Münstertal/Schwarzwald
Münstertal/Schwarzwald (PLZ 79244) liegt im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 5.117 Einwohner auf 67,7 km², das entspricht 76 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,61 € pro m², der Kaufpreis bei 3.537 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,94 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,4 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Münstertal/Schwarzwald über dem Renditeniveau von 26 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,93 € auf 12,87 € pro m², im Mittel 2,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Breisgau-Hochschwarzwald Rang 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 161, Stärkerang 138). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Staufen im Breisgau, Sulzburg und Ballrechten-Dottingen an.
Immobilienpreise in Münstertal/Schwarzwald im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Münstertal/Schwarzwald
Münstertal/Schwarzwald ist eine luftkurortliche Gemeinde im Südschwarzwald mit stabilen Bevölkerungszahlen und einem Immobilienmarkt, der über dem baden-württembergischen Durchschnitt liegt, aber unter dem Kreisniveau. Die Angebotsmiete beträgt 11,61 Euro/m², der Kaufpreis 3.537 Euro/m² bei einer Bruttomietrendite von 3,94 Prozent. Die Zeitreihen zeigen hohe Volatilität mit starken Schwankungen bei Miete und Kaufpreis. Der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Landkreis im Mittelfeld ein, mit Stärken im Wohlstand, aber Schwächen in Wettbewerb und Demografie.
Marktüberblick: Preise im regionalen Vergleich
Münstertal/Schwarzwald liegt mit einer Angebotsmiete von 11,61 Euro je Quadratmeter knapp über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, aber unter dem Kreiswert von 12,30 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.537 Euro je Quadratmeter übertrifft den Landesdurchschnitt von 3.140 Euro, bleibt jedoch unter dem Kreiswert von 3.887 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 25,38 liegt sowohl über dem Landesdurchschnitt (23,49) als auch über dem Kreiswert (26,15). Die Bruttomietrendite von 3,94 Prozent entspricht fast exakt dem Kreiswert (3,95 Prozent) und liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Münstertal mit 26,13 Prozent einen Platz im unteren Viertel – das bedeutet, die Rendite liegt unter der von etwa drei Vierteln der baden-württembergischen Orte. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Münstertal bei Kaufpreis und Miete im Mittelfeld: deutlich unter Staufen (4.175 Euro/m²) und Bollschweil (4.775 Euro/m²), aber über Sulzburg (2.821 Euro/m²) und Wieden (2.087 Euro/m²).
Preis- und Mietentwicklung: Hohe Volatilität
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine hohe Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Der Kaufpreis stieg von 1.928 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.741 Euro im Jahr 2019, fiel 2020 auf 2.376 Euro, stieg 2021 wieder auf 2.730 Euro und erreichte 2024 mit 4.090 Euro einen deutlichen Höhepunkt, bevor er 2025 auf 3.314 Euro und 2026 auf 3.234 Euro sank. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,20 Euro (2019) und 14,17 Euro (2025) mit einem Tiefpunkt 2022 bei 8,78 Euro. Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für den Kaufpreis 6,68 Prozent und für die Miete 2,06 Prozent über den gesamten Zeitraum. Diese Durchschnittswerte verdecken die starken Schwankungen: Der Kaufpreis mehr als verdoppelte sich zwischen 2018 und 2024, bevor er um rund 21 Prozent zurückfiel. Die Miete legte zwischen 2022 und 2025 um über 60 Prozent zu, bevor sie 2026 wieder um 9,2 Prozent sank. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, unklare Arbeitsmarktdaten
Die Einwohnerzahl von Münstertal entwickelte sich zwischen 2015 (5.045) und 2024 (5.117) mit einem Wachstum von 1,43 Prozent nahezu stabil. Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote zeigt in den Zeitreihen einen ungewöhnlichen Verlauf: Sie lag 2015 bei 25 Prozent, sank bis 2019 auf 15 Prozent, stieg 2020 auf 21 Prozent und erreichte 2023 einen Wert von 81 Prozent. Dieser Extremwert weicht stark vom vorherigen und nachfolgenden Muster ab und entspricht nicht dem typischen Ausmaß einer Arbeitslosenquote für eine deutsche Gemeinde. Die Datenlage hierzu ist unklar und bedarf der Prüfung. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Standortfaktoren: Tourismus und regionale Einordnung
Münstertal/Schwarzwald ist eine Gemeinde und Luftkurort im Südschwarzwald, etwa 20 Kilometer südlich von Freiburg im Breisgau gelegen. Der Ort verteilt sich auf zwei Haupttäler (Ober- und Untermünstertal) und entstand 1971 aus dem Zusammenschluss der beiden vormals selbstständigen Gemeinden. Der Belchen, mit 1.414 Metern dritthöchster Berg des Schwarzwalds, ist der Hausberg des Ortes und verzeichnet jährlich über 300.000 Besucher. Historisch war das Münstertal durch Bergbau geprägt, der urkundlich seit 1028 belegt ist und bis 1958 aktiv war. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, auf den sich die Ränge beziehen: Mit Rang 132 von rund 400 Kreisen liegt der Kreis im Mittelfeld. Das beste Segment ist Wohlstand und soziale Lage mit Rang 83, während Wettbewerb und Innovation (Rang 172), Demografie (Rang 157) und Arbeitsmarkt (Rang 156) im unteren Drittel liegen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 161 ebenfalls im unteren Mittelfeld.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Münstertal/Schwarzwald entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Münstertal/Schwarzwald
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,93 €/m² |
| 2019 | 8,20 €/m² |
| 2020 | 10,84 €/m² |
| 2021 | 10,48 €/m² |
| 2022 | 8,78 €/m² |
| 2023 | 9,60 €/m² |
| 2024 | 10,67 €/m² |
| 2025 | 14,17 €/m² |
| 2026 | 12,87 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Münstertal/Schwarzwald
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.928 €/m² |
| 2019 | 2.741 €/m² |
| 2020 | 2.376 €/m² |
| 2021 | 2.730 €/m² |
| 2022 | 2.846 €/m² |
| 2023 | 2.660 €/m² |
| 2024 | 4.090 €/m² |
| 2025 | 3.314 €/m² |
| 2026 | 3.234 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Münstertal/Schwarzwald
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,80 % |
| 2019 | 3,59 % |
| 2020 | 5,47 % |
| 2021 | 4,61 % |
| 2022 | 3,70 % |
| 2023 | 4,33 % |
| 2024 | 3,13 % |
| 2025 | 5,13 % |
| 2026 | 4,78 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Münstertal/Schwarzwald
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.045 Einwohner |
| 2016 | 5.082 Einwohner |
| 2017 | 5.091 Einwohner |
| 2018 | 5.110 Einwohner |
| 2019 | 5.072 Einwohner |
| 2020 | 5.099 Einwohner |
| 2021 | 5.108 Einwohner |
| 2022 | 5.136 Einwohner |
| 2023 | 5.117 Einwohner |
| 2024 | 5.117 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Münstertal/Schwarzwald
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,46 % |
| 2016 | 3,07 % |
| 2017 | 1,90 % |
| 2018 | 1,86 % |
| 2019 | 2,03 % |
| 2020 | 2,83 % |
| 2021 | 3,02 % |
| 2022 | 2,47 % |
| 2023 | 2,57 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 132 Rang |
| Dynamik | 161 Rang |
| Stärke | 138 Rang |
| Demografie | 157 Rang |
| Arbeitsmarkt | 156 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 172 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 83,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Münstertal/Schwarzwald liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Münstertal/Schwarzwald im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Münstertal/Schwarzwald ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Münstertal/Schwarzwald ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Münstertal/Schwarzwald
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Wieden | 14,22 €/m² |
| Ehrenkirchen | 12,96 €/m² |
| Heitersheim | 12,95 €/m² |
| Staufen im Breisgau | 12,93 €/m² |
| Ballrechten-Dottingen | 12,16 €/m² |
| Sölden | 11,97 €/m² |
| Bollschweil | 11,73 €/m² |
| Münstertal/Schwarzwald | 11,61 €/m² |
| Sulzburg | 11,43 €/m² |
| Böllen | 11,20 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Münstertal/Schwarzwald ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Münstertal/Schwarzwald
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wieden | 8,18 % |
| Sulzburg | 4,86 % |
| Ballrechten-Dottingen | 4,17 % |
| Böllen | 3,95 % |
| Münstertal/Schwarzwald | 3,94 % |
| Staufen im Breisgau | 3,72 % |
| Heitersheim | 3,60 % |
| Sölden | 3,28 % |
| Ehrenkirchen | 3,27 % |
| Bollschweil | 2,95 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Staufen im Breisgau, Stadt | 5,0 km | 79219 | 12,93 € | 4.175 € | 3,72 % |
| Sulzburg, Stadt | 5,8 km | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |
| Ballrechten-Dottingen | 7,0 km | 79282 | 12,16 € | 3.500 € | 4,17 % |
| Böllen | 7,2 km | 79677 | 11,20 € | 3.400 € | 3,95 % |
| Bollschweil | 7,3 km | 79283 | 11,73 € | 4.775 € | 2,95 % |
| Wieden | 7,5 km | 79695 | 14,22 € | 2.087 € | 8,18 % |
| Ehrenkirchen | 8,1 km | 79238 | 12,96 € | 4.761 € | 3,27 % |
| Sölden | 8,8 km | 79294 | 11,97 € | 4.383 € | 3,28 % |
| Heitersheim, Stadt | 9,1 km | 79423 | 12,95 € | 4.313 € | 3,60 % |
Wo liegt Münstertal/Schwarzwald?
Lage
Münstertal/Schwarzwald auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Münstertal/Schwarzwald
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,61 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.537 € |
| Bruttomietrendite | 3,94 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,4 |
| Einwohner | 5.117 |
| Einwohner je km² | 76 |
| Fläche (km²) | 67,7 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #132 |
| Prognos Dynamikrang | #161 |
| Prognos Stärkerang | #138 |
| Koordinaten | 47,8545, 7,7841 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Münstertal/Schwarzwald
Was kostet eine Wohnung in Münstertal/Schwarzwald?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Münstertal/Schwarzwald liegt bei 11,61 Euro pro Quadratmeter. Das liegt leicht über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 12,30 Euro im Breisgau-Hochschwarzwald. Die Angebotskaufpreise liegen bei 3.537 Euro pro Quadratmeter und damit über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Münstertal/Schwarzwald entwickelt?
Die Kaufpreise in Münstertal/Schwarzwald sind in der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 deutlich gestiegen: von 1.928 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.234 Euro im Jahr 2026. Die Entwicklung war dabei nicht linear – so gab es 2020 und 2023 leichte Rückgänge, bevor der Preis 2024 auf 4.090 Euro pro Quadratmeter anstieg. Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger dynamisch, von 10,93 Euro 2018 auf 12,87 Euro 2026, mit starken Schwankungen im Jahresverlauf.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Münstertal/Schwarzwald?
Die aktuelle Bruttomietrendite in Münstertal/Schwarzwald beträgt 3,94 Prozent. Das liegt unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent und unter dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,38 und liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 23,49. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 26,13, was bedeutet, dass rund 74 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreisniveau.
Was zeichnet Münstertal/Schwarzwald als Wohn- und Tourismusort aus?
Münstertal/Schwarzwald ist eine Gemeinde im Schwarzwald mit rund 5.100 Einwohnern auf 67,74 Quadratkilometern. Die Gemeinde liegt etwa 20 Kilometer südlich von Freiburg im Breisgau und ist als Luftkurort ausgewiesen. Der Belchen, mit 1.414 Metern der dritthöchste Berg des Schwarzwalds, gehört zur Gemeinde und zählt jährlich über 300.000 Besucher. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald auf Platz 132 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamtrang 2025).
Woher stammen die Daten zu Münstertal/Schwarzwald?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Münstertal/Schwarzwald sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Münstertal/Schwarzwald führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Breisgau-Hochschwarzwald
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| St. Märgen | 79274 | 10,20 € | 2.045 € | 5,99 % |
| Eisenbach (Hochschwarzwald) | 79871 | 9,34 € | 2.045 € | 5,48 % |
| Eichstetten am Kaiserstuhl | 79356 | 12,56 € | 2.835 € | 5,32 % |
| Lenzkirch | 79853 | 10,57 € | 2.502 € | 5,07 % |
| Auggen | 79424 | 13,25 € | 3.146 € | 5,06 % |
| Umkirch | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
| Löffingen, Stadt | 79843 | 9,22 € | 2.244 € | 4,93 % |
| Sulzburg, Stadt | 79295 | 11,43 € | 2.821 € | 4,86 % |