Dobel
Dobel (PLZ 75335) liegt im Kreis Calw in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 2.405 Einwohner auf 18,4 km², das entspricht 131 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,39 € pro m², der Kaufpreis bei 2.270 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,96 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,2 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dobel über dem Renditeniveau von 85 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,98 € auf 9,39 € pro m², im Mittel 2,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 10,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Calw Rang 164 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 269, Stärkerang 144). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bad Herrenalb, Bad Wildbad und Höfen an der Enz an.
Immobilienpreise in Dobel im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standort Dobel (Landkreis Calw)
Dobel ist eine kleine Gemeinde im Nordschwarzwald mit moderatem Mietniveau, unterdurchschnittlichen Kaufpreisen und einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Bruttomietrendite. Der lokale Immobilienmarkt zeigt extreme Kaufpreisvolatilität bei stabiler Mietentwicklung. Die Bevölkerung wächst seit 2015, der Landkreis Calw weist im Prognos-Zukunftsatlas mittlere bis untere Platzierungen auf.
Marktüberblick
Dobel liegt als Gemeinde im Landkreis Calw auf einem Höhenzug des Nordschwarzwalds bei rund 700 m ü. NHN. Mit 18,41 km² und 2.405 Einwohnern (2024) ist der Ort klein und dicht besiedelt (131 Einw./km²). 86 % der Gemeindemarkung sind bewaldet, der Ort ist als heilklimatischer Kurort ausgewiesen. Die Gemeinde umfasst das Dorf Dobel sowie die Wohnplätze Eyachmühle und Lehensägmühle im Eyachtal.
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.270 €/m², die Angebotsmiete bei 9,39 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,96 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,16. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Im regionalen Vergleich liegt Dobel bei der Miete (9,39 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt (10,43 €/m²) und dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m²), aber über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Beim Kaufpreis (2.270 €/m²) liegt Dobel unter dem Kreis (2.642 €/m²), dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und auch dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,96 % liegt über dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und knapp unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Bundesland belegt Dobel mit einem Perzentilrang von 84,6 % einen Platz im oberen Drittel bei der Rendite.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung zeigt seit 2018 einen moderaten Aufwärtstrend mit einem CAGR von 2,05 %. Von 7,98 €/m² (2018) stieg die Miete auf 9,39 €/m² (2026). Der Verlauf ist jedoch nicht linear: 2019 gab es einen Rückgang auf 7,74 €/m², 2024 erreichte die Miete mit 10,37 €/m² einen vorläufigen Höhepunkt, bevor sie 2025 auf 8,85 €/m² fiel und 2026 wieder auf 9,39 €/m² anstieg.
Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Von 1.410 €/m² (2018) stieg der Preis auf 3.031,91 €/m² (2026), was einem CAGR von 10,04 % entspricht. Der Verlauf zeigt jedoch starke Schwankungen: Nach einem Anstieg auf 2.862 €/m² (2021) folgte ein Rückgang auf 2.613 €/m² (2022), ein erneuter Anstieg auf 3.152,92 €/m² (2023), ein starker Einbruch auf 2.212,35 €/m² (2024), ein moderater Anstieg auf 2.451,03 €/m² (2025) und ein erneuter Anstieg auf 3.031,91 €/m² (2026). Diese extreme Volatilität entspricht dem Muster kleiner Märkte, bei denen einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Die Kombination aus moderatem Mietwachstum und stark schwankenden Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite je nach Betrachtungszeitpunkt erheblich unterscheidet. Der aktuelle Wert von 4,96 % liegt im oberen Drittel des Bundeslandes.
Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.270 €/m² und dem Zeitreihenwert von 3.031,91 €/m² für 2026. Dieser Unterschied von rund 33 % zeigt, dass die Zeitreihe und das aktuelle Angebot unterschiedliche Marktsegmente oder Erhebungszeitpunkte abbilden.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Dobels ist seit 2015 um 9,47 % von 2.197 auf 2.405 Einwohner (2024) gewachsen. Das Wachstum verlief kontinuierlich bis 2022 (2.451 Einw.), ging dann jedoch zurück auf 2.405 Einw. (2023 und 2024). Der Rückgang seit dem Höchststand von 2022 ist marginal und deutet auf eine Stabilisierung der Einwohnerzahl hin.
Die Arbeitslosenquote schwankte in der Beobachtungsperiode stark. Von 6,02 % (2015) fiel sie 2016/2017 auf Werte unter 2 % (1,70 % bzw. 1,55 %), stieg dann bis 2021 auf 4,16 % und lag 2023 bei 4,25 %. Die aktuellen Werte liegen über dem Niveau der Vor-Pandemie-Jahre, sind aber deutlich unter dem Ausgangswert von 2015. Die Arbeitslosigkeit ist damit ein Indikator für eine stabile, wenn auch nicht stark wachsende lokale Wirtschaft.
Das Bevölkerungswachstum und die moderate Arbeitslosenquote stehen im Zusammenhang mit der Lage im Nordschwarzwald als Erholungs- und Tourismusgebiet. Der Ort ist als heilklimatischer Kurort ausgewiesen, was auf eine gewisse Bedeutung des Gesundheits- und Fremdenverkehrs hindeutet.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Calw, in dem Dobel liegt, mit einem Gesamt-Rang von 164 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 122 im oberen Drittel, der Index für Demografie mit Rang 130 ebenfalls. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 150 im oberen Mittelfeld. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 257) und der Dynamik-Index (Rang 269) liegen dagegen im unteren Drittel. Diese Verteilung deutet auf einen Kreis mit soliden Lebensbedingungen, aber schwächerer wirtschaftlicher Dynamik und Innovationskraft hin.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 131 Einw./km² ist für eine Gemeinde im ländlichen Raum relativ hoch, was die Lage auf einem Höhenzug des Nordschwarzwalds mit begrenzter Siedlungsfläche erklärt.
In der Nachbarschaft liegen Bad Herrenalb (4,1 km), Bad Wildbad (6,5 km) und Höfen an der Enz (6,7 km). Bad Wildbad ist ebenfalls ein bekannter Kurort im Nordschwarzwald. Die Entfernung zu größeren Städten wie Calw oder Karlsruhe ist nicht direkt angegeben, die Lage im Nordschwarzwald impliziert jedoch eine periphere Lage zu den wirtschaftlichen Zentren.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11,2 km zeigt Dobel ein charakteristisches Muster: Der Angebotskaufpreis von 2.270 €/m² liegt unter dem Niveau der meisten Nachbarn. Nur Loffenau (2.045 €/m²) liegt niedriger, Bad Wildbad (2.289 €/m²) liegt knapp darüber. Straubenhardt (3.223 €/m²) und Marxzell (2.612 €/m²) liegen deutlich darüber.
Die Angebotsmiete von 9,39 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Höchste Mieten weisen Neuenbürg (10,71 €/m²) und Loffenau (10,65 €/m²) auf, niedrigste Marxzell (8,91 €/m²) und Höfen an der Enz (9,00 €/m²).
Die Bruttomietrendite von 4,96 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Loffenau weist mit 6,25 % die höchste Rendite auf, Straubenhardt mit 3,81 % die niedrigste. Dobel liegt nahe am Niveau von Bad Wildbad (4,98 %) und Neuenbürg (4,99 %).
Das Muster zeigt, dass Dobel durch relativ niedrige Kaufpreise bei moderatem Mietniveau eine überdurchschnittliche Rendite ermöglicht. Dies entspricht dem Muster peripherer Lagen im Nordschwarzwald, die tendenziell niedrigere Kaufpreise bei durch die Attraktivität des Erholungsgebiets gestützten Mieten aufweisen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dobel entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dobel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,98 €/m² |
| 2019 | 7,74 €/m² |
| 2020 | 8,76 €/m² |
| 2021 | 8,13 €/m² |
| 2022 | 9,06 €/m² |
| 2023 | 8,50 €/m² |
| 2024 | 10,37 €/m² |
| 2025 | 8,85 €/m² |
| 2026 | 9,39 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dobel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.410 €/m² |
| 2019 | 1.393 €/m² |
| 2020 | 1.995 €/m² |
| 2021 | 2.862 €/m² |
| 2022 | 2.613 €/m² |
| 2023 | 3.153 €/m² |
| 2024 | 2.212 €/m² |
| 2025 | 2.451 €/m² |
| 2026 | 3.032 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dobel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,79 % |
| 2019 | 6,67 % |
| 2020 | 5,27 % |
| 2021 | 3,41 % |
| 2022 | 4,16 % |
| 2023 | 3,24 % |
| 2024 | 5,62 % |
| 2025 | 4,33 % |
| 2026 | 3,72 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dobel
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.197 Einwohner |
| 2016 | 2.288 Einwohner |
| 2017 | 2.299 Einwohner |
| 2018 | 2.319 Einwohner |
| 2019 | 2.372 Einwohner |
| 2020 | 2.408 Einwohner |
| 2021 | 2.406 Einwohner |
| 2022 | 2.451 Einwohner |
| 2023 | 2.405 Einwohner |
| 2024 | 2.405 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dobel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,02 % |
| 2016 | 1,70 % |
| 2017 | 1,55 % |
| 2018 | 2,73 % |
| 2019 | 2,79 % |
| 2020 | 3,85 % |
| 2021 | 4,16 % |
| 2022 | 3,56 % |
| 2023 | 4,25 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 164 Rang |
| Dynamik | 269 Rang |
| Stärke | 144 Rang |
| Demografie | 130 Rang |
| Arbeitsmarkt | 257 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 150 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 122 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Dobel liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Dobel im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dobel ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dobel ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dobel
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neuenbürg | 10,71 €/m² |
| Loffenau | 10,65 €/m² |
| Straubenhardt | 10,24 €/m² |
| Engelsbrand | 10,21 €/m² |
| Bad Herrenalb | 10,09 €/m² |
| Schömberg | 9,96 €/m² |
| Bad Wildbad | 9,50 €/m² |
| Dobel | 9,39 €/m² |
| Höfen an der Enz | 9,00 €/m² |
| Marxzell | 8,91 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dobel ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dobel
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Loffenau | 6,25 % |
| Bad Herrenalb | 5,06 % |
| Neuenbürg | 4,99 % |
| Bad Wildbad | 4,98 % |
| Dobel | 4,96 % |
| Höfen an der Enz | 4,56 % |
| Schömberg | 4,56 % |
| Marxzell | 4,09 % |
| Engelsbrand | 4,07 % |
| Straubenhardt | 3,81 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bad Herrenalb, Stadt | 4,1 km | 76332 | 10,09 € | 2.393 € | 5,06 % |
| Bad Wildbad, Stadt | 6,5 km | 75323 | 9,50 € | 2.289 € | 4,98 % |
| Höfen an der Enz | 6,7 km | 75339 | 9,00 € | 2.368 € | 4,56 % |
| Straubenhardt | 7,0 km | 75334 | 10,24 € | 3.223 € | 3,81 % |
| Marxzell | 8,1 km | 76359 | 8,91 € | 2.612 € | 4,09 % |
| Loffenau | 8,2 km | 76597 | 10,65 € | 2.045 € | 6,25 % |
| Neuenbürg, Stadt | 9,0 km | 75305 | 10,71 € | 2.575 € | 4,99 % |
| Schömberg | 11,2 km | 75328 | 9,96 € | 2.620 € | 4,56 % |
| Engelsbrand | 11,6 km | 75331 | 10,21 € | 3.008 € | 4,07 % |
Wo liegt Dobel?
Lage
Dobel auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dobel
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,39 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.270 € |
| Bruttomietrendite | 4,96 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,2 |
| Einwohner | 2.405 |
| Einwohner je km² | 131 |
| Fläche (km²) | 18,4 |
| Arbeitslosenquote | 4,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #164 |
| Prognos Dynamikrang | #269 |
| Prognos Stärkerang | #144 |
| Koordinaten | 48,7971, 8,4936 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dobel
Was kostet eine Wohnung in Dobel?
Der aktuelle Angebotskaufpreis für Immobilien in Dobel liegt bei 2.270 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,39 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises Calw (2.642 Euro/m² bzw. 10,43 Euro/m²) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 Euro/m² bzw. 11,08 Euro/m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dobel entwickelt?
Die Kaufpreise in Dobel sind von 1.410 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.032 Euro im Jahr 2026 gestiegen — das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 10 Prozent. Die Mieten entwickelten sich deutlich moderater von 7,98 auf 9,39 Euro pro Quadratmeter (rund 2 Prozent pro Jahr). Die Kaufpreisentwicklung war dabei volatil, mit einem Zwischenhoch von 3.153 Euro/m² im Jahr 2023 und einem Rückgang auf 2.212 Euro/m² im Jahr 2024.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Dobel?
Die Bruttomietrendite in Dobel beträgt 4,96 Prozent. Damit liegt sie über dem Durchschnitt des Landkreises Calw (4,80 Prozent) und des Landes Baden-Württemberg (4,36 Prozent), aber leicht unter dem Deutschlanddurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 84,57 bedeutet, dass rund 85 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Bruttomietrendite aufweisen — Dobel liegt also im unteren Renditebereich. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,16 und liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 23,49.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dobel?
Die Bevölkerung in Dobel ist von 2.197 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.405 im Jahr 2024 gewachsen, was einem Anstieg von rund 9,5 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht ganz linear: Nach einem Anstieg auf 2.451 Einwohner im Jahr 2022 ging die Zahl 2023 leicht auf 2.405 zurück und blieb 2024 stabil.
Wie liegt Dobel im Vergleich zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten liegt Dobel mit einem Angebotskaufpreis von 2.270 Euro pro Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich. Nachbargemeinden wie Straubenhardt (3.223 Euro/m²) und Marxzell (2.612 Euro/m²) liegen deutlich höher, während Loffenau mit 2.045 Euro/m² günstiger ist. Die Angebotsmiete in Dobel beträgt 9,39 Euro pro Quadratmeter und liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 8,91 Euro (Marxzell) und 10,71 Euro (Neuenbürg) variieren.
Woher stammen die Daten zu Dobel?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dobel sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dobel führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Calw
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ostelsheim | 75395 | 12,97 € | 2.480 € | 6,28 % |
| Oberreichenbach | 75394 | 10,69 € | 2.160 € | 5,94 % |
| Rohrdorf | 72229 | 11,67 € | 2.524 € | 5,55 % |
| Ebhausen | 72224 | 10,52 € | 2.359 € | 5,35 % |
| Neubulach, Stadt | 75387 | 10,30 € | 2.356 € | 5,25 % |
| Bad Teinach-Zavelstein, Stadt | 75385 | 10,46 € | 2.410 € | 5,21 % |
| Bad Herrenalb, Stadt | 76332 | 10,09 € | 2.393 € | 5,06 % |
| Bad Wildbad, Stadt | 75323 | 9,50 € | 2.289 € | 4,98 % |