Biberach

Marktüberblick

Biberach ist eine Gemeinde im Mittleren Schwarzwald mit rund 3.788 Einwohnern auf 22,39 km². Der Ort liegt am Zusammenfluss mehrerer Bäche in die Kinzig und ist staatlich anerkannter Erholungsort. Die Gemeinde gehört der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Zell am Harmersbach an und gliedert sich in die Ortsteile Biberach und Prinzbach, der 1974 eingemeindet wurde.

Der lokale Immobilienmarkt weist ein charakteristisches Muster auf: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.640 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Ortenaukreis (3.012 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 Euro). Die Angebotsmiete von 10,79 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Landesmittel (11,08 Euro), aber leicht über dem Kreisdurchschnitt (10,58 Euro). Diese Diskrepanz zwischen hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,56 Prozent aus – einer der niedrigsten Werte unter den Nachbarorten. Seelach erreicht mit 5,41 Prozent die höchste Rendite im Umkreis, Nordrach liegt mit 3,19 Prozent sogar noch unter Biberach.

Der Kaufpreisfaktor von 28,13 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreisdurchschnitt (23,78) und dem Landesdurchschnitt (23,49). Zusammen mit der niedrigen Rendite signalisiert dies einen Käufermarkt, in dem die Preise im Verhältnis zur Miete hoch sind – ein Muster, das typischerweise auf eine starke Nachfrage nach Eigentum bei vergleichsweise geringem Mietnachfragedruck hindeutet. Der Perzentilrang von 9,2 Prozent im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 9 Prozent der baden-württembergischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für beide Segmente starke Schwankungen über den letzten Jahren. Die Angebotsmiete stieg von 7,34 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,85 Euro im Jahr 2026. Der Anstieg war jedoch nicht linear: Nach einem Zwischenhoch von 9,52 Euro im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 7,92 Euro im Jahr 2023, bevor die Werte 2025 mit 12,69 Euro einen neuen Höchststand erreichten und 2026 wieder auf 11,85 Euro sanken.

Ähnlich volatil verlief die Kaufpreisentwicklung. Von 2.364 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte 2021 auf 3.804 Euro, fielen bis 2023 auf 3.155 Euro und erreichten 2024 mit 3.848 Euro einen neuen Höchststand, bevor sie 2026 auf 3.065 Euro sanken. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 6,17 Prozent für die Miete und 3,30 Prozent für den Kaufpreis über den jeweiligen Zeitreihenabschnitte.

Die hohen Schwankungen in beiden Reihen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle Veränderungen stark reagiert. Die jüngsten Rückgänge bei Miete und Kaufpreis ab 2025/2026 könnten auf die Zinsentwicklung und veränderte Nachfragebedingungen zurückzuführen sein, wobei die Zeitreihen bis 2026 reichen und damit aktuelle Marktentwicklungen abbilden.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,2 km Entfernung hebt sich Biberach durch seine hohen Kaufpreise hervor. Mit 3.640 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort nur knapp unter Nordrach (3.678 Euro), der den höchsten Kaufpreis unter den Nachbarn aufweist. Die Miete von 10,79 Euro liegt jedoch im Mittelfeld – deutlich unter Berghaupten (11,86 Euro) und knapp unter Seelbach und Gengenbach (je 11,07 Euro).

Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und mittlerer Miete führt dazu, dass Biberach eine der niedrigsten Bruttomietrenditen aller Nachbarorte aufweist. Seelach erreicht mit 5,41 Prozent die höchste Rendite, was auf den niedrigen Kaufpreis von 2.454 Euro bei einer vergleichsweise hohen Miete zurückzuführen ist. Nordrach liegt mit 3,19 Prozent sogar noch unter Biberach, obwohl die Miete dort niedriger ist – der Kaufpreis ist hier noch höher als in Biberach.

Auf Kreisebene liegt Biberach mit seiner Miete leicht über dem Durchschnitt des Ortenaukreis, während der Kaufpreis und der Kaufpreisfaktor deutlich darüber liegen. Im Landesvergleich Baden-Württembergs liegt die Miete knapp unter dem Durchschnitt, während Kaufpreis und Kaufpreisfaktor darüber liegen. Die niedrige Rendite von 3,56 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 3.601 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde bis 2024 auf 3.788 Einwohner, was einem Anstieg von rund 5,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 169 Einwohner pro Quadratkilometer.

Standortfaktoren

Der Ortenaukreis, dem Biberach angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 112 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 84 in den Bereichen Wettbewerb und Innovation zählt der Kreis zu den stärkeren Regionen, während die Werte bei Arbeitsmarkt (Rang 164), Demografie (Rang 141), Wohlstand und sozialer Lage (Rang 152) sowie Dynamik (Rang 139) unterdurchschnittlich sind.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist als staatlich anerkannter Erholungsort im Mittleren Schwarzwald positioniert, was auf die naturnahe Lage und die Erholungsfunktion der Region hinweist. Die Einbindung in die Verwaltungsgemeinschaft Zell am Harmersbach bindet Biberach an die regionale Infrastruktur und Verwaltung.

Der Indexwert der Arbeitslosigkeit lag 2023 bei 44 und schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 26 (2021) und 52 (2015). Dieser Wert korrespondiert mit dem unterdurchschnittlichen Arbeitsmarktrang des Kreises (Rang 164 von rund 400). Die Schwankungen deuten auf konjunkturelle und strukturelle Veränderungen hin.