Gottenheim

Marktüberblick

Gottenheim liegt als Weinbauort am Tuniberg in der Oberrheinischen Tiefebene, etwa 15 Kilometer südlich von Freiburg im Breisgau. Die 8,75 km² große Gemeinde verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 9,4 Prozent – von 2.815 auf 3.080 Einwohner im Jahr 2024. Diese Entwicklung geht einher mit einer hohen Bevölkerungsdichte von 352 Einwohnern pro Quadratkilometer für ein Dorf dieser Größe.

Die aktuellen Angebotspreise liegen deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Mit 4.044 Euro pro Quadratmeter liegt der Kaufpreis 29 Prozent über dem baden-württembergischen Mittel (3.140 Euro/m²) und 68 Prozent über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 27,1 bestätigt diese Einordnung: Er liegt 15 Prozent über dem Landeswert (23,5) und bedeutet, dass der Kaufpreis dem 27,1-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Die Angebotsmiete von 12,44 Euro/m² liegt knapp über dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro/m²) und dem Kreisdurchschnitt (12,30 Euro/m²), aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²). Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,69 Prozent liegt unter dem Landeswert (4,36 Prozent) und dem Kreisdurchschnitt (3,95 Prozent). Sie befindet sich im unteren Perzentil des Bundeslands (Platz 14 von 110 Standorten). Der niedrige Renditewert bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Blickwinkeln: Die Mieten steigen nicht im gleichen Maße wie die Kaufpreise.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg in den Jahren 2023 und 2024: Von 10,27 Euro/m² im Jahr 2022 stieg sie auf 13,33 Euro/m² (2023) und 13,73 Euro/m² (2024). In den Folgejahren 2025 und 2026 korrigiert sie sich leicht auf 12,61 bzw. 12,38 Euro/m². Der langfristige CAGR von 1,05 Prozent über die gesamte Reihe wirkt im Vergleich zu diesem kurzfristigen Anstieg moderat.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Zwischen 2019 und 2025 schwankt der Preis pro Quadratmeter zwischen 2.458 Euro (2024) und 4.928 Euro (2025). Ein Anstieg von 2.927 Euro/m² (2019) auf 4.109 Euro/m² (2020) wird von einem Rückgang auf 3.107 Euro/m² (2021) gefolgt, bevor die Preise 2022 und 2023 wieder auf 3.704 bzw. 4.450 Euro/m² steigen. Der starke Einbruch auf 2.458 Euro/m² im Jahr 2024 und der anschließende Anstieg auf 4.928 Euro/m² (2025) deuten auf eine hohe Schwankungsbreite des Angebotsmarktes hin.

Der langfristige Kaufpreis-CAGR von 9,07 Prozent über die Reihe hinweg ist hoch, wird aber durch die extreme Volatilität geprägt. Die Differenz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung – stabile bis steigende Mieten bei schwankenden Kaufpreisen – zeigt, dass der Markt von nachfragegetriebenen Preisfindungsmechanismen geprägt ist, bei denen die Mietentwicklung der Kaufpreisentwicklung hinterherhinkt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 Kilometer liegt Gottenheim bei der Angebotsmiete (12,44 Euro/m²) im Mittelfeld. Umkirch (14,92 Euro/m²) und Bötzingen (13,54 Euro/m²) liegen deutlich darüber, Merdingen (11,26 Euro/m²) und Reute (11,33 Euro/m²) darunter. Bei den Kaufpreisen (4.044 Euro/m²) liegt Gottenheim ebenfalls im mittleren Bereich: March (4.416 Euro/m²), Ihringen (4.342 Euro/m²) und Reute (4.173 Euro/m²) liegen darüber, Merdingen (3.244 Euro/m²) und Eichstetten (2.835 Euro/m²) deutlich darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,69 Prozent liegt unter dem Nachbarmittel. Nur March (3,42 Prozent), Ihringen (3,36 Prozent) und Reute (3,26 Prozent) weisen niedrigere Renditen auf. Höhere Renditen finden sich in Umkirch (4,93 Prozent), Eichstetten (5,32 Prozent) und Merdingen (4,16 Prozent). Gottenheims Position im Mittelfeld bei allen drei Kennzahlen spiegelt eine ausgewogene Marktposition wider: Weder der teuerste noch der günstigste Ort der Region.

Auf Kreisebene liegt Gottenheim bei der Miete knapp über dem Durchschnitt (12,30 Euro/m²), bei den Kaufpreisen leicht darüber (3.887 Euro/m²) und bei der Rendite darunter (3,95 Prozent). Diese Abweichungen sind moderat und zeigen, dass Gottenheim dem regionalen Muster folgt, aber mit leicht überdurchschnittlichen Preisen.

Standortfaktoren

Gottenheim ist durch seine verkehrsgünstige Lage geprägt: Der Ort wird durch die Breisacher Bahn (Freiburg–Breisach) und die Kaiserstuhlbahn an das Schienennetz angebunden. Seit 2019 liegt der gesamte Zugverkehr unter der Deutschen Bahn. Seit März 2026 besteht am Bahnhof eine Station des Fahrradverleihsystems Frelo. Die Nähe zur Großstadt Freiburg (15 km) hat in den letzten Jahren Unternehmen aus der Medizintechnik-, Elektronik- und Metallrecycling-Industrie angezogen.

Die Bevölkerungsentwicklung unterstreicht diese positive Entwicklung: Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl um 9,4 Prozent, mit dem stärksten Zuwachs zwischen 2021 und 2022 (+129 Einwohner). Die Arbeitslosenquote sank von 5,1 Prozent (2015) auf 3,2 Prozent (2023), was mit der Ansiedlung von Unternehmen einhergeht.

Auf Kreisebene erreicht der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Wohlstand und Soziale Lage (Rang 83) gehören zur oberen Hälfte, während Dynamik (161), Demografie (157), Arbeitsmarkt (156), Stärke (138) und Wettbewerb/Innovation (172) im unteren bis mittleren Drittel liegen. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Weinbau bleibt ein prägendes Wirtschaftselement: Von der 873 Hektar großen Gemarkung sind 110 Hektar Rebfläche. Die Winzergenossenschaft Gottenheim wurde 1958 gegründet.