Sasbach am Kaiserstuhl

Marktüberblick

Sasbach am Kaiserstuhl präsentiert sich als ein Ort mit einer ungewöhnlich günstigen Renditesituation im Vergleich zu seinem regionalen Umfeld. Die Angebotsmiete liegt bei 11,07 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.925 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,54 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 22,02.

Die Kombination aus moderaten Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Rendite, die sowohl den Kreis Emmendingen (3,97 Prozent) als auch den baden-württembergischen Durchschnitt (4,36 Prozent) übertrifft. Im direkten Vergleich mit acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu elf Kilometern weist Sasbach die höchste Bruttomietrendite auf. Der nächste Konkurrent, Bahlingen am Kaiserstuhl, erreicht 4,44 Prozent, Weisweil 4,17 Prozent. Endingen und Vogtsburg liegen mit 3,56 bzw. 3,60 Prozent deutlich darunter.

Der Kaufpreisfaktor von 22,02 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 22-fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt (25,56) und dem Landesdurchschnitt (23,49). Ein niedriger Kaufpreisfaktor geht in der Regel mit einer günstigeren Kaufpreismiete-Relation einher.

Preisentwicklung

Die historischen Daten zeigen eine stabile, aber unterschiedlich verlaufende Entwicklung bei Miete und Kaufpreis.

Die Angebotsmiete stieg von 9,23 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,37 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 1,47 Prozent. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 10,50 Euro im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 8,33 Euro im Jahr 2021, ehe die Mieten wieder stiegen und 2024 mit 10,89 Euro einen vorläufigen Höhepunkt erreichten. 2026 liegt der Wert mit 10,37 Euro leicht unter diesem Niveau.

Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.916 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.320 Euro im Jahr 2026, was einer CAGR von 2,42 Prozent entspricht. Der Anstieg verlief jedoch mit erheblichen Schwankungen: Von 1.916 Euro (2018) stieg der Preis auf 3.246 Euro (2021), fiel dann auf 3.085 Euro (2022) und zeigte 2023 einen deutlichen Ausreißer nach unten auf 1.042 Euro. Dieser Wert liegt weit unter dem Vorjahres- und dem Folgejahrwert (2.243 Euro im Jahr 2024) und deutet auf eine Verzerrung im Datenbestand hin, möglicherweise durch einzelne ungewöhnliche Transaktionen oder eine veränderte Zusammensetzung des Angebots. Ab 2024 erholte sich der Kaufpreis wieder auf 2.243 Euro und stieg 2025 auf 2.968 Euro, bevor er 2026 auf 2.320 Euro sank.

Die aktuelle Angebotsmiete von 11,07 Euro liegt leicht über dem Wert der Zeitreihe für 2026 (10,37 Euro), was auf eine aktuelle Aufwärtsbewegung hindeuten könnte. Der aktuelle Kaufpreis von 2.925 Euro übertrifft den Zeitreihenwert für 2026 um etwa 26 Prozent.

Regionale Einordnung

Sasbach am Kaiserstuhl positioniert sich im regionalen Vergleich als günstiger Standort innerhalb des Oberrheingebiets.

Die Angebotsmiete von 11,07 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Im Kreis Emmendingen, dessen Durchschnitt bei 11,87 Euro liegt, liegt Sasbach unter dem lokalen Mittel. Gegenüber den acht Nachbargemeinden im Umkreis bewegt sich Sasbach im unteren Mittelfeld: Die Miete liegt über der von Forchheim (10,03 Euro) und Weisweil (10,33 Euro), unter der von Wyhl (11,16 Euro), Vogtsburg (11,36 Euro), Bahlingen (12,41 Euro), Riegel (13,10 Euro), Endingen (12,92 Euro) und Ihringen (12,15 Euro).

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild. Mit 2.925 Euro pro Quadratmeter liegt Sasbach unter dem Kreisdurchschnitt (3.621 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro), aber über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Im direkten Nachbarschaftsvergleich ist Sasbach der günstigste Ort – nur Forchheim (3.110 Euro) und Weisweil (2.976 Euro) liegen in ähnlicher Nähe, alle anderen Nachbarn liegen deutlich darüber.

Der Perzentilrang von 67,6 Prozent bezieht sich auf die Bruttomietrendite und bedeutet, dass Sasbach bei dieser Kennzahl höher liegt als etwa zwei Drittel der 1.102 Orte in Baden-Württemberg. Dies spiegelt die Lage in der wohlhabenden Oberrheinregion wider.

Die Arbeitslosenquote von 4,3 Prozent (2023, in Promille: 43) liegt im unteren Bereich und entspricht der typischen Struktur des ländlichen Südens. Die Bevölkerungszahl beträgt 3.481 Einwohner (2024), die Bevölkerungsdichte liegt bei 168 Einwohnern pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 20,78 Quadratkilometern.

Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerung von Sasbach hat sich seit 2015 leicht erhöht. Von 3.383 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.481 im Jahr 2024 entspricht dies einem Wachstum von 2,9 Prozent über neun Jahre.

Der Verlauf war dabei nicht gleichmäßig: Nach einem Anstieg auf 3.447 Einwohner im Jahr 2017 folgte ein Rückgang auf 3.397 im Jahr 2019. Ab 2020 setzte wieder ein Wachstum ein, das bis 2023 anhielt (3.481 Einwohner). Im Jahr 2024 blieb die Zahl stabil. Dieses Muster – ein Rückgang in den Jahren vor 2020 und ein anschließender Anstieg – entspricht dem beobachtbaren Trend in der Zeitreihe.

Die Bevölkerungsdichte von 168 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch und liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs. Das Wachstum ist moderat und deutet auf eine stabile, aber nicht überhitzte Nachfrage nach Wohnraum hin.

Standortfaktoren

Der Landkreis Emmendingen, dem Sasbach angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 77 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Dynamik-Index belegt der Kreis Rang 31, was auf eine starke Entwicklungsdynamik hindeutet. Im Stärke-Index liegt er mit Rang 116 im Mittelfeld. Die Teilindizes für Demografie (Rang 136), Arbeitsmarkt (Rang 140), Wettbewerb und Innovation (Rang 81) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 44) zeigen ein gemischtes Bild: Der Kreis ist wirtschaftlich stabil und wohlhabend, weist aber bei den Zukunftsvoraussetzungen wie Demografie und Arbeitsmarkt Schwächen auf.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage am Fuße des Kaiserstuhls, eines bis 556,8 Meter hohen vulkanischen Mittelgebirges, das zu den bedeutendsten nationalen Geotopen Deutschlands zählt, verleiht Sasbach einen touristischen und wohnungsmarktlichen Mehrwert als Weinbau- und Feriengemeinde. Die Gemeinde liegt rund 20 Kilometer von Freiburg entfernt und profitiert von der Nähe zur Universitätsstadt, ohne deren hohe Preise tragen zu müssen.

Sasbach besteht aus den drei Ortsteilen Sasbach, Jechtingen und Leiselheim, die 1974 und 1975 eingemeindet wurden. Die historische Bedeutung des Ortes reicht bis in die Jungsteinzeit zurück; römische Militärlager und ein spätrömisches Kastell belegen die lange Siedlungstradition an dieser Stelle zwischen Schwarzwald und Vogesen.