Verhältnis zur Miete.

Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden liegt Gundelfingen mit 15,31 Euro/m² Miete knapp unter dem Freiburger Stadtgebiet (16,43 Euro/m²), aber über den meisten Umlandgemeinden. Der Kaufpreis von 5.000 Euro/m² liegt nahe an Heuweiler (5.251 Euro/m²) und Vörstetten (4.971 Euro/m²), deutlich über Denzlingen (4.190 Euro/m²) und Sexau (3.923 Euro/m²).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Gundelfingens wächst seit 2015 kontinuierlich. Von 11.555 Einwohnern (2015) auf 12.052 (2024) entspricht dies einem Wachstum von 4,3 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2019 auf 2022 (+294 Einwohner in drei Jahren).

Die Arbeitslosigkeit liegt bei 246 Personen (Stand 2023). Die Zahl ging von einem Höhepunkt 2016 (239) und 2020 (223) auf einen Tiefpunkt 2019 (178) zurück und stieg 2023 wieder an.

Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Einzelranking belegt er Platz 161 bei Dynamik, Platz 138 bei Stärke, Platz 157 bei Demografie, Platz 156 bei Arbeitsmarkt, Platz 172 bei Wettbewerb und Innovation sowie Platz 83 bei Wohlstand und sozialer Lage. Keine dieser Kennzahlen bezieht sich auf die Gemeinde Gundelfingen selbst, sondern auf den Landkreis als Ganzes.

Gundelfingen verfügt über eine gute Bildungsinfrastruktur: eine Grundschule (Johann-Peter-Hebel-Schule, ca. 500 Schüler), das Albert-Schweitzer-Gymnasium (709 Schüler), eine Gemeinschaftsschule und ein Sonderpädagogisches Bildungs- und Beratungszentrum. Eine Hochschule ist vor Ort nicht ansässig.

Verkehrlich ist der Ort gut angebunden: Der Bahnhof liegt an der Rheintalbahn Karlsruhe–Basel und wird von der Breisgau-S-Bahn (Linie S2) bedient. Seit 2014 endet die Freiburger Straßenbahnlinie 3 am südlichen Ortsrand. Ein Bürgerentscheid im November 2023 lehnte eine Verlängerung der Straßenbahn durch den Ort jedoch ab (58 % dagegen).

Fazit

Gundelfingen präsentiert sich als attraktive Umlandgemeinde Freiburgs mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen. Die Lage unmittelbar an der Stadtgrenze, die gute Verkehrsanbindung (S-Bahn, Straßenbahn) und die wachsende Bevölkerung sprechen für eine anhaltend hohe Nachfrage. Die deutlich über dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegenden Preise spiegeln die Attraktivität des Standorts wider.

Der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Landkreis als mittelfering ein (Rang 132 von 400), wobei die Dimension Wohlstand und soziale Lage mit Rang 83 besonders gut abschneidet. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,67 Prozent und der Platz in den unteren 13 Prozent der Rendite im Bundesland deuten darauf hin, dass der Immobilienmarkt bereits stark nachgefragt ist und die Preise entsprechend hoch sind.

Die leichten Korrekturtendenzen in den Daten für 2026 bei Miete und Kaufpreis sind zu beobachten, wobei die langfristige Entwicklung seit 2018 klar nach oben zeigt.