Elzach, Stadt

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Elzach liegt am östlichen Rand des Landkreises Emmendingen im Elztal, etwa 26 Kilometer nordöstlich von Freiburg im Breisgau, und gehört zum Naturpark Südschwarzwald. Die Stadt umfasst fünf Stadtteile und erstreckt sich über 75,28 Quadratkilometer bei einer Bevölkerungsdichte von 101 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,50 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,87 Euro, aber leicht über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.530 Euro je Quadratmeter liegt nahe am Kreisniveau von 3.621 Euro und über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 28,02 Jahren bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete etwa 28 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken – das ist deutlich mehr als die 23,5 Jahre im Landesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 3,57 Prozent ist die niedrigste im direkten Vergleich: Sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,97 Prozent, unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 9,53 im Bundesland gehört Elzach zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Baden-Württemberg. Das bedeutet, dass Anleger hier im Verhältnis zum Kaufpreis die geringste Mieteinnahme erwarten können.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Dynamik

Die Mietentwicklung in Elzach ist über die letzten Jahre volatil verlaufen. Die Angebotsmiete stieg von 6,90 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,78 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 85 Prozent in sechs Jahren. Im Jahr 2025 fiel sie auf 10,12 Euro, 2026 liegt sie bei 10,47 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung verlief stabiler, aber mit ähnlichen Ausschlägen. Von 3.150 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel der Preis 2020 auf ein Tief von 2.556 Euro, erholte sich bis 2023 auf 3.307 Euro, sank 2024 leicht auf 3.107 Euro und stieg 2025 auf 3.129 Euro sowie 2026 auf 4.110 Euro.

Die starke Volatilität bei den Mietwerten – insbesondere der Anstieg von 9,12 Euro (2022) auf 12,78 Euro (2024) und der anschließende Rückgang – deutet auf einen Markt hin, der anfällig für kurzfristige Nachfrageschwankungen ist. Die Kaufpreise zeigen diese Extrembewegungen weniger ausgeprägt, wobei der sprunghafte Anstieg von 3.129 Euro (2025) auf 4.110 Euro (2026) auffällt. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Teurer Markt im Elztal

Im regionalen Vergleich schneidet Elzach unterschiedlich ab. Bei der Angebotsmiete liegt der Ort mit 10,50 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbarorte im Umkreis von bis zu 12 Kilometern. Nur Haslach im Kinzigtal (10,74 Euro) und Gutach im Breisgau (10,66 Euro) liegen leicht darüber. Biederbach (8,15 Euro), Hofstetten (8,31 Euro) und Mühlenbach (9,26 Euro) liegen deutlich unter dem Elzacher Niveau.

Beim Kaufpreis liegt Elzach mit 3.530 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Schonach im Schwarzwald fällt mit 1.724 Euro deutlich ab – hier liegt die Bruttomietrendite bei 6,25 Prozent, was auf einen strukturbedingt günstigeren Markt hindeutet. Simonswald (2.689 Euro) und Haslach (3.238 Euro) liegen unter dem Elzacher Niveau.

Die Bruttomietrendite von 3,57 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Biederbach (3,24 Prozent), Hofstetten (3,21 Prozent) und Winden im Elztal (3,53 Prozent) weisen niedrigere Renditen auf. Schonach im Schwarzwald fällt mit 6,25 Prozent deutlich heraus – ein Muster, das sich aus dem niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete ergibt.

Zusammengenommen zeigt sich: Elzach ist im Elztal ein relativ teurer Markt, bei dem die Mieten stärker gestiegen sind als die Kaufpreise im direkten Nachbarvergleich. Die niedrige Rendite resultiert aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und regionale Lage

Die Bevölkerung von Elzach wuchs von 7.161 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.601 im Jahr 2023 – ein Plus von 6,14 Prozent. Seit 2023 ist die Einwohnerzahl stabil bei 7.601. Das Wachstum ist gleichmäßig verlaufen, mit einem leichten Einbruch 2018 (7.242 Einwohner), gefolgt von einem kontinuierlichen Anstieg ab 2019.

Die Arbeitslosenquote schwankte in der Zeitreihe zwischen 58 und 82 (in der Einheit der Zeitreihe, Promille). Der tiefste Wert wurde 2022 mit 58 erreicht, der höchste 2023 mit 82. Diese Schwankungen sind beträchtlich und deuten auf einen empfindlichen lokalen Arbeitsmarkt hin.

Der Landkreis Emmendingen, zu dem Elzach gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 77 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei der Dynamik (Platz 31) und beim Wohlstand (Platz 44). Schwächer ist er beim Arbeitsmarkt (Platz 140) und bei der Demografie (Platz 136). Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage im Naturpark Südschwarzwald und die Entfernung von 26 Kilometern zu Freiburg machen Elzach zu einem ländlich geprägten Standort mit Tourismus- und Erholungsfunktion. Die Stadt wurde erstmals 1178 urkundlich erwähnt und erhielt um 1290 die Stadtrechte.