Riegel am Kaiserstuhl

Marktüberblick und Preisniveau

Riegel am Kaiserstuhl liegt als 4.153-Einwohner-Gemeinde am östlichen Rand des Kaiserstuhls, eines bis 556,8 m hohen vulkanischen Mittelgebirges in der Oberrheinischen Tiefebene, rund 16 km nordwestlich von Freiburg im Breisgau. Auf 18,33 km² leben 227 Menschen pro Quadratkilometer.

Das aktuelle Preisniveau ist deutlich über dem Landesdurchschnitt angesiedelt: Die Angebotsmiete liegt bei 13,10 €/m², der Angebotskaufpreis bei 3.817 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,27, die Bruttomietrendite 4,12 %. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 24,27 bedeutet, dass der Quadratmeterkaufpreis dem 24,27-fachen der monatlichen Kältemiete entspricht. Bei der aktuellen Angebotsmiete von 13,10 €/m² ergibt sich daraus eine jährliche Bruttorendite von 4,12 %. Im Landesvergleich liegt Riegel damit leicht unter dem baden-württembergischen Mittel von 4,36 %, was auf das überproportionale Preisniveau bei Miete und Kaufpreis zurückzuführen ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise haben sich von 2018 bis 2026 um durchschnittlich 3,32 % pro Jahr erhöht, von 11,42 €/m² auf 14,83 €/m². Die Kaufpreise stiegen im selben Zeitraum um 3,49 % jährlich, von 3.099 €/m² auf 4.078 €/m². Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Beide Märkte zeigten dabei einen ähnlichen Verlauf: Nach einem Einbruch 2020–2021 (Miete fiel auf 11,00 €/m², Kaufpreis stieg jedoch weiter auf 4.155 €/m²) folgte eine starke Erholung. Die Miete legte 2023 auf 12,90 €/m² zu und erreichte 2025 mit 15,28 €/m² ihren Höchstwert, bevor sie 2026 leicht auf 14,83 €/m² zurückging. Der Kaufpreis fiel nach dem 2021er-Höhepunkt von 4.155 €/m² bis 2024 auf 3.429 €/m² und erholte sich 2025/2026 wieder auf 3.570 bzw. 4.078 €/m².

Die unterschiedliche Dynamik bei Miete und Kaufpreis zeigt sich auch im aktuellen Verhältnis: Die Miete liegt mit 13,10 €/m² deutlich über dem 2018er-Niveau von 11,42 €/m² (+14,7 %), während der Kaufpreis mit 3.817 €/m² noch stärker zugelegt hat (+23,2 %). Dieser Unterschied erklärt, warum die Rendite unter dem Landesmittel liegt – der Kaufpreis ist stärker gestiegen als die Miete.

Regionale Einordnung

Im Landkreis Emmendingen, der 24 Orte umfasst, liegt Riegel bei der Angebotsmiete mit 13,10 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 11,87 €/m². Auch der Kaufpreis von 3.817 €/m² liegt über dem Kreiswert von 3.621 €/m². Die Bruttomietrendite von 4,12 % übertrifft den Kreisdurchschnitt von 3,97 %, der Kaufpreisfaktor von 24,27 liegt unter dem Kreiswert von 25,56.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg (1.102 Orte) liegt Riegel bei der Miete mit 13,10 €/m² deutlich über dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m² (+18 %). Der Kaufpreis von 3.817 €/m² liegt 22 % über dem Landesmittel von 3.140 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 24,27 übersteigt den Landesdurchschnitt von 23,49 um 3 %. In der Rendite liegt Riegel mit 4,12 % unter dem Landesmittel von 4,36 % – der Ort belegt damit den 38. Perzentilrang im Bundesland, was bedeutet, dass 38 % der baden-württembergischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten weist Riegel die höchste Angebotsmiete auf (13,10 €/m²). Endingen am Kaiserstuhl (3,6 km entfernt) liegt mit 12,92 €/m² knapp dahinter, hat aber mit 4.355 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis und damit eine niedrigere Rendite von 3,56 %. Eichstetten am Kaiserstuhl (6,4 km) bietet mit 2.835 €/m² den niedrigsten Kaufpreis der Nachbarschaft und die höchste Rendite (5,32 %), bei einer Miete von 12,56 €/m².

Riegel positioniert sich damit als einer der teureren Orte im Umfeld, ohne die Preisspitze zu bilden.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Riegel ist zwischen 2015 und 2024 um 7,56 % gewachsen – von 3.861 auf 4.153 Einwohner. Dieses Wachstum ist für eine Gemeinde dieser Größe beträchtlich und entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Zuzug von rund 30 Personen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,4 % (74 Basispunkte).

Der Landkreis Emmendingen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 77 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 31 ab, gefolgt vom Wohlstand-Index mit Rang 44. Im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 140) und Demografie (Rang 136) liegt der Kreis hingegen im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis Emmendingen als Ganzes und nicht spezifisch für Riegel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 227 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe hoch und entspricht der Lage in der dicht besiedelten Oberrheinischen Tiefebene.