Ohlsbach

Marktüberblick

Ohlsbach ist eine Gemeinde im Ortenaukreis mit rund 3.400 Einwohnern auf einer Fläche von 11,14 km². Der Wein- und Ferienort liegt am Westrand des Schwarzwalds im unteren Kinzigtal an der Badischen Weinstraße und ist arbeitsmarktlich mit der nahegelegenen Kreisstadt Offenburg (5,6 km) verflochten.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 10,93 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 3.450 €/m² ein Preisniveau, das knapp über dem Durchschnitt des Ortenaukreises (10,58 €/m² bzw. 3.012 €/m²) und nahe am Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m² bzw. 3.140 €/m²) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 26,3 liegt jedoch über dem Kreis- (23,8) und Landesdurchschnitt (23,5), was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen unterdurchschnittlich sind. Die Bruttomietrendite von 3,8 % liegt damit unter dem Kreis- (4,33 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %) und gehört im Landesvergleich zu den unteren 20 % (Perzentilrang 18,4).

Die Wirtschaftsstruktur ist mittelständisch geprägt, mit Bedeutung für Land- und Forstwirtschaft, Weinbau und Tourismus. Das gemeinsame Gewerbegebiet Kinzigpark (mit Gengenbach und Berghaupten) bietet rund 23–30 ha geplante Gewerbeflächen.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Ohlsbach ist durch extreme jährliche Schwankungen gekennzeichnet, was auf einen dünnen Markt mit geringer Transaktionszahl hindeutet.

Bei den Mieten bewegten sich die Angebotswerte zwischen 6,26 €/m² (2018) und 13,00 €/m² (2026), mit einem Tiefpunkt 2018 und einem weiteren Einbruch 2023 auf 7,62 €/m². Der aktuelle Wert von 10,93 €/m² liegt damit deutlich über dem 5-Jahres-Mittel der Jahre 2020–2024 (8,48 €/m²).

Noch ausgeprägter sind die Schwankungen bei den Kaufpreisen: Nach 2.493 €/m² (2018) stieg der Wert 2020 auf 3.411 €/m², brach 2021 auf 2.894 €/m² ein und sprang 2022 auf einen Ausreißer von 5.472 €/m², bevor er 2023 wieder auf 3.112 €/m² zurückfiel. Der aktuelle Wert von 3.450 €/m² liegt nahe dem Vorjahreswert von 3.722 €/m² (2024) und damit im Bereich der langjährigen Mittelwerte.

Die CAGR-Werte von 9,56 % (Miete) und 8,83 % (Kaufpreis) über den Zeitraum der Zeitreihen sind durch den Ausreißer 2022 bei den Kaufpreisen verzerrt und geben keinen verlässlichen Aufschluss über die durchschnittliche jährliche Entwicklung.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Ohlsbach bei den Mieten im Mittelfeld der Nachbarorte. Mit 10,93 €/m² liegt der Wert über dem von Nordrach (9,79 €/m²) und Durbach (10,09 €/m²), aber unter dem von Ortenberg (12,33 €/m²) und Offenburg (11,93 €/m²). Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein ähnliches Bild: 3.450 €/m² liegen über Hohberg (2.877 €/m²), Durbach (3.181 €/m²) und Gengenbach (3.403 €/m²), aber unter Ortenberg (4.100 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,8 % ist die drittniedrigste unter den acht Nachbarorten – nur Nordrach (3,19 %) und Ortenberg (3,61 %) liegen darunter. Die niedrige Rendite resultiert aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreisfaktor von 26,3, der stärker über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt als die Miete selbst.

Im Landesvergleich Baden-Württembergs gehört Ohlsbach mit seiner Rendite von 3,8 % zu den Orten mit den niedrigsten Bruttomietrenditen (Perzentilrang 18,4 von 1.102 Orten). Das Kaufpreisniveau liegt damit im Verhältnis zur Miete über dem landesweiten Durchschnitt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Ohlsbachs ist seit 2015 um 6,3 % von 3.196 auf 3.397 Einwohner gewachsen – ein solider Zuzug für eine Gemeinde dieser Größe. Die Bevölkerungsdichte von 305 Einwohnern je km² ist für eine ländliche Gemeinde im Ortenaukreis relativ hoch.

Die Arbeitslosenquote zeigt Werte zwischen 30 und 55 über den Zeitraum 2015–2023. Die Werte liegen im unteren bis mittleren Bereich und deuten auf eine stabile arbeitsmarktliche Anbindung hin, vermutlich über die nahegelegene Kreisstadt Offenburg.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Ortenaukreis, auf den sich die Ränge beziehen, im Mittelfeld bis leicht unterdurchschnittlich ab: Rang 112 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach sind die Indizes für Arbeitsmarkt (Rang 164), Demografie (Rang 141) und Wohlstand (Rang 152). Besser positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 84). Die Dynamik liegt mit Rang 139 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine seit 1982 betriebene Mineralbrunnenanlage mit Salzsole, die als touristischer Faktor wirkt.