Endingen am Kaiserstuhl, Stadt

Marktüberblick: Hohes Preisniveau bei niedriger Rendite

Endingen am Kaiserstuhl gehört zu den teuersten Gemeinden im Umkreis. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.355 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,92 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Emmendingen (Kaufpreis: 3.621 €/m², Miete: 11,87 €/m²) und über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (Kaufpreis: 3.140 €/m², Miete: 11,08 €/m²).

Die Bruttomietrendite beträgt 3,56 Prozent und liegt damit unter allen acht benachbarten Gemeinden. Der nächstgelegene Nachbarort Forchheim erreicht mit 3,87 Prozent eine um 0,31 Prozentpunkte höhere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 28,09 bedeutet, dass das 28,1-Fache der jährlichen Bruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt von 25,56 und dem Landesdurchschnitt von 23,49 liegt.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Preisniveau ist kein isoliertes Phänomen: Endingen hat sowohl die höchste Miete als auch den höchsten Kaufpreis im gesamten Nachbarvergleich. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,20-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,09-Fachen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist also ungünstiger als in den Nachbargemeinden.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit Korrektur 2025

Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Preisanstieg über den gesamten Beobachtungszeitraum. Die Angebotsmiete stieg von 8,44 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,38 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 58,5 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.622 Euro im Jahr 2018 auf 4.895 Euro im Jahr 2026 (ein Anstieg um 86,7 Prozent).

Besonders auffällig ist die Entwicklung beim Kaufpreis im Jahr 2025: Mit 3.055 Euro pro Quadratmeter liegt er deutlich unter dem Vorjahreswert von 4.415 Euro. Dieser Rückgang um rund 31 Prozent ist der einzige signifikante Einbruch in der gesamten Reihe und deutet auf eine Marktkorrektur hin. Die Miete zeigt in diesem Zeitraum keinen entsprechenden Rückgang – sie stieg 2025 auf 12,53 Euro und legte 2026 weiter auf 13,38 Euro zu.

Die unterschiedliche Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen in den letzten Jahren führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite zeitweise verbessert haben könnte, bevor sie sich wieder einpendelte. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Werten.

Regionale Einordnung: Endingen als Preistreiber im Kaiserstuhl

Im Vergleich zu den acht benachbarten Gemeinden im Umkreis von bis zu 7,1 Kilometern nimmt Endingen eine Spitzenposition beim Preisniveau ein. Mit 4.355 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 12,92 Euro pro Quadratmeter Miete liegt Endingen bei beiden Kennzahlen an der ersten Stelle. Der nächstgelegene Nachbarort Forchheim (2,2 km Entfernung) liegt mit 3.110 Euro bzw. 10,03 Euro deutlich darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,56 Prozent ist die niedrigste im Nachbarvergleich. Eichstetten am Kaiserstuhl erreicht mit 5,32 Prozent die höchste Rendite, was auf den vergleichsweise niedrigen Kaufpreis von 2.835 Euro bei einer Miete von 12,56 Euro zurückzuführen ist. Endingen liegt damit in der Mietrendite im unteren Perzentil des Bundeslandes (Platz 9,17 von 100).

Auf Ebene des Landkreises Emmendingen liegt Endingen mit 4.355 Euro über dem Durchschnitt von 3.621 Euro, aber nicht extrem weit entfernt. Im Landesvergleich mit einem Durchschnitt von 3.140 Euro pro Quadratmeter liegt Endingen etwa 39 Prozent darüber. Der Unterschied zu Baden-Württemberg ist größer als der Unterschied zum Kreis, was die lokale Sonderstellung im Norden des Kaiserstuhls unterstreicht.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und niedrige Arbeitslosigkeit

Endingen verzeichnet ein deutliches Bevölkerungswachstum: Von 9.225 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 10.708 im Jahr 2024, ein Zuwachs von 16,1 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 401 Einwohner pro Quadratkilometer. Das Wachstum ist ein wichtiger Treiber für die Nachfrage nach Wohnraum und trägt zum steigenden Preisniveau bei.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,57 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu lag sie 2015 bei 2,5 Prozent und bewegte sich in den Jahren dazwischen zwischen 1,75 und 2,66 Prozent. Eine derart niedrige Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur und unterstützt die Kaufkraft der Bevölkerung.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Emmendingen, auf den sich die Werte beziehen, Platz 77 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Dynamik-Index mit Platz 31, während der Stärke-Index mit Platz 116 schwächer abschneidet. Diese Bewertung gilt für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Endingen.

Endingen ist über die Kaiserstuhlbahn an das Schienennetz angebunden und liegt im Norden des Kaiserstuhls, einer der wärmsten Regionen Deutschlands, die durch Weinbau geprägt ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.