Eisenbach (Hochschwarzwald)
Eisenbach (Hochschwarzwald) (PLZ 79871) liegt im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 2.203 Einwohner auf 28,8 km², das entspricht 77 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,34 € pro m², der Kaufpreis bei 2.045 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,48 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,3 — rechnerisch sind das 18 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Eisenbach (Hochschwarzwald) über dem Renditeniveau von 93 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,31 € auf 10,70 € pro m², im Mittel 4,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 12,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Breisgau-Hochschwarzwald Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 161, Stärkerang 138). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Friedenweiler, Titisee-Neustadt und Vöhrenbach an.
Immobilienpreise in Eisenbach (Hochschwarzwald) im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Eisenbach (Hochschwarzwald)
Eisenbach (Hochschwarzwald) ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald mit rund 2.200 Einwohnern, die sich durch eine starke industrielle Prägung („Gear Valley\" mit Feinmechanik- und Getriebeindustrie) von der touristischen Umgebung abhebt. Der Immobilienmarkt zeigt niedrige Kaufpreise und eine hohe Bruttomietrendite von 5,48 %, die Volatilität in den Zeitreihen ist jedoch außergewöhnlich hoch. Die Arbeitslosenquote von 38 % im Jahr 2023 ist als Ausreißer einzustufen.
Marktüberblick
Eisenbach (Hochschwarzwald) liegt auf 944 m Höhe im Osten des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald und vereint zwei auf den ersten Blick widersprüchliche Merkmale: den Status als Luftkurort und die Rolle als industrielles Zentrum der Feinmechanik. Mit 28,77 km² Fläche und rund 2.200 Einwohnern ist die Gemeinde klein, aber durch vier Ortsteile (Bubenbach, Eisenbach, Oberbränd, Schollach) räumlich verteilt. Der Immobilienmarkt zeigt eine Angebotsmiete von 9,34 €/m² und einen Angebotskaufpreis von 2.045 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 5,48 %, der Kaufpreisfaktor 18,25. Damit liegt Eisenbach bei der Rendite deutlich über dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und dem Kreisdurchschnitt (3,95 %), während die absoluten Preise unter dem Landes- und Kreismittel liegen. Der Ort gehört mit einem Perzentilrang von 92,9 % zu den renditestärksten Gemeinden in Baden-Württemberg – ein Hinweis darauf, dass die niedrigen Kaufpreise die Mieten überproportional übertreffen.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihen von Miete und Kaufpreis zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,95 €/m² (2019) und 10,77 €/m² (2025), der Kaufpreis zwischen 1.000 €/m² (2018) und 2.567 €/m² (2026). Im Jahr 2023 brach der Kaufpreis von 2.326 €/m² (2022) auf 1.434 €/m² ein, bevor er 2024 wieder auf 1.978 €/m² und 2026 auf 2.567 €/m² stieg. Die Mietpreise folgten einem ähnlichen Muster mit einem Tief von 5,95 €/m² (2019) und einem Hoch von 10,77 €/m² (2025). Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 4,88 % für die Miete und 12,50 % für den Kaufpreis – beide Werte werden durch die starken Schwankungen zwischen den Jahren verzerrt. Die Volatilität macht einzelne Jahreswerte wenig aussagekräftig; sie sind eher als Spannbreite denn als Trend zu verstehen.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 9,34 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 12,30 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m², aber leicht über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 2.045 €/m² ist der zweiniedrigste unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13,7 km – nur Gütenbach (1.197 €/m²) liegt darunter. Titisee-Neustadt liegt mit 3.062 €/m² am höchsten. Der Kaufpreisfaktor von 18,25 liegt unter dem Kreiswert von 26,15 und dem Landeswert von 23,49. Das bedeutet, dass Käufer in Eisenbach im Verhältnis zur Miete weniger Jahre Kaufpreis aufbringen müssen als im Kreis- und Landesdurchschnitt. Bei der Bruttomietrendite von 5,48 % liegt Eisenbach vor allen Nachbarorten außer Gütenbach (7,69 %) und Furtwangen (5,79 %). Die hohe Rendite ist keine Eigenschaft des Mietmarktes allein, sondern die Folge der niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.
Standortfaktoren und Struktur
Eisenbach unterscheidet sich strukturell von den meisten Gemeinden im Schwarzwald durch seine industrielle Ausrichtung. Die Gemeinde ist als „Gear Valley" bekannt: Neun große Industrieunternehmen und zahlreiche kleinere produzieren Zahnräder, Präzisionsdrehteile, Getriebe und Armaturen. 2012 waren über 1.500 Menschen beschäftigt, davon 1.100 Einpendler – der Beschäftigungsgrad im produzierenden Gewerbe ist damit für den stark touristisch geprägten Schwarzwald ungewöhnlich hoch. Der Tourismus gilt als wirtschaftlich unbedeutend. Diese industrielle Basis geht einher mit der Bevölkerungsentwicklung: Von 2.125 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 2.203 (2024), was einem Wachstum von 3,67 % entspricht. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald auf Rang 132 von rund 400 Kreisen ein (Gesamt), mit den Teilindizes Wohlstand/Soziale Lage auf Rang 83 (besser als der Durchschnitt) und Wettbewerb/Innovation auf Rang 172 (unter dem Durchschnitt). Die Dynamik liegt auf Rang 161. Keine dieser Ränge bezieht sich auf die Gemeinde selbst, sondern auf den Kreis.
Arbeitsmarkt und Demografie
Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe ein extremes Muster: Nach Werten zwischen 2 und 4 % von 2018 bis 2022 springt die Quote 2023 auf 38 %. Dieser Anstieg ist so groß, dass er mit hoher Wahrscheinlichkeit auf eine methodische Änderung oder einen Ausreißer in der Datenerfassung zurückzuführen ist. Die Vorjahreswerte von 2–3 % entsprechen dem, was man von einer Gemeinde mit starker industrieller Basis und über 1.000 Beschäftigten erwarten würde. Die 38 % sind mit der wirtschaftlichen Struktur des Ortes nicht plausibel vereinbar und werden daher als nicht repräsentativ für die tatsächliche Arbeitsmarktlage eingestuft. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre (stetig steigend von 2.127 auf 2.203) spricht ebenfalls gegen eine tatsächliche Arbeitslosigkeit auf diesem Niveau.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Eisenbach (Hochschwarzwald) entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Eisenbach (Hochschwarzwald)
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,31 €/m² |
| 2019 | 5,95 €/m² |
| 2020 | 9,58 €/m² |
| 2021 | 8,23 €/m² |
| 2022 | 6,99 €/m² |
| 2023 | 9,45 €/m² |
| 2024 | 9,34 €/m² |
| 2025 | 10,77 €/m² |
| 2026 | 10,70 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Eisenbach (Hochschwarzwald)
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.000 €/m² |
| 2019 | 1.607 €/m² |
| 2020 | 1.398 €/m² |
| 2021 | 2.077 €/m² |
| 2022 | 2.326 €/m² |
| 2023 | 1.434 €/m² |
| 2024 | 1.978 €/m² |
| 2025 | 1.824 €/m² |
| 2026 | 2.567 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Eisenbach (Hochschwarzwald)
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 8,77 % |
| 2019 | 4,44 % |
| 2020 | 8,22 % |
| 2021 | 4,76 % |
| 2022 | 3,61 % |
| 2023 | 7,91 % |
| 2024 | 5,67 % |
| 2025 | 7,08 % |
| 2026 | 5,00 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Eisenbach (Hochschwarzwald)
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.125 Einwohner |
| 2016 | 2.163 Einwohner |
| 2017 | 2.139 Einwohner |
| 2018 | 2.147 Einwohner |
| 2019 | 2.131 Einwohner |
| 2020 | 2.127 Einwohner |
| 2021 | 2.136 Einwohner |
| 2022 | 2.184 Einwohner |
| 2023 | 2.203 Einwohner |
| 2024 | 2.203 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Eisenbach (Hochschwarzwald)
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,46 % |
| 2016 | 2,63 % |
| 2017 | 2,28 % |
| 2018 | 1,57 % |
| 2019 | 1,80 % |
| 2020 | 3,08 % |
| 2021 | 2,78 % |
| 2022 | 2,87 % |
| 2023 | 2,79 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 132 Rang |
| Dynamik | 161 Rang |
| Stärke | 138 Rang |
| Demografie | 157 Rang |
| Arbeitsmarkt | 156 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 172 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 83,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Eisenbach (Hochschwarzwald) liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Eisenbach (Hochschwarzwald) im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Eisenbach (Hochschwarzwald) ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Eisenbach (Hochschwarzwald) ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Eisenbach (Hochschwarzwald)
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Titisee-Neustadt | 11,30 €/m² |
| Hinterzarten | 10,95 €/m² |
| Lenzkirch | 10,57 €/m² |
| Furtwangen im Schwarzwald | 9,89 €/m² |
| Bräunlingen | 9,80 €/m² |
| Friedenweiler | 9,54 €/m² |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 9,34 €/m² |
| Löffingen | 9,22 €/m² |
| Vöhrenbach | 8,75 €/m² |
| Gütenbach | 7,67 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Eisenbach (Hochschwarzwald) ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Eisenbach (Hochschwarzwald)
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Gütenbach | 7,69 % |
| Furtwangen im Schwarzwald | 5,79 % |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 5,48 % |
| Vöhrenbach | 5,12 % |
| Lenzkirch | 5,07 % |
| Bräunlingen | 5,01 % |
| Löffingen | 4,93 % |
| Friedenweiler | 4,43 % |
| Titisee-Neustadt | 4,43 % |
| Hinterzarten | 3,63 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Friedenweiler | 5,2 km | 79877 | 9,54 € | 2.584 € | 4,43 % |
| Titisee-Neustadt, Stadt | 6,9 km | 79822 | 11,30 € | 3.062 € | 4,43 % |
| Vöhrenbach, Stadt | 9,6 km | 78147 | 8,75 € | 2.048 € | 5,12 % |
| Löffingen, Stadt | 10,3 km | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Furtwangen im Schwarzwald, Stadt | 11,1 km | 78120 | 9,89 € | 2.050 € | 5,79 % |
| Lenzkirch | 11,6 km | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Gütenbach | 13,5 km | 78148 | 7,67 € | 1.197 € | 7,69 % |
| Bräunlingen, Stadt | 13,7 km | 78199 | 9,80 € | 2.346 € | 5,01 % |
| Hinterzarten | 13,9 km | 79856 | 10,95 € | 3.619 € | 3,63 % |
Wo liegt Eisenbach (Hochschwarzwald)?
Lage
Eisenbach (Hochschwarzwald) auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Eisenbach (Hochschwarzwald)
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,34 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.045 € |
| Bruttomietrendite | 5,48 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,3 |
| Einwohner | 2.203 |
| Einwohner je km² | 77 |
| Fläche (km²) | 28,8 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #132 |
| Prognos Dynamikrang | #161 |
| Prognos Stärkerang | #138 |
| Koordinaten | 47,9622, 8,2710 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Eisenbach (Hochschwarzwald)
Was kostet eine Wohnung in Eisenbach (Hochschwarzwald)?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.045 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,34 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald (3.887 Euro/m²) und auch unter dem Baden-Württembergischen Durchschnitt (3.140 Euro/m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Eisenbach (Hochschwarzwald) entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Angebotskaufpreise von 1.000 Euro pro Quadratmeter auf 2.567 Euro/m² gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 12,5 Prozent entspricht. Die Angebotsmieten legten von 7,31 Euro/m² auf 10,70 Euro/m² zu (jährlich rund 4,9 Prozent). Die Entwicklung war dabei nicht linear: 2020 gab es bei den Kaufpreisen einen Einbruch auf 1.398 Euro/m², bevor sie wieder stiegen.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Eisenbach (Hochschwarzwald)?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 5,48 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,25. Die Rendite von 5,48 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent, was auf ein günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet. Der Kaufpreisfaktor von 18,25 ist deutlich niedriger als der des Kreises (26,15) und des Bundeslandes (23,49), was ebenfalls für ein relativ günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis spricht.
Wie liegen die Immobilienpreise in Eisenbach (Hochschwarzwald) im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten liegt die Angebotsmiete von 9,34 Euro/m² im Mittelfeld. Nachbarorte wie Vöhrenbach (8,75 Euro/m²) und Gütenbach (7,67 Euro/m²) bieten niedrigere Mieten, während Titisea-Neustadt mit 11,30 Euro/m² deutlich darüber liegt. Beim Kaufpreis von 2.045 Euro/m² liegt Eisenbach ähnlich wie Furtwangen (2.050 Euro/m²) und Vöhrenbach (2.048 Euro/m²), während Gütenbach mit 1.197 Euro/m² ein deutlich niedrigeres Preisniveau aufweist.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Eisenbach (Hochschwarzwald)?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 2.203 und ist seit 2015 (2.125 Einwohner) um rund 3,7 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 77 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung war dabei schwankend: Nach einem leichten Rückgang von 2015 auf 2020 stieg die Zahl wieder leicht an und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 2.203.
Woher stammen die Daten zu Eisenbach (Hochschwarzwald)?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Eisenbach (Hochschwarzwald) sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Eisenbach (Hochschwarzwald) führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Märgen | 79274 | 10,20 € | 2.045 € | 5,99 % |
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 79356 | 12,56 € | 2.835 € | 5,32 % |
| Lenzkirch | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Auggen | 79424 | 13,25 € | 3.146 € | 5,06 % |
| Umkirch | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
| Löffingen, Stadt | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Sulzburg, Stadt | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |
| Eschbach | 79427 | 12,64 € | 3.205 € | 4,73 % |