Au

Marktüberblick

Au ist eine 4 km² große Gemeinde im Hexental, wenige Kilometer südlich von Freiburg im Breisgau. Mit 1.505 Einwohnern (2024) und einer Dichte von 376 Einwohnern pro km² ist der Ort kompakt und liegt auf 359 m ü. NHN zwischen dem Schönberg und dem Schwarzwald. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Hexental und entwickelt sich zunehmend zur Wohngemeinde für Pendler nach Freiburg, wie aus der Beschreibung der Gemeinde hervorgeht.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 15,03 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.399 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 3,34 Prozent, der Kaufpreisfaktor 29,94. Die Rendite liegt im Perzentil 4,9 im Bundesland Baden-Württemberg – das bedeutet, dass nur etwa fünf Prozent aller Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der hohe Kaufpreis drückt die Rendite stärker als die hohe Miete sie stützt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Au außergewöhnliche Schwankungen, die über das hinausgehen, was man von einem reifen Immobilienmarkt erwartet.

Die Angebotsmiete stieg von 12 Euro pro m² (2018) auf 15,45 Euro (2021), fiel dann 2023 auf 12,86 Euro, stieg 2024 auf 16,89 Euro und erreichte 2025 mit 20 Euro den höchsten Wert der Reihe – bevor sie 2026 wieder auf 14,76 Euro sank. Bei den Kaufpreisen ist das Muster ähnlich volatil: Von 4.582 Euro (2018) stieg der Preis 2020 auf 6.905 Euro, fiel dann 2024 auf 3.392 Euro – ein Einbruch von rund 51 Prozent vom Höchstwert – und stieg 2026 auf 7.692 Euro, mehr als das Doppelte des Tiefststands.

Der langfristige CAGR beträgt 2,62 Prozent für die Miete und 6,69 Prozent für den Kaufpreis. Die extremen Ausschläge in den letzten Jahren (2024–2026) deuten auf eine geringe Stichprobengröße hin: Bei einer Gemeinde mit nur 1.505 Einwohnern und 4 km² Fläche können wenige transaktierte oder inserierte Objekte die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet, was die Interpretation dieser Schwankungen erschwert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Au bei beiden Preiskennzahlen deutlich über dem Mittel. Die Angebotsmiete von 15,03 Euro pro m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 12,30 Euro um 22 Prozent und den Landesdurchschnitt von 11,08 Euro um 36 Prozent. Der Kaufpreis von 5.399 Euro pro m² liegt 39 Prozent über dem Kreiswert von 3.887 Euro und 72 Prozent über dem Landeswert von 3.140 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Merzhausen (1,2 km entfernt) weist mit 16,39 Euro pro m² eine höhere Miete und mit 5.818 Euro einen höheren Kaufpreis auf als Au. Wittnau (1,4 km) hat mit 6.443 Euro den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte, aber mit 12,67 Euro die niedrigste Miete – was sich in einer Bruttomietrendite von nur 2,36 Prozent niederschlägt. Freiburg (4,6 km) liegt mit 16,43 Euro Miete und 5.722 Euro Kaufpreis knapp über Au. Au positioniert sich damit mittig zwischen den Nachbarn, wobei die Rendite von 3,34 Prozent unter der von Merzhausen (3,38 %) und Freiburg (3,45 %) liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 29,94 ist der höchste unter allen Nachbarorten und liegt über dem Kreisdurchschnitt von 26,15. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete in Au höher ist als in der Umgebung.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Au ist seit 2015 um 7,35 Prozent gewachsen – von 1.402 auf 1.505 Einwohner. Dieser Zuzug entspricht dem Muster vieler Gemeinden im Umland Freiburgs, die als Wohngemeinden für Beschäftigte in der Großstadt funktionieren. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,46 Prozent und damit deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (ca. 5,8 Prozent). Mit 22 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.505 ist der Arbeitsmarkt lokal sehr angespannt.

Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen Rang 161 für Dynamik, 138 für Stärke, 157 für Demografie, 156 für Arbeitsmarkt, 172 für Wettbewerb und Innovation sowie 83 für Wohlstand und soziale Lage. Der Kreis liegt damit im oberen Mittelfeld, wobei die Innovationskraft und der Wettbewerb schwächer abschneiden als der Wohlstandsindikator.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von Landwirtschaft, die nahezu die Hälfte der Gemeindefläche einnimmt, und von Weinbau, der bereits 868 urkundlich erwähnt wurde. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Buslinie 7208 der Südbadenbus GmbH und die L 122, die Au mit Freiburg und Bad Krozingen verbindet. Ein Radweg entlang der L 122 bindet Au an das Freiburger Radnetz an.