Stegen
Stegen (PLZ 79252) liegt im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 4.646 Einwohner auf 26,3 km², das entspricht 177 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,50 € pro m², der Kaufpreis bei 4.058 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,70 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,1 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Stegen über dem Renditeniveau von 14 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,72 € auf 11,82 € pro m², im Mittel 2,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Breisgau-Hochschwarzwald Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 161, Stärkerang 138). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kirchzarten, Buchenbach und Oberried an.
Immobilienpreise in Stegen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standort Stegen (Breisgau-Hochschwarzwald)
Stegen liegt im Siedlungsgürtel Freiburgs im oberen Dreisamtal. Das Preisniveau liegt leicht über dem Kreis- und Bundeslanddurchschnitt, die Bruttomietrendite von 3,7 % gehört zu den niedrigsten im Bundesland. Die Zeitreihen zeigen starke jährliche Schwankungen, während Bevölkerung und Arbeitsmarkt stabil bleiben.
Marktüberblick und Preisniveau
Stegen gehört zum Siedlungsgürtel von Freiburg im Breisgau und liegt rund acht Kilometer östlich der Stadt im oberen Dreisamtal. Das aktuelle Angebotskaufpreisniveau von 4.058 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald (3.887 Euro) und deutlich über dem baden-württembergischen Mittel (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 27,06 liegt etwa 15 % über dem Bundesdurchschnitt von 23,49. Die Angebotsmiete beträgt 12,50 Euro je Quadratmeter und liegt damit knapp über dem Kreiswert von 12,30 Euro sowie dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,7 % gehört mit einem Perzentilrang von 14,4 im Bundesland zu den niedrigsten aller 1.102 vergleichbaren Orte. Das bedeutet: Die Mieteinnahmen decken im Verhältnis zum Kaufpreis nur einen geringen Anteil ab – ein Muster, das für nachgefragte Wohnstandorte in Ballungsrandlagen typisch ist.
Preisentwicklung und Volatilität
Die Jahresreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht geschätzt, zeigen aber erhebliche jährliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 9,72 Euro (2018) und 18,25 Euro (2021), der Angebotskaufpreis zwischen 3.132 Euro (2019) und 6.210 Euro (2023). Diese Ausreißer in einzelnen Jahren deuten auf eine hohe Volatilität der Inseratepreise hin, die durch unterschiedliche Objektgrößen, Lagen und Ausstattungen innerhalb der Gemeinde verzerrt sein können. Der langfristige Trend zeigt dennoch eine positive Entwicklung: Der CAGR der Miete liegt bei 2,48 Prozent, der des Kaufpreises bei 2,10 Prozent. Beide Werte deuten auf eine moderate, positive Entwicklung hin. Die Bevölkerung hat sich von 4.481 Einwohnern (2015) auf 4.646 (2024) erhöht – ein Wachstum von 3,68 Prozent, das die nachfrageseitige Grundlage des Marktes untermauert.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Stegen ein gemischtes Bild. Kirchzarten (2,2 km entfernt) weist mit 5.528 Euro je Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis und mit 3,03 Prozent eine niedrigere Rendite aus. Freiburg im Breisgau (8,6 km) liegt mit 5.722 Euro und 16,43 Euro Miete noch einmal darüber. Buchenbach (4,3 km) liegt mit 3.907 Euro und 10,98 Euro Miete nahe an Stegen, hat aber mit 3,37 Prozent eine noch niedrigere Rendite. Stegen positioniert sich damit in der Mitte der Nachbargemeinden: teurer als die ländlicheren Orte wie Oberried (3.146 Euro) und St. Peter (3.418 Euro), aber günstiger als die Freiburger Peripherie. Die Arbeitslosenquote in Stegen liegt bei 7,5 Prozent (2023) und hat sich seit 2015 von 6,5 Prozent auf 7,5 Prozent verschlechtert, was auf einen leicht steigenden Arbeitsdruck in der Gemeinde hinweist.
Standortfaktoren und Demografie
Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen eine durchschnittliche bis leicht unterdurchschnittliche Dynamik (Rang 161) und Wettbewerbsfähigkeit (Rang 172), während der Wohlstandsindex (Rang 83) zu den stärkeren Bereichen zählt. Stegen selbst verfügt über keine Hochschule, ist aber über die Buslinie 7216 an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. In Kirchzarten besteht Umsteigemöglichkeit zur Höllentalbahn, was die Anbindung an Freiburg und das Breisgau verbessert. Die Bevölkerungsdichte von 177 Einwohnern je Quadratkilometer spiegelt die Lage im Siedlungsgürtel Freiburgs wider. Die Gemeinde umfasst drei Ortsteile mit insgesamt 34 Siedlungseinheiten, was eine gewisse Zersplitterung des Wohnbestands bedeutet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Stegen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Stegen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,72 €/m² |
| 2019 | 11,08 €/m² |
| 2020 | 10,78 €/m² |
| 2021 | 18,25 €/m² |
| 2022 | 12,95 €/m² |
| 2023 | 17,56 €/m² |
| 2024 | 17,57 €/m² |
| 2025 | 14,89 €/m² |
| 2026 | 11,82 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Stegen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.891 €/m² |
| 2019 | 3.132 €/m² |
| 2020 | 4.066 €/m² |
| 2021 | 4.052 €/m² |
| 2022 | 4.479 €/m² |
| 2023 | 6.210 €/m² |
| 2024 | 3.996 €/m² |
| 2025 | 3.196 €/m² |
| 2026 | 4.596 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Stegen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,00 % |
| 2019 | 4,25 % |
| 2020 | 3,18 % |
| 2021 | 5,41 % |
| 2022 | 3,47 % |
| 2023 | 3,39 % |
| 2024 | 5,28 % |
| 2025 | 5,59 % |
| 2026 | 3,09 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Stegen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.481 Einwohner |
| 2016 | 4.464 Einwohner |
| 2017 | 4.440 Einwohner |
| 2018 | 4.469 Einwohner |
| 2019 | 4.511 Einwohner |
| 2020 | 4.539 Einwohner |
| 2021 | 4.542 Einwohner |
| 2022 | 4.564 Einwohner |
| 2023 | 4.646 Einwohner |
| 2024 | 4.646 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Stegen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,56 % |
| 2016 | 1,73 % |
| 2017 | 1,52 % |
| 2018 | 2,16 % |
| 2019 | 1,83 % |
| 2020 | 2,04 % |
| 2021 | 2,19 % |
| 2022 | 2,26 % |
| 2023 | 2,74 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 132 Rang |
| Dynamik | 161 Rang |
| Stärke | 138 Rang |
| Demografie | 157 Rang |
| Arbeitsmarkt | 156 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 172 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 83,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Stegen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Stegen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Stegen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Stegen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Stegen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Freiburg im Breisgau | 16,43 €/m² |
| Kirchzarten | 13,97 €/m² |
| Heuweiler | 13,94 €/m² |
| Glottertal | 13,36 €/m² |
| Horben | 12,85 €/m² |
| Stegen | 12,50 €/m² |
| St. Peter | 11,70 €/m² |
| Breitnau | 11,21 €/m² |
| Oberried | 11,07 €/m² |
| Buchenbach | 10,98 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Stegen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Stegen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oberried | 4,22 % |
| St. Peter | 4,11 % |
| Stegen | 3,70 % |
| Glottertal | 3,55 % |
| Breitnau | 3,49 % |
| Freiburg im Breisgau | 3,45 % |
| Buchenbach | 3,37 % |
| Heuweiler | 3,19 % |
| Kirchzarten | 3,03 % |
| Horben | 3,02 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kirchzarten | 2,2 km | 79199 | 13,97 € | 5.528 € | 3,03 % |
| Buchenbach | 4,3 km | 79256 | 10,98 € | 3.907 € | 3,37 % |
| Oberried | 5,9 km | 79254 | 11,07 € | 3.146 € | 4,22 % |
| St. Peter | 6,3 km | 79271 | 11,70 € | 3.418 € | 4,11 % |
| Glottertal | 7,6 km | 79286 | 13,36 € | 4.511 € | 3,55 % |
| Freiburg im Breisgau, Stadt | 8,6 km | 79098 | 16,43 € | 5.722 € | 3,45 % |
| Heuweiler | 8,8 km | 79194 | 13,94 € | 5.251 € | 3,19 % |
| Horben | 9,5 km | 79289 | 12,85 € | 5.106 € | 3,02 % |
| Breitnau | 9,6 km | 79874 | 11,21 € | 3.860 € | 3,49 % |
Wo liegt Stegen?
Lage
Stegen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Stegen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,50 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.058 € |
| Bruttomietrendite | 3,70 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,1 |
| Einwohner | 4.646 |
| Einwohner je km² | 177 |
| Fläche (km²) | 26,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #132 |
| Prognos Dynamikrang | #161 |
| Prognos Stärkerang | #138 |
| Koordinaten | 47,9838, 7,9640 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Stegen
Was kostet eine Wohnung in Stegen?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei rund 12,50 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 4.058 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen leicht über dem Durchschnitt des Kreises Breisgau-Hochschwarzwald (12,30 Euro bzw. 3.887 Euro) und deutlich über den Landes- und Bundesdurchschnitten. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Kaufpreise in Stegen entwickelt?
Die Kaufpreise in Stegen zeigten in den vergangenen Jahren starke Schwankungen. Lag der Preis 2018 noch bei rund 3.891 Euro pro Quadratmeter, stieg er 2023 auf einen Spitzenwert von 6.210 Euro, bevor er 2025 auf 3.196 Euro sank. Der aktuelle Wert liegt bei 4.058 Euro. Die durchschnittliche jährliche Steigerung über die gesamte Reihe beträgt 2,10 Prozent.
Wie haben sich die Mieten in Stegen entwickelt?
Auch die Mieten in Stegen waren volatil. Von 9,72 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2021 auf 18,25 Euro, fielen dann wieder und lagen 2026 bei 11,82 Euro. Die durchschnittliche jährliche Steigerung über die Reihe beträgt 2,48 Prozent. Die Zeitreihenwerte sind nicht geschätzt, sondern basieren auf verfügbaren Daten.
Welche Bruttomietrendite bietet eine Kapitalanlage in Stegen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,7 Prozent und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 14,4 im Bundesland liegt Stegen im unteren Viertel — das bedeutet, dass rund 86 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,06 und liegt damit über dem Kreiswert von 26,15 und dem Landeswert von 23,49.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Stegen?
Die Bevölkerung in Stegen ist seit 2015 leicht gestiegen: Von 4.481 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.646 im Jahr 2024, einem Plus von rund 3,7 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 177 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,5 Prozent und war damit höher als 2015, als sie bei 6,5 Prozent lag.
Woher stammen die Daten zu Stegen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Stegen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Stegen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Märgen | 79274 | 10,20 € | 2.045 € | 5,99 % |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 79871 | 9,34 € | 2.045 € | 5,48 % |
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 79356 | 12,56 € | 2.835 € | 5,32 % |
| Lenzkirch | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Auggen | 79424 | 13,25 € | 3.146 € | 5,06 % |
| Umkirch | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
| Löffingen, Stadt | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Sulzburg, Stadt | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |