Bollschweil

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, niedrige Rendite

Bollschweil liegt im Hexental, etwa zehn Kilometer südlich von Freiburg im Breisgau, und weist einen Immobilienmarkt auf, der durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Miete geprägt ist. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.775 Euro pro Quadratmeter und damit rund 23 Prozent über dem Durchschnitt des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald (3.887 Euro/m²) sowie 52 Prozent über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 11,73 Euro/m² liegt hingegen knapp unter dem Kreisdurchschnitt (12,30 Euro/m²) und nur leicht über dem Landes- (11,08 Euro/m²) und Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²).

Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 2,95 Prozent, die unter allen vergleichbaren Werten liegt: im Kreisdurchschnitt beträgt sie 3,95 Prozent, in Baden-Württemberg 4,36 Prozent und bundesweit 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 33,93 ist ebenfalls der höchste im Vergleich — er bedeutet, dass der Kaufpreis das 33,93-Fache der Jahreskaltmiete beträgt, während er im Kreis bei 26,15 und in Baden-Württemberg bei 23,49 liegt.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen auf kleinem Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,45 Euro/m² (2023) und 12,52 Euro/m² (2026). Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 2.683 Euro/m² (2018) und 6.467 Euro/m² (2023). Diese starken jährlichen Ausschläge — etwa ein Sprung des Kaufpreises von 2.939 Euro/m² (2022) auf 6.467 Euro/m² (2023) und ein Rückgang auf 4.410 Euro/m² (2024) — deuten darauf hin, dass einzelne Transaktionen das Marktgeschehen überproportional beeinflussen.

Die CAGR-Werte (Compound Annual Growth Rate) von 2,35 Prozent für die Miete und 8,93 Prozent für den Kaufpreis über die verfügbaren Jahre spiegeln diesen Trend wider: Der Kaufpreis ist deutlich schneller gestiegen als die Miete, was den steigenden Kaufpreisfaktor und die fallende Rendite erklärt. Die jüngsten Werte der Zeitreihe (2025–2026) zeigen eine gewisse Stabilisierung bei leicht rückläufigen Kaufpreisen (5.824 Euro/m² in 2025, 5.318 Euro/m² in 2026) und steigenden Mieten (11,34 Euro/m² in 2025, 12,52 Euro/m² in 2026).

Regionale Einordnung: Teil des teureren Hexental-Marktes

Im regionalen Vergleich liegt Bollschweil bei den Nachbarorten im mittleren bis unteren Bereich der Mieten, aber im oberen Bereich der Kaufpreise. Von den acht nachgewiesenen Nachbarorten in einem Umkreis von bis zu 5,7 Kilometern weisen Schallstadt (14,44 Euro/m²), Au (15,03 Euro/m²) und Wittnau (12,67 Euro/m²) höhere Mieten aus. Bei den Kaufpreisen liegt Bollschweil mit 4.775 Euro/m² über Ehrenkirchen (4.761 Euro/m²) und Staufen (4.175 Euro/m²), aber unter Wittnau (6.443 Euro/m²) und Au (5.399 Euro/m²).

Die Bruttomietrenditen der Nachbarorte liegen zwischen 2,36 Prozent (Wittnau) und 3,72 Prozent (Staufen). Bollschweils Rendite von 2,95 Prozent ist damit die zweittiefste im direkten Vergleich — nur Wittnau liegt mit 2,36 Prozent darunter. Dies entspricht dem Muster der Region: Die Orte im Hexental und in der näheren Umgebung Freiburgs weisen insgesamt höhere Kaufpreise und niedrigere Renditen auf als der Landes- und Bundesdurchschnitt.

Standortfaktoren: Ländliche Gemeinde mit Pendlerbezug zu Freiburg

Die Gemeinde Bollschweil hat eine Fläche von 16,43 km² und etwa 2.313 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 141 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit 2015 ist die Bevölkerung leicht rückläufig: Von 2.337 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.313 im Jahr 2024, einem Rückgang von rund einem Prozent. Der Tiefpunkt lag 2022 bei 2.277 Einwohnern, seither stabilisiert sich die Zahl wieder.

Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 83 ist deutlich besser als die Ränge in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (172), Dynamik (161), Arbeitsmarkt (156) und Demografie (157). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur war historisch vom Kalkabbau geprägt, dessen Steinbruchbetrieb 2011 eingestellt wurde; die Produktion von Trockenmörteln blieb bestehen, wobei die Beschäftigtenzahl von knapp 100 im Jahr 2009 auf 35 im Jahr 2015 sank.

Die Anbindung an das Netz des öffentlichen Nahverkehrs erfolgt über die Buslinie 7208 Freiburg–Bad Krozingen. Bollschweil liegt an einem Radweg durch das Hexental, der in etwa 45 Minuten nach Freiburg führt. Diese Infrastruktur macht den Ort für Pendler nach Freiburg attraktiv, was mit dem hohen Kaufpreis einhergeht.