Buchenbach

Marktüberblick

Buchenbach liegt im Südschwarzwald im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, etwa zwölf Kilometer östlich von Freiburg im Breisgau. Die Gemeinde erstreckt sich am unteren Ende des Höllentals über eine Fläche von 38,98 Quadratkilometern, wovon zwei Drittel bewaldet sind. Die Höhenlage reicht von 420 Metern im Unteribental bis auf 1.156 Meter am Roteck. Mit 3.118 Einwohnern (Stand 2024) und 80 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Buchenbach eine dünn besiedelte Gemeinde des ländlichen Raums. Die Gemeinde gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Dreisamtal und liegt mit dem Bahnhof Himmelreich an der Höllentalbahn, die tagsüber im Halbstundentakt verkehrt.

Der Immobilienmarkt in Buchenbach zeigt eine deutliche Überbewertung im Kaufsegment bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite. Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.907 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 3.887 Euro, aber deutlich über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 29,66 liegt damit 26 % über dem Landesmittel von 23,49. Die Angebotsmiete von 10,98 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen unter dem Kreisdurchschnitt (12,30 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,37 % liegt im Bundesland auf dem 5,4. Perzentil – das bedeutet, dass nur etwa 5 % der Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Dieser Befund ist konsistent: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zwangsläufig zu niedrigen Renditen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen in Buchenbach extreme Schwankungen von Jahr zu Jahr. Bei der Angebotsmiete bewegt sich der Wert zwischen 7,77 Euro (2020) und 14,83 Euro (2024). In der neunjährigen Reihe gibt es keine klare Trendrichtung: Nach 7,80 Euro (2018) folgt ein Sprung auf 11,81 Euro (2019), dann ein Rückfall auf 7,77 Euro (2020), gefolgt von 9,97 Euro (2021), 8,67 Euro (2022), 12,25 Euro (2023) und 14,83 Euro (2024). Der Wert von 2025 (11,70 Euro) und 2026 (12,66 Euro) liegt wieder etwas niedriger als der Höchstwert von 2024.

Ähnlich verhält es sich beim Angebotskaufpreis: Hier schwankt der Wert zwischen 2.594 Euro (2025) und 4.951 Euro (2024). Der Tiefstwert von 2025 liegt mehr als 40 % unter dem Höchstwert von 2024. Diese Volatilität kann bei einem kleinen Ort mit wenigen Transaktionen auf einzelne Inserate zurückzuführen sein, die den Durchschnittswert stark verzerren. Die CAGR der Miete liegt bei 6,24 %, die der Kaufpreise bei -3,88 % über den Zeitraum 2018 bis 2026. Diese unterschiedlichen Entwicklungen zeigen, dass sich Miet- und Kaufpreisdynamik in Buchenbach nicht synchron bewegen.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlich erfassten Inseraten basieren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Buchenbach ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 10,98 Euro liegt unter der von Kirchzarten (13,97 Euro, 4,1 km entfernt) und Glottertal (13,36 Euro, 11,3 km entfernt), aber über der von St. Märgen (10,20 Euro, 8,1 km entfernt). Beim Kaufpreis liegt Buchenbach mit 3.907 Euro deutlich unter Kirchzarten (5.528 Euro), aber über St. Märgen (2.045 Euro) und St. Peter (3.418 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,37 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte: Sie ist höher als die von Kirchzarten (3,03 %) und Glottertal (3,55 %), aber niedriger als die von St. Märgen (5,99 %) und Oberried (4,22 %).

Kirchzarten fällt als Ausreißer nach oben auf: Der Ort liegt näher an Freiburg und weist sowohl die höchsten Mieten als auch die höchsten Kaufpreise und die niedrigste Rendite auf. St. Märgen fällt dagegen durch sehr niedrige Kaufpreise und eine hohe Rendite von fast 6 % auf. Buchenbach liegt dazwischen und folgt damit dem Muster des ländlichen Südschwarzwalds mit gemischten Wertniveaus.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald auf Platz 132 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen Platz 161 in Dynamik, 138 in Stärke, 157 in Demografie, 156 in Arbeitsmarkt und 83 in Wohlstand und sozialer Lage. Der Kreis liegt damit im oberen Drittel Deutschlands, mit relativer Stärke im Bereich Wohlstand.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Buchenbach ist seit 2015 stabil bei rund 3.100 Einwohnern. Von 3.081 im Jahr 2015 auf 3.118 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 1,2 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 80 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote bewegt sich in der Zeitreihe zwischen 37 (2016) und 45 (2020) und lag 2023 bei 42.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist durch ihre Lage im Naturpark Südschwarzwald und die Anbindung an die Höllentalbahn (Bahnhof Himmelreich auf Kirchzartener Gemarkung) als Wohnstandort für Pendler nach Freiburg und als Tourismusgemeinde positioniert. Die Gemeinde besteht aus vier Ortsteilen (Buchenbach, Falkensteig, Unteribental, Wagensteig) und umfasst 64 Dörfer, Weiler, Zinken, Höfe und Häuser, was die zersiedelte Struktur des ländlichen Raums widerspiegelt.

Für Buchenbach liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine differenzierte Grundstücksbewertung nicht möglich ist.