Gutach im Breisgau

Lage und Struktur

Gutach im Breisgau liegt im Elztal im Landkreis Emmendingen, rund 20 Kilometer nordöstlich von Freiburg im Breisgau, am Übergang des Breisgaus zum Schwarzwald. Die 24,78 km² große Gemeinde umfasst drei Ortsteile – Gutach, Bleibach und Siegelau – und hat 4.707 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 190 Einwohner je km². Seit 2015 ist die Einwohnerzahl um 8,4 % von 4.344 auf 4.707 gewachsen.

Der Immobilienmarkt wird durch mittelständische Industrie, Landwirtschaft und Tourismus geprägt. Mit Gütermann (über 350 Beschäftigte, Nähfäden und Garne), der Elztalbrennerei Georg Weis und der Wasserkraft Volk AG bestehen drei namhafte Arbeitgeber, die eine lokale Beschäftigungsgrundlage bilden. Die Anbindung an Freiburg erfolgt über die B 294 (21 km) und die Elztalbahn (SWEG) mit den Bahnhöfen Gutach und Bleibach. Die A 5 ist in 20 km ortsdurchfahrtsfrei erreichbar.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete liegt bei 10,66 € je m², der Angebotskaufpreis bei 3.320 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,85 %, der Kaufpreisfaktor 25,95.

Im Vergleich zum Landkreis Emmendingen liegt Gutach bei der Miete (11,87 €/m²) und beim Kaufpreis (3.621 €/m²) jeweils unter dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreisfaktor mit 25,95 leicht darüber liegt (Kreis: 25,56). Gegenüber Baden-Württemberg zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete liegt mit 10,66 €/m² unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m², der Kaufpreis von 3.320 €/m² liegt jedoch leicht darüber (Landesdurchschnitt: 3.140 €/m²). Die Rendite von 3,85 % liegt unter dem Landeswert von 4,36 %. Im Perzentilrang belegt Gutach mit 20,8 % im Bundesland eine Position im unteren Preisdrittel – der Ort ist also vergleichsweise günstig im Landesvergleich.

Gegenüber Deutschland ist die Miete mit 10,66 €/m² deutlich höher als der Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m², der Kaufpreis mit 3.320 €/m² liegt ebenfalls über dem Bundeswert von 2.409 €/m². Die Rendite von 3,85 % ist unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,5 km liegt Gutach bei Miete und Kaufpreis im Mittelfeld. Die Miete von 10,66 €/m² übertrifft Simonswald (8,91 €/m²), Biederbach (8,15 €/m²), Winden (9,50 €/m²) und Elzach (10,50 €/m²), liegt aber deutlich unter Denzlingen (14,47 €/m²), Sexau (13,52 €/m²), Waldkirch (13,42 €/m²) und Glottertal (13,36 €/m²). Bei den Kaufpreisen übertrifft Gutach Simonswald (2.689 €/m²), Biederbach (3.020 €/m²) und Winden (3.232 €/m²), liegt aber unter Elzach (3.530 €/m²), Sexau (3.923 €/m²), Denzlingen (4.190 €/m²), Waldkirch (4.559 €/m²) und Glottertal (4.511 €/m²). Die Rendite von 3,85 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte (Spannweite: 3,24 % bis 4,15 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmieten zeigen seit 2018 einen moderaten Aufwärtstrend: Von 8,85 €/m² (2018) stiegen sie auf 10,22 €/m² (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 1,8 % entspricht. Der Verlauf ist jedoch nicht linear: Ein Höhepunkt von 13,42 €/m² (2022) wurde 2023 auf 7,67 €/m² korrigiert, bevor die Werte wieder stiegen.

Die Kaufpreise verlaufen volatiler: Von 3.968 €/m² (2018) gingen sie bis 2021 auf 2.667 €/m² zurück, stiegen 2022 sprunghaft auf 4.805 €/m² und fielen bis 2025 auf 2.324 €/m², bevor sie 2026 wieder auf 3.879 €/m² anstiegen. Der CAGR von -0,28 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken Ausschläge.

Ein Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktwerten (Miete: 10,66 €/m², Kaufpreis: 3.320 €/m²) und den Zeitreihenwerten für 2026 (Miete: 10,22 €/m², Kaufpreis: 3.879 €/m²). Dies zeigt, dass die Zeitreihe einen anderen Berechnungszeitraum oder eine andere Methodik zugrunde legt als die aktuellen Angebotswerte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,5 % (65 Promille) und bewegte sich zwischen 4,9 % (2018) und 6,5 % (2020, 2023). Der Anstieg während der Pandemiejahre und die anschließende Erholung spiegeln das allgemeine konjunkturelle Muster wider.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Emmendingen, zu dem Gutach gehört, mit dem Gesamt-Rang 77 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Dynamik (Rang 31) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 44). Schwächer ausgeprägt sind die Indizes für Demografie (Rang 136), Arbeitsmarkt (Rang 140) und Wettbewerb und Innovation (Rang 81). Der Demografie-Rang von 136 entspricht einer Herausforderung durch alternde oder schrumpfende Bevölkerungsstrukturen im Kreis.

Gutach selbst verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde ist Mitglied im Tourismusverband ZweiTälerLand und liegt im Naturpark Südschwarzwald. Die Ortsteile Siegelau, Oberspitzenbach und der staatlich anerkannte Erholungsort Bleibach sind beliebte Wanderziele. Die Elztalbahn mit den Bahnhöfen Gutach und Bleibach sowie die B 294 gewährleisten die Anbindung an das Umland.