Schutterwald

Marktüberblick und Preisniveau

Schutterwald liegt mit einer Angebotsmiete von 10,45 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.070 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Durchschnitt des Ortenaukreises (Miete: 10,58 €/m²) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m² bzw. 3.140 €/m²). Der Kaufpreis selbst liegt mit 3.070 €/m² jedoch leicht über dem Kreisdurchschnitt von 3.012 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,48 und liegt damit über dem Kreiswert von 23,78 – ein scheinbarer Widerspruch, der sich daraus erklärt, dass die Miete in Schutterwald unter dem Kreisdurchschnitt liegt: Der Faktor ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete, und eine niedrigere Miete treibt den Faktor nach oben, selbst wenn der Kaufpreis moderat ist.

Die Bruttomietrendite von 4,09 % liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 4,33 bis 4,36 Prozent und gehört damit zum unteren Drittel der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 36,3). Im bundesweiten Vergleich schneidet Schutterwald mit 5,10 % Durchschnittsrendite deutlich schlechter ab – ein Muster, das für Baden-Württemberg insgesamt typisch ist, wo die Renditen systematisch unter dem Bundesdurchschnitt liegen.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreis im Verhältnis zur Miete deutet auf einen nachfrageseitigen Markt hin: Die Preise liegen höher als die Mieten es rechtfertigen würden. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist der Kaufpreis von 3.070 €/m² moderat – Ortenberg verlangt mit 4.100 €/m² deutlich mehr, während Hohberg mit 2.877 €/m² günstiger liegt. Die Miete von 10,45 €/m² ist hingegen die niedrigste im direkten Vergleich (Hohberg: 11,30, Offenburg: 11,93, Neuried: 11,85). Diese Diskrepanz – niedrige Miete bei moderatem Kaufpreis – ist der Grund, warum die Rendite trotz des überdurchschnittlichen Kaufpreisfaktors nicht noch weiter sinkt.

Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der letzten neun Jahre zeigt eine volatile Entwicklung, die insgesamt leicht rückläufig ist. Der Kaufpreis CAGR beträgt -1,14 Prozent, die Mietentwicklung liegt bei -1,47 Prozent. Im Detail zeigt sich ein Muster aus starken Schwankungen: Der Kaufpreis erreichte 2018 mit 3.753 €/m² einen ersten Höhepunkt, fiel 2019 auf 2.806 €/m², stieg 2021 auf 3.647 €/m² und liegt in der Zeitreihe für 2026 mit 3.423 €/m² immer noch über dem Niveau von 2019.

Die aktuelle Angebotskennzahl von 3.070 €/m² weicht von der Zeitreihe für 2026 (3.423 €/m²) ab. Dieser Unterschied zeigt, dass die Zeitreihe und die aktuelle Kennzahl unterschiedliche Berechnungsgrundlagen haben können – die Zeitreihe bildet historische Jahreswerte ab, während die aktuelle Kennzahl den aktuellen Inseratemarkt widerspiegelt. Der aktuelle Preis liegt damit sogar noch unter dem Zeitreihenwert von 2026.

Die Miete zeigte ähnliche Ausschläge – von 7,87 €/m² (2019) über 12,85 €/m² (2020) bis zu 8,35 €/m² (2024) und 10,48 €/m² (2025). Der aktuelle Wert von 10,45 €/m² liegt nahe am Zeitreihenwert 2025.

Diese Volatilität ist bei Angebotswerten aus Inseraten zu erwarten, da sie stark von der Zusammensetzung der aktuell gelisteten Objekte abhängen. Der langfristige Trend ist jedoch klar: Sowohl Kaufpreise als auch Mieten liegen 2026 unter dem Niveau von 2018 und 2021. Der Kaufpreis ist seit 2018 um rund 8,8 Prozent gesunken, die Miete um rund 11,2 Prozent.

Gleichzeitig ist die Bevölkerung von 7.086 (2015) auf 7.386 (2024) um 4,2 Prozent gewachsen – ein deutlicher Zuzug in einer Zeit, in der die Immobilienpreise leicht nachgeben. Dieser Widerspruch aus wachsender Bevölkerung und fallenden Preisen geht einher mit einem Angebot, das die Nachfrage übertrifft, oder könnte auf eine Marktkorrektur nach den starken Anstiegen in den Vorjahren hindeuten.

Regionale Einordnung

Schutterwald liegt in der unmittelbaren Nachbarschaft von Offenburg, der Kreisstadt des Ortenaukreises, nur etwa 6 Kilometer entfernt. Die Preise liegen systematisch unter denen von Offenburg (3.354 €/m² Kauf, 11,93 €/m² Miete), was den Charakter als weniger teure Lage im Umfeld der Kreisstadt unterstreicht. Im Vergleich zu den anderen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern schneidet Schutterwald bei den Kaufpreisen (3.070 €/m²) im unteren Mittelfeld ab – günstiger als Neuried (3.449), Ortenberg (4.100) und Ohlsbach (3.450), teurer als Hohberg (2.877) und Friesenheim (3.061).

Bei der Miete liegt Schutterwald mit 10,45 €/m² deutlich unter allen Nachbarorten. Die nächstgelegene Gemeinde Hohberg (3,6 km) verlangt 11,30 €/m², Offenburg 11,93 €/m². Diese Differenz von rund 1 Euro pro Quadratmeter entspricht einem Unterschied von etwa 10 Prozent und macht Schutterwald zur günstigsten Option im direkten Umfeld.

Der Ortenaukreis als Ganzes liegt mit einer Durchschnittsmiete von 10,58 €/m² und einem Durchschnittskaufpreis von 3.012 €/m² knapp über Schutterwald. Das bedeutet, dass Schutterwald im Kreisvergleich bei der Miete leicht unter dem Durchschnitt liegt, bei den Kaufpreisen jedoch leicht darüber – ein Hinweis darauf, dass der Ort weder zu den teuersten noch zu den günstigsten Lagen des Landkreises gehört. Baden-Württemberg insgesamt liegt mit 11,08 €/m² Miete und 3.140 €/m² Kauf deutlich höher, was die typische Preisdifferenz zwischen ländlichen Orten und dem Landesdurchschnitt in einem der teuersten Bundesländer zeigt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Schutterwalds ist seit 2015 um 4,2 Prozent von 7.086 auf 7.386 Einwohner gewachsen. Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2020 auf 7.206 Einwohner folgte ein deutlicher Anstieg auf 7.331 (2022) und 7.386 (2023/2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 351 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe im Oberrheingebiet über dem ländlichen Durchschnitt liegt.

Die Arbeitslosenquote ist von 92 (2015) auf 115 (2023) gestiegen. Dieser Anstieg um 25 Prozentpunkte ist signifikant und korreliert mit dem Rückgang der Bruttomietrendite und den fallenden Kaufpreisen. Die Arbeitslosigkeit erreichte 2020 mit 103 einen ersten Höhepunkt, fiel 2021 leicht auf 96 und stieg dann wieder an. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Ortenaukreis im Teilindex Arbeitsmarkt auf Rang 164 von rund 400 Kreisen ein – eine Position im unteren Drittel, die den lokalen Anstieg der Arbeitslosigkeit widerspiegelt.

Schutterwald ist eine Arbeiter- und Angestelltensiedlung mit zwei großen Gewerbegebieten und dem interkommunalen Gewerbegebiet H3. Die Landwirtschaft wird nur noch von vier Familien betrieben. Die Nähe zu Offenburg, wo sich historisch Textil- und Glasindustrie ansiedelten, prägt bis heute die Erwerbsstruktur.

Die Gemeinde verfügt über die Mörburgschule (Grund- und Werkrealschule) sowie vier Kindergärten. Eine Hochschule besteht nicht.

Standortfaktoren

Der Ortenaukreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 112 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Mit Rang 84 bei Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis im oberen Drittel, während er bei Arbeitsmarkt (Rang 164), Demografie (Rang 141) und Wohlstand sowie sozialer Lage (Rang 152) im unteren Bereich liegt. Der Dynamik-Index mit Rang 139 deutet auf eher moderate Entwicklungsimpulse hin.

Die Infrastruktur ist gut ausgebaut: Die Landstraße 98 durchquert die Gemeinde, in wenigen Kilometern Entfernung sind die Bundesstraßen 3, 33 und die Landstraße 75 sowie die Anschlussstelle 55 der Bundesautobahn 5 erreichbar. Diese Anbindung an das überregionale Straßennetz ist ein wichtiger Standortvorteil für Pendler nach Offenburg und weiter nach Freiburg oder Karlsruhe. Die Busanbindung erfolgt durch die SWEG mit den Linien 301, R2 und R9.

Schutterwald hat keine Hochschule und damit keine studentische Nachfrage als Preistreiber. Der Ort ist primär als Familien- und Pendlergemeinde positioniert. Die 60+ sportlich und kulturell orientierten Vereine sowie das Bunker-Theater und das Waldstadion zeigen eine aktive Gemeindestruktur. Die Energieversorgung mit Strom und Wasser erfolgt durch die Gemeindewerke Schutterwald.

Für Boden- und Grundstückswerte liegen keine Daten vor.