Wittnau
Wittnau (PLZ 79299) liegt im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 1.526 Einwohner auf 5,0 km², das entspricht 303 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,67 € pro m², der Kaufpreis bei 6.443 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,36 % und ein Kaufpreisfaktor von 42,4 — rechnerisch sind das 42 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Wittnau über dem Renditeniveau von 0 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,31 € auf 13,23 € pro m², im Mittel 0,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Breisgau-Hochschwarzwald Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 161, Stärkerang 138). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Au, Sölden und Merzhausen an.
Immobilienpreise in Wittnau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht Wittnau
Wittnau ist eine kleine Wohngemeinde im Hexental südlich von Freiburg mit überdurchschnittlich hohen Immobilienpreisen und einer der niedrigsten Bruttomietrenditen in Baden-Württemberg. Der Kaufpreis von 6.443 Euro/m² liegt mehr als 65 Prozent über dem Kreisdurchschnitt, während die Miete nur leicht darüber liegt. Die Rendite von 2,36 Prozent ist die niedrigste im regionalen Vergleich und liegt im Perzentilrang 0,09 im Bundesland. Die Kaufpreise haben sich in den letzten Jahren verdoppelt, was die Rendite weiter drückt. Die Bevölkerung wächst leicht, die Arbeitslosigkeit ist niedrig.
Marktüberblick
Wittnau ist eine 5,04 km² große Gemeinde im Hexental, etwa sieben Kilometer südlich von Freiburg im Breisgau. Seit den 1960er Jahren hat sich der Ort von einer Bauerngemeinde zu einer Wohngemeinde mit vorstädtischem Charakter entwickelt. Die 1.526 Einwohner (2024) leben auf einer Fläche mit 303 Einwohnern je Quadratkilometer. Ein Teil der Erwerbstätigen pendelt nach Freiburg; die Gemeinde verfügt über kleine Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe sowie die CTS-Klinik Stöckenhöfe als größeren lokalen Arbeitgeber. Die Lage im Hexental zwischen Freiburg und den Westhängen des Hochschwarzwalds prägt den Erholungsort-Charakter.
Aktuelle Marktlage
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.443 Euro je Quadratmeter und damit mehr als 65 Prozent über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald (3.887 Euro). Im Landesvergleich zu Baden-Württemberg (3.140 Euro) und deutschlandweit (2.409 Euro) ist Wittnau deutlich über dem Mittel. Die Angebotsmiete von 12,67 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreis- (12,30 Euro) und Landesdurchschnitt (11,08 Euro), jedoch deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 2,36 Prozent und liegt damit unter allen Nachbarorten (2,95 bis 3,60 Prozent), unter dem Kreisdurchschnitt (3,95 Prozent) und dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 42,39 ist mehr als doppelt so hoch wie der des Kreises (26,1) und des Bundeslandes (23,5). Diese Kennzahlen zeigen einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mieten strukturell übersteigen.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt starke Schwankungen: Von 12,31 Euro (2018) fiel die Miete 2019 auf 8 Euro, stieg 2022 auf 14,42 Euro, fiel 2024 auf 12,06 Euro und erreichte 2025 mit 15,31 Euro einen neuen Höchstwert. Die aktuellen Werte liegen bei 13,23 Euro (2026). Bei den Kaufpreisen ist ein ähnliches Muster erkennbar: Nach 4.402 Euro (2020) und einem Tief von 3.921 Euro (2022) stiegen die Preise bis 2024 auf 7.114 Euro, korrigierten sich 2025 auf 6.593 Euro und liegen 2026 bei 6.931 Euro. Die Kaufpreise haben sich in den letzten Jahren verdoppelt, während die Mieten keine vergleichbare Trendsteigerung aufweisen. Dies erklärt die niedrige Bruttomietrendite und den hohen Kaufpreisfaktor.
Regionale Einordnung
Wittnau liegt bei der Bruttomietrendite im Perzentilrang 0,09 im Bundesland, was bedeutet, dass die Rendite unter der von 91 Prozent aller 1.102 Orte in Baden-Württemberg liegt. Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden weist Wittnau die niedrigste Rendite auf. Merzhausen (16,39 Euro/m² Miete, 3,38 Prozent Rendite) und Au (15,03 Euro/m², 3,34 Prozent) liegen bei den Mieten höher und erzielen gleichzeitig bessere Renditen. Bollschweil (2,95 Prozent) und Horben (3,02 Prozent) liegen mit niedrigeren Mieten bei deutlich besseren Renditen. Die Kaufpreise in Wittnau übersteigen alle Nachbarorte deutlich, während die Mieten im mittleren bis oberen Nachbarsbereich liegen. Dies führt zu einer strukturell schlechteren Rendite im regionalen Vergleich.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung Wittnau wuchs von 1.475 Einwohnern (2015) auf 1.526 (2024), was einer Zunahme von 3,5 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3 Prozent (26 Arbeitslose) und ist damit im unteren Bereich einzuordnen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald auf Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis Rang 83, während die Indizes Dynamik (161), Wettbewerb und Innovation (172) sowie Demografie (157) im unteren Mittelfeld liegen. Wittnau profitiert von der Nähe zu Freiburg als Universitäts- und Wirtschaftsstandort, verfügt aber selbst über keine Hochschule. Die Gemeinde ist durch 45 Prozent Waldfläche und Weinbaugebiet geprägt, was den Erholungsort-Charakter unterstreicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Wittnau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Wittnau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,31 €/m² |
| 2019 | 8,00 €/m² |
| 2020 | 11,36 €/m² |
| 2021 | 11,00 €/m² |
| 2022 | 14,42 €/m² |
| 2023 | 12,40 €/m² |
| 2024 | 12,06 €/m² |
| 2025 | 15,31 €/m² |
| 2026 | 13,23 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Wittnau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 4.402 €/m² |
| 2022 | 3.921 €/m² |
| 2023 | 6.350 €/m² |
| 2024 | 7.114 €/m² |
| 2025 | 6.593 €/m² |
| 2026 | 6.931 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Wittnau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2020 | 3,10 % |
| 2022 | 4,41 % |
| 2023 | 2,34 % |
| 2024 | 2,03 % |
| 2025 | 2,79 % |
| 2026 | 2,29 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Wittnau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.475 Einwohner |
| 2016 | 1.485 Einwohner |
| 2017 | 1.510 Einwohner |
| 2018 | 1.528 Einwohner |
| 2019 | 1.516 Einwohner |
| 2020 | 1.504 Einwohner |
| 2021 | 1.511 Einwohner |
| 2022 | 1.510 Einwohner |
| 2023 | 1.526 Einwohner |
| 2024 | 1.526 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Wittnau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,37 % |
| 2016 | 0,00 % |
| 2017 | 1,73 % |
| 2018 | 1,70 % |
| 2019 | 1,59 % |
| 2020 | 2,30 % |
| 2021 | 2,95 % |
| 2022 | 2,88 % |
| 2023 | 3,00 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 132 Rang |
| Dynamik | 161 Rang |
| Stärke | 138 Rang |
| Demografie | 157 Rang |
| Arbeitsmarkt | 156 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 172 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 83,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Wittnau liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Wittnau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Wittnau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Wittnau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Wittnau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Freiburg im Breisgau | 16,43 €/m² |
| Merzhausen | 16,39 €/m² |
| Au | 15,03 €/m² |
| Schallstadt | 14,44 €/m² |
| Ebringen | 12,98 €/m² |
| Horben | 12,85 €/m² |
| Wittnau | 12,67 €/m² |
| Pfaffenweiler | 12,01 €/m² |
| Sölden | 11,97 €/m² |
| Bollschweil | 11,73 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Wittnau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Wittnau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schallstadt | 3,60 % |
| Ebringen | 3,53 % |
| Freiburg im Breisgau | 3,45 % |
| Pfaffenweiler | 3,41 % |
| Merzhausen | 3,38 % |
| Au | 3,34 % |
| Sölden | 3,28 % |
| Horben | 3,02 % |
| Bollschweil | 2,95 % |
| Wittnau | 2,36 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Au | 1,4 km | 79280 | 15,03 € | 5.399 € | 3,34 % |
| Sölden | 1,7 km | 79294 | 11,97 € | 4.383 € | 3,28 % |
| Merzhausen | 2,4 km | 79249 | 16,39 € | 5.818 € | 3,38 % |
| Ebringen | 3,1 km | 79285 | 12,98 € | 4.407 € | 3,53 % |
| Horben | 3,4 km | 79289 | 12,85 € | 5.106 € | 3,02 % |
| Bollschweil | 4,0 km | 79283 | 11,73 € | 4.775 € | 2,95 % |
| Schallstadt | 4,3 km | 79227 | 14,44 € | 4.818 € | 3,60 % |
| Pfaffenweiler | 4,4 km | 79292 | 12,01 € | 4.227 € | 3,41 % |
| Freiburg im Breisgau, Stadt | 6,0 km | 79098 | 16,43 € | 5.722 € | 3,45 % |
Wo liegt Wittnau?
Lage
Wittnau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Wittnau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,67 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.443 € |
| Bruttomietrendite | 2,36 % |
| Kaufpreisfaktor | 42,4 |
| Einwohner | 1.526 |
| Einwohner je km² | 303 |
| Fläche (km²) | 5,0 |
| Arbeitslosenquote | 3,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #132 |
| Prognos Dynamikrang | #161 |
| Prognos Stärkerang | #138 |
| Koordinaten | 47,9462, 7,8160 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Wittnau
Was kostet eine Wohnung in Wittnau?
Aktuell liegen die Angebotsmieten bei 12,67 Euro pro Quadratmeter und die Angebotskaufpreise bei 6.443 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich dazu beträgt der Kreisdurchschnitt des Breisgau-Hochschwarzwald 12,30 Euro bzw. 3.887 Euro pro Quadratmeter, der Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg 11,08 Euro bzw. 3.140 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Wittnau entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt für die Kaufpreise starke Schwankungen: Von 4.402 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 ging der Preis 2022 auf 3.921 Euro zurück, stieg dann 2023 auf 6.350 Euro und erreichte 2024 mit 7.114 Euro einen Höhepunkt, bevor er 2025 wieder auf 6.593 Euro sank. Für 2026 wird ein Wert von 6.931 Euro ausgewiesen. Die Mietpreise zeigten ebenfalls volatile Verläufe mit Werten zwischen 8 Euro (2019) und 15,31 Euro (2025).
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Wittnau?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,36 Prozent und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 42,39, was bedeutet, dass das 42,39-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 26,15 und der Landesdurchschnitt bei 23,49. Der Perzentilrang der Rendite in Baden-Württemberg beträgt 0,09, was rund 91 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweist.
Wie verhält sich Wittnau im Vergleich zum Kreis und Bundesland?
Wittnau weist mit 6.443 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis mehr als das Doppelte des Kreisdurchschnitts (3.887 Euro) und des Landesdurchschnitts (3.140 Euro) auf. Auch die Angebotsmiete von 12,67 Euro liegt über dem Kreiswert von 12,30 Euro und dem Landeswert von 11,08 Euro. Die Nachbargemeinden zeigen ähnliche Tendenzen: Merzhausen (2,4 km) hat mit 5.818 Euro einen ebenfalls hohen Kaufpreis, während Sölden (1,7 km) mit 4.383 Euro näher am Kreisdurchschnitt liegt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Wittnau?
Die Bevölkerung ist von 1.475 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.526 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 3,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 303 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 26 Prozent, wobei die Zeitreihe lückenhaft ist und für 2016 ein Wert von 0 Prozent ausgewiesen wird. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis Breisgau-Hochschwarzwald auf Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtbewertung ein.
Woher stammen die Daten zu Wittnau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Wittnau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Wittnau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Märgen | 79274 | 10,20 € | 2.045 € | 5,99 % |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 79871 | 9,34 € | 2.045 € | 5,48 % |
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 79356 | 12,56 € | 2.835 € | 5,32 % |
| Lenzkirch | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Auggen | 79424 | 13,25 € | 3.146 € | 5,06 % |
| Umkirch | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
| Löffingen, Stadt | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Sulzburg, Stadt | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |