Friesenheim

Marktüberblick

Friesenheim ist eine Gemeinde im Ortenaukreis in Baden-Württemberg mit rund 14.000 Einwohnern auf einer Fläche von 46,57 Quadratkilometern. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Friesenheim, Heiligenzell, Oberschopfheim, Oberweier und Schuttern. Sie liegt in der Vorbergzone zwischen Rheinebene und Schwarzwald, durchflossen von der Schutter. Die Anbindung an die überregionale Infrastruktur ist durch die Bundesautobahn 5 und die Bundesstraße 3 sowie einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Mannheim–Basel gegeben. Die nächste Großstadt Lahr/Schwarzwald befindet sich nur 3,8 Kilometer entfernt.

Preisentwicklung und Mietrendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.061 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,97 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Friesenheim knapp über dem Durchschnitt des Ortenaukreises (3.012 €/m² Kaufpreis, 10,58 €/m² Miete) und bewegt sich auf einem ähnlichen Niveau wie der baden-württembergische Landesdurchschnitt (3.140 €/m² bzw. 11,08 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,25 und liegt damit leicht unter dem Kreiswert von 23,78. Die Bruttomietrendite von 4,3 % entspricht annähernd dem Kreisdurchschnitt von 4,33 %.

Die langfristige Entwicklung zeigt einen moderaten Anstieg: Die Angebotsmiete ist seit 2018 um durchschnittlich 2,25 % pro Jahr gestiegen (CAGR), der Angebotskaufpreis um 1,57 % p.a. Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Besonders auffällig ist die Entwicklung der letzten Jahre: Der Kaufpreis stieg von 2.817 €/m² (2023) auf 3.871 €/m² (2025), bevor er 2026 wieder auf 2.917 €/m² zurückging. Die Miete verzeichnete einen ähnlichen Anstieg von 9,04 €/m² (2023) auf 11,11 €/m² (2026). Diese Schwankungen deuten auf eine volatile Marktdynamik in den jüngsten Jahren hin.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Friesenheim hat seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum von 8,5 % verzeichnet – von 12.921 auf 14.023 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 301 Einwohner pro Quadratkilometer. Dieser Zuwachs ist im regionalen Vergleich bemerkenswert und spricht für eine attraktive Wohnlage.

Im direkten Vergleich zu den Nachbargemeinden liegt Friesenheim preislich im Mittelfeld. Lahr/Schwarzwald (3,8 km entfernt) weist mit 3.115 €/m² einen leicht höheren Kaufpreis auf, während Hohberg (6 km) mit 2.877 €/m² günstiger liegt. Bei den Mieten liegt Friesenheim mit 10,97 €/m² im unteren bis mittleren Bereich der Umgebung – Berghaupten (8,7 km) liegt mit 11,86 €/m² deutlich höher.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Ortenaukreis, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, auf den Gesamt-Rang 112 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im mittleren Drittel. Besonders gut schnitt der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 84 ab, während der Arbeitsmarkt (Rang 164) und die soziale Lage (Rang 152) schwächer abschneiden. Der Demografie-Index liegt auf Rang 141. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.

Einordnung und Perspektiven

Friesenheim präsentiert sich als eine wachsende Gemeinde im ländlichen Umland einer Mittelstadt. Die Kombination aus moderaten Immobilienpreisen, guter Verkehrsanbindung (A 5, B 3, Bahnanschluss) und der Nähe zu Lahr/Schwarzwald macht den Ort für Pendler attraktiv. Das Bevölkerungswachstum von über 8 % in neun Jahren unterstreicht die nachfragegetriebene Entwicklung.

Die Immobilienpreise liegen leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf die gute Infrastruktur und die Lage in der Vorbergzone zum Schwarzwald zurückzuführen ist. Die Bruttomietrendite von 4,3 % ist im bundesweiten Vergleich (Durchschnitt 5,1 %) niedriger, spiegelt aber das Niveau Baden-Württembergs wider.

Kritisch zu betrachten ist die volatile Preisentwicklung der letzten Jahre mit einem deutlichen Anstieg 2024/2025 und einem Rückgang 2026, was auf eine Anpassung des Marktes hindeuten könnte. Die Arbeitsmarktdaten des Ortenaukreises (Rang 164 im Prognos-Atlas) deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die sich mittelbar auf die lokale Nachfrage auswirken können.