Forchheim

Marktüberblick

Forchheim (PLZ 79362) ist die kleinste Gemeinde des Landkreises Emmendingen mit 10,78 km² Fläche und rund 1.456 Einwohnern. Sie liegt in der Oberrheinebene am Nordrand des Kaiserstuhls, etwa 26 km von Freiburg entfernt. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt – der Schwerpunkt liegt auf dem Kartoffelanbau mit 120 ha Anbaufläche auf 25 landwirtschaftlichen Vollbetrieben. Für den Immobilienmarkt bedeutet diese Struktur: Es handelt sich um einen kleinen, ländlichen Ort ohne nennenswertes Gewerbe, ohne Hochschule und ohne große Arbeitgeber. Die Nachfrage nach Wohnraum wird vorwiegend von Einheimischen und Pendlerhaushalten getragen, die in den größeren Orten des Kaiserstuhls oder in Freiburg arbeiten.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.110 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,03 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,85, die Bruttomietrendite 3,87 Prozent. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Zeitreihe zeigt eine deutliche Volatilität. Die Angebotsmiete stieg von 8,15 Euro im Jahr 2019 auf einen Peak von 12,00 Euro im Jahr 2022, fiel dann auf 9,65 Euro im Jahr 2023 und liegt aktuell bei 10,80 Euro (2026). Der Kaufpreis entwickelte sich parallel: Von 4.113 Euro je m² im Jahr 2019 sank er über 2.951 Euro (2022) und 2.904 Euro (2023) bis 2024 auf 2.508 Euro, bevor er 2025 wieder auf 3.300 Euro anstieg. Der CAGR für die Miete beträgt 4,10 Prozent, für den Kaufpreis -3,61 Prozent über den jeweiligen Reihenzeitraum. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die starke Preiskorrektur im Kaufmarkt zwischen 2019 und 2024 entspricht dem bundesweiten Trend der Zinswende. Der Anstieg 2025 bleibt aber deutlich unter dem Vor-Corona-Niveau von 4.113 Euro.

Regionale Einordnung

Forchheim liegt mit seiner Angebotsmiete von 10,03 Euro je m² unter dem Kreisdurchschnitt von 11,87 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 3.110 Euro je m² liegt nahe am Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, ist aber deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.621 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 25,85 übersteigt den Landesdurchschnitt von 23,49, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als im Landesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 3,87 Prozent liegt im unteren Quartil des Landes (Perzentilrang 21,8). Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 km ist Forchheim bei der Miete mit Abstand am günstigsten – Endingen (12,92 Euro) und Riegel (13,10 Euro) liegen jeweils über 2 Euro je m² darüber. Bei den Kaufpreisen liegt Forchheim (3.110 Euro) im unteren Drittel der Nachbarorte, hinter Weisweil (2.976 Euro) und Sasbach (2.925 Euro) jedoch vor allen anderen.

Die Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreisfaktor führt zu einer der niedrigsten Renditen im direkten Umland. Endingen erreicht 3,56 Prozent, Riegel 4,12 Prozent – Forchheim liegt dazwischen, aber nahe am unteren Ende.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Forchheim ist seit 2015 stabil bei rund 1.450 Einwohnern. Zwischen 2015 und 2024 verzeichnete die Gemeinde einen leichten Anstieg von 1.442 auf 1.456 (plus 0,97 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 135 Einwohnern je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,58 Prozent und damit auf sehr niedrigem Niveau – im historischen Vergleich schwankte sie zwischen 1,46 und 2,11 Prozent.

Der Landkreis Emmendingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 77 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Rang (31) ist deutlich besser als der Stärke-Rang (116), was auf eine positive Entwicklungsdynamik bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher aktueller Wirtschaftsstärke hindeutet. Für die Gemeinde Forchheim selbst gelten diese Ränge nicht direkt, da sie sich auf Kreisebene beziehen.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Kinder besuchen die Schule in Endingen am Kaiserstuhl oder das Gymnasium in Kenzingen. Forchheim ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands Nördlicher Kaiserstuhl, dem sechs weitere Gemeinden angehören. Die wirtschaftliche Struktur ist landwirtschaftlich geprägt – 25 landwirtschaftliche Vollbetriebe bewirtschaften 120 ha Kartoffelanbaufläche, was Forchheim in der Region als Kartoffel-Hochburg bekannt macht. Das Fehlen von Industrie oder Gewerbe bedeutet, dass der lokale Arbeitsmarkt stark mit den größeren Orten und Freiburg verknüpft ist.