Freiamt

Marktüberblick

Freiamt liegt im Mittleren Schwarzwald, etwa 25 Kilometer nördlich von Freiburg im Breisgau, auf einer Höhe von 255 bis 744 Metern. Die 52,9 Quadratkilometer große Gemeinde mit fünf Ortsteilen und rund 4.266 Einwohnern (2024) hat eine Bevölkerungsdichte von 81 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zum Landkreis Emmendingen, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 77 von rund 400 deutschen Kreisen erreichte, mit einem besonders starken Dynamik-Index (Rang 31) und einem Wohlstands-Index auf Rang 44.

Der Immobilienmarkt in Freiamt zeigt ein für ländliche Gemeinden im Oberrheingraben ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 13,52 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 3.048 Euro je Quadratmeter unter dem Kreis- und Landesmittel liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 5,32 Prozent – einem der höchsten Werte im Bundesland (91. Perzentil).

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Freiamt haben sich seit 2018 mehr als verdoppelt: Von 6,00 Euro je Quadratmeter stiegen sie auf 13,45 Euro im Jahr 2026. Der Anstieg war nicht linear – zwischen 2019 und 2020 blieb die Miete bei 11,33 Euro stabil, bevor sie ab 2021 wieder anstieg. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) von 10,62 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen starken Aufwärtstrend wider.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 2.802 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.397 Euro (2023) folgte ein starker Rückgang auf 1.699 Euro (2024), gefolgt von einem Anstieg auf 4.362 Euro (2025) und einem erneuten Rückgang auf 1.435 Euro (2026). Diese extremen Schwankungen deuten auf einen Markt mit geringen Fallzahlen hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen den aktuellen Markt- und den historischen Zeitreihenwerten: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.048 Euro je Quadratmeter liegt mehr als doppelt so hoch wie der letzte Zeitreihenwert von 1.435 Euro (2026). Dies zeigt, dass die Zeitreihenentwicklung und die aktuelle Marktsituation nicht deckungsgleich sind. Der Kaufpreisfaktor von 18,79 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 25,56 und dem Landesdurchschnitt von 23,49.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Freiamt durch seine Kombination aus hohem Mietniveau und moderatem Kaufpreis hervor. Die Angebotsmiete von 13,52 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 11,87 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Im Nachbarortvergleich erreicht Freiamt das gleiche Mietniveau wie Sexau (13,52 Euro), liegt aber deutlich über Malterdingen (12,72 Euro), Teningen (12,84 Euro) und Herbolzheim (12,68 Euro). Nur Schuttertal (10,14 Euro) und Ettenheim (10,81 Euro) liegen darunter.

Beim Kaufpreis liegt Freiamt mit 3.048 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 3.621 Euro und leicht unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Im Nachbarvergleich ist Freiamt damit der günstigste Ort im direkten Umkreis – alle Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 3.186 Euro (Ettenheim) und 3.923 Euro (Sexau) deutlich darüber.

Die Bruttomietrendite von 5,32 Prozent übertrifft alle Nachbarorte und liegt mit dem 91. Perzentil im Bundesland im oberen Drittel. Der Kreis Emmendingen erreicht im Vergleich nur 3,97 Prozent, Baden-Württemberg insgesamt 4,36 Prozent. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 5,10 Prozent – Freiamt liegt damit knapp darüber.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Freiamt ist seit 2015 um 2,3 Prozent gewachsen – von 4.169 auf 4.266 Einwohner. Dieses Wachstum ist bemerkenswert für eine Gemeinde im ländlichen Raum und entspricht dem Muster vieler Orte im Umland Freiburgs, die von der Pendlerfunktion profitieren. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,9 Prozent und zeigt damit eine sehr niedrige Arbeitslosigkeit.

Die Standortfaktoren des Landkreises Emmendingen sind insgesamt positiv: Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 77 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders stark ist der Dynamik-Index mit Rang 31, was auf eine positive wirtschaftliche Entwicklung hindeutet. Der Wohlstands-Index auf Rang 44 unterstreicht die gute wirtschaftliche Lage der Region. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 140) und der Demografie-Index (Rang 136) liegen dagegen im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Freiburg im Breisgau (25 Kilometer) bietet jedoch Zugang zu einer der größten Hochschulstädte Deutschlands, was die Attraktivität des Ortes als Wohngemeinde erhöht.