Oberried

Marktüberblick und regionale Einordnung

Oberried liegt im südlichen Dreisamtal auf 460 m ü. NHN im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald. Die 66,32 km² große Gemeinde hat 2.840 Einwohner (2024), was einer Dichte von 43 Einwohnern je km² entspricht. Der Ort erstreckt sich mit seinem Gemeindegebiet vom Dreisamtal hinauf zu den höchsten Bergen des Schwarzwalds, darunter Feldberg, Toter Mann und Schauinsland. Tourismus spielt eine nicht unbeträchtliche Rolle: Im Winter betreibt die Gemeinde Skilifte bei der Stollenbacher Hütte und in Hofsgrund, im Sommer sind Wanderwege und der Dreiseenradweg von Bedeutung. Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt über Kirchzarten, wo Anschluss an die Höllentalbahn besteht.

Der Immobilienmarkt positioniert sich im regionalen Vergleich als günstiger Standort. Die Angebotsmiete liegt bei 11,07 € je m², der Angebotskaufpreis bei 3.146 € je m². Damit liegt Oberried deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 12,30 € Miete und 3.887 € Kaufpreis. Im Bundeslandvergleich ist die Lage ausgeglichener: Die Miete liegt mit 11,07 € knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 €, der Kaufpreis mit 3.146 € knapp darüber (BW-Durchschnitt: 3.140 €). Der Kaufpreisfaktor von 23,69 entspricht dem Landesmittel von 23,49 fast exakt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 % und liegt damit leicht unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 %, aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 % – ein Muster, das für Baden-Württemberg typisch ist: Niedrigere Renditen bei höheren Kaufpreisen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Oberried die niedrigste Angebotsmiete und einen der niedrigsten Kaufpreise aufweist. Kirchzarten (3,7 km entfernt) verlangt 13,97 €/m² Miete und 5.528 €/m² Kaufpreis, Merzhausen (9,5 km) sogar 16,39 €/m² bzw. 5.818 €/m². Selbst Buchenbach (5,7 km) liegt mit 10,98 €/m² Miete und 3.907 €/m² Kaufpreis in einer ähnlichen Größenordnung wie Oberried, aber mit höherem Kaufpreis. Die niedrigeren Preise in Oberried entsprechen dem Muster abgelegenerer Gemeinden im Dreisamtal, die weniger von der Pendlerattraktivität Freiburgs profitieren.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihe der letzten Jahre zeigt einen überaus volatilen Markt. Der Kaufpreis stieg von 1.612 €/m² (2018) auf 3.674 €/m² (2022) – ein Anstieg um mehr als 128 % in vier Jahren. Anschließend folgte ein Rückgang auf 2.817 €/m² (2024), ehe der Wert 2025 wieder auf 3.617 €/m² anstieg und 2026 auf 3.009 €/m² sank. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 8,11 %, was einen sehr dynamischen, aber unsteten Verlauf widerspiegelt.

Auch die Miete verläuft nicht linear: Von 9,50 €/m² (2018) stieg sie auf 12,14 €/m² (2020), fiel 2021 auf 11,15 €/m², stieg 2022 auf 12,73 €/m², erreichte 2023 mit 12,95 €/m² einen weiteren Höhepunkt, fiel dann 2025 auf 10,05 €/m² und lag 2026 bei 12,84 €/m². Der CAGR von 3,84 % über den Zeitraum ist moderater als beim Kaufpreis, die Schwankungen sind aber ebenfalls deutlich.

Die Volatilität ist bemerkenswert: Zwischen dem Tiefstwert 2018 (1.612 €/m²) und dem Höchstwert 2022 (3.674 €/m²) beim Kaufpreis liegen 128 % Unterschied. Beim aktuellen Stand (2026: 3.009 €/m²) liegt der Preis immer noch 87 % über dem Niveau von 2018. Diese starken Ausschläge deuten auf einen kleinen, nachfragetreibenden Markt hin, der anfällig für konjunkturelle und zinsbedingte Schwankungen ist.

Die Zeitreihe weist für 2026 einen Kaufpreis von 3.009 €/m² aus, während der aktuelle Marktdata-Wert bei 3.146 €/m² liegt. Dieser Unterschied von etwa 4 % kann auf unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsgrundlagen zurückzuführen sein. Die Zeitreihe bildet wahrscheinlich ein Jahresmittel oder einen früheren Erhebungszeitpunkt ab.

Die Bruttomietrendite von 4,22 % ergibt sich aus dem Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 3.146 €/m² und einer Miete von 11,07 €/m² entspricht das einer Jahresmiete von 132,84 €/m², was einer Rendite von 132,84 / 3.146 = 4,22 % entspricht. Die Rendite liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,95 %, was den günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Oberrieds ist seit 2015 relativ stabil: Von 2.855 (2015) auf 2.840 (2024) bedeutet das eine Veränderung von -0,5 %. Der Höchstwert lag 2017 bei 2.937 Einwohnern, der Tiefstwert 2021 bei 2.833. Die Bevölkerung entwickelt sich also kaum – weder nennenswert wachsend noch schrumpfend. Dies steht im Gegensatz zu vielen anderen Gemeinden im Umland von Freiburg, die durch Zuzug von Pendlerfamilien wachsen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,0 %. Im Vergleich zu 3,2 % (2019) ist sie leicht gestiegen, liegt aber weiterhin im unteren bis mittleren Bereich.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald mit dem Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach sind die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 172), Dynamik (Rang 161) und Demografie (Rang 157). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 83 deutlich besser. Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, gibt aber einen Hinweis auf die strukturelle Einordnung der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Universitäten befinden sich in Freiburg (ca. 15 km entfernt). Die stabile, aber nicht wachsende Bevölkerung geht einher mit dem Fehlen einer lokalen Bildungsinfrastruktur und der etwas abgelegenen Lage im Dreisamtal.

Ein besonderes Merkmal ist der Ursulinenhof, der seit 2020 als Modellprojekt für alterssoziales Wohnen betrieben wird – mit Tagespflege, selbstverantworteter Wohngemeinschaft und Sozialwohnungen. Das Projekt erfuhr überregionale Aufmerksamkeit, unter anderem durch das ZDF-Weihnachtskonzert 2023 mit dem Bundespräsidenten. Solche Projekte können die Attraktivität des Ortes für ältere Bewohner stärken.